上海新房剛需產品快要“絕跡”了！

剛需一直在，剛需房卻沒了——這是當下上海新房市場最真實、也最殘酷的矛盾。

一、小戶型正在從上海新房市場消失

2021年，上海新房90平米以下小戶型供應占比還能達到27.27%，是剛需置業的主力面積段之一，而到了2026年，這一比例斷崖式降至5.56%。這意味著，上海每供應18套新房，只有1套真正意義的小戶型。

圖：2021年-2026年上海新房各面段供應套數占比

市中心比例更低，2026年上半年內中環供應量為0，處于完全斷供的狀態；內環內只供應72套，產品還是89平米小三房的傳統戶型。拉大到整個外環以內，供應套數僅占總供應量的0.93%，想買90平方米以下的新房，只能去外環外碰運氣，而即便在外環外，選擇空間也已非常狹窄。

相反的是，大戶型產品一路“膨脹”，2021年到2026年上海新房120平米以上的戶型占比從23.68%大幅提升至51.43%，一躍成為全上海的主力面積段。

二、小戶型為什么被“全盤拋棄”

這幾年，從業主都知道新房剛需群體在退出，但當數據拉出來一看，還是忍不住倒吸一口涼氣，上海新房市場是從一個極端走向另一個極端。

上海執行了太久的“7090政策”，2024年8月，上海發布《關于優化本市新出讓商品住房用地套型供應結構的通知》，對要求90㎡以下中小套型占比不低于70%的硬性規定大幅松綁，開發商徹底擺脫了戶型配比的硬性約束，而這套規則整整執行了18年。

“7090政策”一松綁，對開發商而言，高地價時代，同樣一塊土地，做小戶型和做大戶型利潤天差地別。做大戶型、瞄準改善客群，回款更快、利潤更高，這是純市場邏輯下的理性選擇。

源頭上的土地供應也在向大戶型產品傾斜。 2026年一季度全國供地平均容積率僅1.95，一、二、三四線的平均容積率分別為1.98、1.90、1.99，均低于2.0。自2024年下半年起，全國重點25城住宅用地容積率持續低于2.0，2026年至今平均為1.80左右，明顯低于2020—2022年期間2.0—2.2的水平。低容積率意味著低建筑密度、更少戶數、更高產品定位，也意味著價格更高。

因此，小戶型的“消亡”是土地、政策、利潤三重因素疊加的結果。但這種結果并不意味著政策、市場、購房者的三贏。

首先，上海新房市場成交量逐年下滑，從2021年的9.1萬套下降至2025年的4.4萬套，成交面積業績也幾乎是腰斬，“拋棄”小戶型并沒有帶來旺盛的增長反而大幅萎縮。

其次，市場的注意力和對“好房子”的關注，更多聚焦于高端改善市場，甚至是豪宅市場，但高端市場，畢竟只是少數，甚至是極少數。目前的現狀是整個新房市場集體遺忘剛需群體，這不是轉型是轉身。

第三，新房的轉向導致剛需客戶全部被趕進二手房市場。2026年上半年90平米以下戶型成交高達9萬套，是2025年全年新房成交總套數的2倍，是總成交套數的67%，可見剛需的底盤龐大，并且這一比例逐年加大。

圖：2026年上半年各面積段二手房成交套數占比

但是，即使二手房成交如此活躍，青年人置業卻依然很難買到滿意的房。

一是，“7090政策”的長期執行下市場上遺留了大量的89平方米里的"縮水版小三房"，在那個極速增長的年代，這樣的小三房是極具性價比的。但當速度變緩，小三房的空間被審視，才發現客廳放不下沙發，臥室轉不開身，第三間房只夠放個折疊床，如雞肋食之無味。年輕人只能在地段、總價、品質之間艱難平衡。

二是，在單身家庭、丁克家庭及離異人群比例持續走高的趨勢下，為1-2人生活量身設計的“小戶型改善產品”——面積緊湊，但品質不打折；總價可控，但居住體驗拉滿，不論在新房還是二手房市場，都是稀缺品。

三、市場呼喚更多剛需的“好房子”

2026年6月1日，全國首部青年發展型城市建設省級立法在上海落地——《上海市人民代表大會常務委員會關于促進青年發展型城市建設的決定》。《決定》提出要優化青年安居政策，完善覆蓋青年求職過渡期、發展起步期、穩定發展期的多層次安居服務，對符合條件的對象提供租房補貼，加大住房公積金對青年租房、購房的支持力度，降低青年安居成本。

但是目前的傳統剛需房基本“絕跡”，好房子產品大戶型化趨勢明顯，戶型越做越大，而小型住宅還沒有搭上“好房子”的順風車。在我們的實際調研中，剛需剛改客群置業市區的需求強烈，在控總價的前提下，對得房率、周邊配套、社區品質等方面尤為關注。

因此，我們呼吁土地端、政策端、市場端、能保持一定比例的剛需剛改型好房子，尤其是能在市區為青年打造適配性的“好房子”。在土地端供應定向傾斜，鼓勵或強制新建高得房率小戶型，將好房子標準納入規劃審批；在政策端加大金融支持力度，提升公積金額度、降低剛需客戶準入門檻；在市場端，研發契合新一代青年與剛需家庭居住需求的創新產品，開發精致、舒適、科技感的小型住宅，用新規產品點燃剛需剛改類客戶的熱情。讓所有好房子產品齊頭并進，讓青年實現“居者優其屋”，讓房地產市場實現全面的高質量發展。

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