“捂盤(pán)”23年，產(chǎn)權(quán)還剩不到50年，深圳寶中某盤(pán)又調(diào)整規(guī)劃了

泰華梧桐林居現(xiàn)狀。鄭鋼/攝影

鄭鋼/發(fā)自深圳

7月16日，深圳市規(guī)劃和自然資源局寶安管理局掛出泰華梧桐林居的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及總平面圖，涉及南區(qū)5棟至10棟及南地下室。這是不到一年里該項(xiàng)目第二次公示規(guī)劃，上一次是去年11月公示北區(qū)總平面圖。

7月20日上午10點(diǎn)，筆者沿著新湖路往梧桐林居走。從地鐵新安站A口出來(lái)，步行不到兩百米，就能看見(jiàn)這片灰白相間的樓群，幾棟樓已經(jīng)全部封頂，外墻也基本做完，項(xiàng)目已是現(xiàn)房狀態(tài)。

"建好大半年了，就一直這么放著。"在附近擺水果攤的阿叔指著圍擋里頭說(shuō)，"去年底好像驗(yàn)過(guò)收，后來(lái)就沒(méi)動(dòng)靜了，也沒(méi)見(jiàn)他們賣(mài)。"

公開(kāi)資料顯示，泰華梧桐林居所在地塊（宗地號(hào)A004-0072）2003年1月就簽了70年產(chǎn)權(quán)的住宅用地合同，到現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)去23年。項(xiàng)目北區(qū)部分樓棟已于2025年12月完成竣工驗(yàn)收備案，目前處于現(xiàn)房未售狀態(tài)。

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拿地至今23年，寶中“狼來(lái)了”項(xiàng)目

泰華梧桐林居總建筑面積約62萬(wàn)平方米，也是寶安中心區(qū)近十年來(lái)體量最大的潛在住宅供應(yīng)，幾乎每年都在傳要入市，但這個(gè)入市過(guò)程比較“曲折”。

2007年項(xiàng)目第一次拿到規(guī)劃許可，因?yàn)橘Y金問(wèn)題沒(méi)有動(dòng)工，許可過(guò)期失效。2010年地塊被列入了寶安區(qū)閑置土地清單，后來(lái)補(bǔ)簽協(xié)議才保住開(kāi)發(fā)權(quán)。項(xiàng)目真正破土動(dòng)工已經(jīng)是2020年，距離簽合同已經(jīng)17年。

2025年，泰華梧桐林居連續(xù)做了兩次規(guī)劃調(diào)整，節(jié)奏比前十幾年快得多。

7月的調(diào)整是變更建設(shè)用地規(guī)劃許可證，刪掉了原許可證里的"70/90"限制，也就是"項(xiàng)目套內(nèi)建筑面積在90平方米以下的普通住房的建筑面積和套數(shù)占比不低于商品房項(xiàng)目總建筑面積和總套數(shù)的70%"。

此前4482套房源里，套內(nèi)90平方米以下的有3538套，占將近八成。限制刪除后，大戶型的比例往上調(diào)。

8月底的調(diào)整是項(xiàng)目申請(qǐng)修改總平面圖，總戶數(shù)從4482套減到4061套，一口氣砍掉421戶，機(jī)動(dòng)車(chē)泊位也從3083個(gè)調(diào)到2931個(gè)。

按住宅70年使用年限算，到2026年，這塊地的產(chǎn)權(quán)剩余不到50年，因此，項(xiàng)目被很多人稱(chēng)為"寶中捂盤(pán)王"。

從深圳市住建局網(wǎng)站可以查到，該項(xiàng)目北區(qū)的部分樓棟已于2025年12月完成竣工驗(yàn)收備案。

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出售還是出租？市場(chǎng)猜測(cè)尚無(wú)官方定論

泰華梧桐林居的位置和配套可以說(shuō)是相當(dāng)優(yōu)秀。

項(xiàng)目在新湖路與新安西路交會(huì)處，地鐵1號(hào)線新安站步行3分鐘內(nèi)，對(duì)面就是壹方城購(gòu)物中心，歡樂(lè)港灣也在步行范圍內(nèi)；寶安體育場(chǎng)、圖書(shū)館、少年宮等市政配套距離項(xiàng)目約兩公里；教育資源覆蓋了寶安實(shí)驗(yàn)學(xué)校、海濱中學(xué)、海旺學(xué)校等知名學(xué)校。

關(guān)于梧桐林居到底怎么處理，市場(chǎng)上一直有兩種說(shuō)法。

一種說(shuō)法是北區(qū)會(huì)先推出982套住宅，全是套內(nèi)90平方米以上的大戶型，面積段大概在107平方米、138平方米、172平方米。價(jià)格參考相鄰的云璽錦庭，2019年開(kāi)盤(pán)均價(jià)為10.9萬(wàn)元/平方米，業(yè)內(nèi)也普遍預(yù)估應(yīng)該在“10字頭”。周邊熙龍灣、都市名薈、鴻榮源玖譽(yù)等區(qū)域內(nèi)代表樓盤(pán)二手房?jī)r(jià)也常年在10萬(wàn)元/平方米。

"我們小區(qū)好多住戶都在等它開(kāi)盤(pán)。"云璽錦庭的業(yè)主陳先生說(shuō)，他每天遛狗都會(huì)路過(guò)梧桐林居，"如果真的按10萬(wàn)元/平方米價(jià)格開(kāi)盤(pán)，對(duì)周邊二手房是好事，說(shuō)明片區(qū)價(jià)格站得住。"

另一種說(shuō)法是項(xiàng)目可能整體轉(zhuǎn)長(zhǎng)租公寓，只租不售。理由是項(xiàng)目當(dāng)年拿地成本極低，自持運(yùn)營(yíng)在稅務(wù)上更劃算；而且寶中另一個(gè)項(xiàng)目泰華梧桐聚落（現(xiàn)已更名為泰華梧桐村）和泰華梧桐林居同屬一家開(kāi)發(fā)商，目前梧桐聚落就是改成酒店式公寓出租。

這兩種說(shuō)法筆者都沒(méi)能從開(kāi)發(fā)商那里得到確認(rèn)，泰華方面也從未對(duì)外公開(kāi)回應(yīng)市場(chǎng)猜測(cè)。

筆者在項(xiàng)目周邊轉(zhuǎn)了一圈，部分外立面墻體開(kāi)始斑駁，已經(jīng)可以看出“歲月的痕跡”。項(xiàng)目雖然一直沒(méi)入市，但戶外樓梯的設(shè)計(jì)非常搶眼，被市場(chǎng)戲稱(chēng)“蛇纏腰”，已經(jīng)成為許多年輕人的打卡拍照點(diǎn)。

泰華梧桐林居。鄭鋼/攝

整個(gè)寶中片區(qū)，拿地十來(lái)年都沒(méi)入市的項(xiàng)目不止泰華梧桐林居，盛意家園和都市名薈二期曾經(jīng)同樣被說(shuō)“捂盤(pán)”，都市茗薈二期2018年拿地，2025年才首次開(kāi)盤(pán)；盛意家園2010年拿地，2014年動(dòng)工，每年都傳即將開(kāi)盤(pán)，但始終未能拿證開(kāi)售，至今已是現(xiàn)房，仍未能開(kāi)盤(pán)。

在新安西路開(kāi)五金店的王姐在這里住了十來(lái)年，她清楚記得梧桐林居剛動(dòng)工時(shí)周邊都在關(guān)注："那時(shí)候?qū)氈蟹績(jī)r(jià)正猛漲，我們都說(shuō)這盤(pán)一開(kāi)肯定不便宜。誰(shuí)知道一等就好幾年，寶中附近幾個(gè)樓盤(pán)都是蓋好了一直沒(méi)賣(mài)。"

泰華梧桐林居4000多套的體量，無(wú)論是賣(mài)還是長(zhǎng)租，都會(huì)對(duì)整個(gè)片區(qū)的居住供應(yīng)產(chǎn)生影響，但現(xiàn)在已是2026年7月，項(xiàng)目仍處在頻繁調(diào)規(guī)與現(xiàn)房未售之間，開(kāi)發(fā)商沒(méi)正式公布，市場(chǎng)只能繼續(xù)等待。