房地產市場半年回顧與展望：局部企穩(wěn)，結構分化

連平/文

2026年上半年房地產市場仍處于下行態(tài)勢，全國市場走勢分化，高能級城市房價階段性企穩(wěn)；市場供需兩端“一縮一緩”，行業(yè)風險處置穩(wěn)步推進。下半年整體樓市會呈現(xiàn)怎樣的運行態(tài)勢？局部城市能企穩(wěn)嗎？市場全面回暖的條件是否成熟？市場風險能否出清？住房政策又將會如何演繹？本文將討論這些問題。

一、上半年房地產市場繼續(xù)磨底

1.住房政策進一步落地顯效。2026年上半年國內房地產政策始終堅守“房住不炒、因城施策”核心基調，在供需兩端同步出臺系統(tǒng)化配套舉措，兼顧住宅市場剛性與改善性需求釋放與房地產行業(yè)平穩(wěn)轉型，政策效應持續(xù)顯現(xiàn)。

需求端，信貸、財稅等支持政策進一步推進。全國超百城下調購房首付比例，多數(shù)城市首套最低首付降至15%、二套降至25%；央行持續(xù)引導房貸利率維持低位。房產置換個稅減免政策延續(xù)落地，縮短了二手房增值稅免征年限，大幅降低置換家庭交易成本；二手房不滿兩年增值稅稅負降幅超40%，普通置換家庭綜合減稅2萬至10萬元，整體交易成本下降35%~65%，全年全國范圍內減稅規(guī)模接近千億元，切實減輕了居民置業(yè)壓力。

供給側，聚焦住房供給結構優(yōu)化，“十五五”城市更新規(guī)劃全面推進，2026年配套中央財政資金為2570億元，老舊小區(qū)改造、城中村有機更新提速。上半年全國新開工改造老舊小區(qū)超2.5萬個，全國開工城中村更新項目超千個，累計帶動建設投資約1.4萬億~1.5萬億元，成為樓市新的增長支點。央行3000億元保障性住房再貸款工具落地，各地推進存量商品房收儲改造。根據(jù)房企和金融機構已經簽約投放的節(jié)奏測算，上半年保障性住房再貸款落地投放規(guī)模約800億元左右，用以將閑置房源轉為保租房、共有產權房，部分對沖商品房開發(fā)投資下行壓力。

整體政策堅持分類調控、一城一策，不搞大規(guī)模刺激，以結構性工具穩(wěn)需求、補保障、盤活存量，推動銷售與租賃、商品房與保障房雙軌并行，引導房地產行業(yè)穩(wěn)定市場預期。上半年支持性的住房政策進一步落地，對住房需求的釋放和供給改善發(fā)揮了積極作用。

2.住宅銷售邊際改善。1~5月全國商品房銷售面積累計同比下降10.8%，住宅銷售額累計同比下降13.5%，銷售降幅較2025年末小幅擴大，但已連續(xù)三個月穩(wěn)步收窄。房價方面，5月份，70個城市新房價格同比下跌3.6%，跌幅較2025年末擴大0.6個百分點；二手房價格同比下跌5.9%，跌幅較2025年末收窄0.2個百分點。二手房市場修復力度強于新房，高能級城市市場信心修復是帶動全國房價邊際企穩(wěn)的重要因素。

受益于需求端政策加碼和持續(xù)落地，以及人民幣匯率走強、資本市場活躍度提升帶來財富效應，一線城市全款購房比例穩(wěn)步上行，率先實現(xiàn)房價企穩(wěn)。上半年，北上深二手房全款成交比重較2025年末提升4~6個百分點，整體市場韌性逐步增強。二季度市場開始呈現(xiàn)總量降幅收窄、城市層級顯著分化、二手房取代新房成為核心交易的特征。

3.房地產供給端持續(xù)收縮。1~5月份，房地產開發(fā)投資累計同比下降16.2%，行業(yè)投資意愿持續(xù)趨弱；房屋新開工面積累計同比下滑22.6%，住宅新開工降幅達23.4%，竣工面積同樣超兩成下滑，房企普遍縮減新增開發(fā)規(guī)模，聚焦存量項目交付，嚴控新增庫存。

土地市場同步收縮，百城用地成交總價同比下滑24%，跌幅較2025年末擴大；土地供應規(guī)模顯著縮減，長期供需失衡壓力有所緩解，為市場中長期供需平衡修復筑牢基礎。

整體來看，由于住房銷售市場仍處于低迷階段，房企新增銷售預收款、個人按揭及往年銷售結轉收入持續(xù)減少，現(xiàn)金流偏緊；房企普遍采取主動控庫存、壓縮新增供給的經營策略為主，導致土地、投資、開工各項核心指標同步下行，同時風險化解、保障房建設有序推進，供給結構持續(xù)優(yōu)化。

4.市場K型分化特征突出，分城市層級差異顯著。上半年，一線及強二線城市率先企穩(wěn)，二手房成交規(guī)模持續(xù)超過新房。5月一線城市新建住宅價格環(huán)比漲0.2%，二手住宅環(huán)比上漲0.4%；北京、上海二手房網簽量創(chuàng)下近年同期高位，上海二手房累計成交同比增長31%。核心城市依托人口流入與財富效應，改善型置換需求持續(xù)釋放，成為市場信心支撐。強二線城市行情分化，主城配套房源小幅回暖，城市郊區(qū)庫存偏高，整體維持橫盤震蕩。

受人口持續(xù)流出、存量高庫存約束，普通二線、三四線城市及縣域市場持續(xù)走弱，房價延續(xù)下行態(tài)勢，庫存去化周期持續(xù)偏高。成交結構上分化同樣明顯，高能級城市進入二手房主導的存量市場，低能級城市依舊依靠新房走量，缺乏置換需求支撐。整體政策托底帶來了局部改善，但并未形成全國普漲行情，人口、產業(yè)、庫存等基本面差異成為樓市分化的核心驅動因素。

170個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)（2010~2026）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

5.市場供需兩端呈現(xiàn)一縮一緩的供求新格局。庫存緩慢去化、庫銷比高位回落，市場平衡度有所修復。5月末，全國住宅待售面積4.16億平方米，住宅廣義庫銷比（去化周期）21.4個月，較2025年12月末23.2個月收窄1.8個月，上半年滯銷房源出清速度有所加快。

分維度看，庫銷比分層特征突出，一線城市受需求釋放助力，供給端平穩(wěn)壓降后，整體住宅去化周期約15個月，供需關系好轉；普通二線、三四線城市庫銷比則超過3年，供需兩端雖呈現(xiàn)收縮態(tài)勢，但高庫存壓力仍然突出。整體來看，供給壓縮疊加需求邊際修復帶動庫銷比逐漸回落，行業(yè)逐步擺脫“高供給、高庫存”為特征的舊格局，但全國庫存絕對規(guī)模仍處于歷史相對高位，市場供需平衡尚需時日。

6.房地產行業(yè)風險處置持續(xù)推進。1~5月房企融資性資金來源累計同比下降20%，房企狹義宏觀杠桿率降至13.8%，較2025年末減少0.7個百分點，行業(yè)主動收縮高杠桿擴張模式，新增無序違約大幅減少。債務重組層面，已有20多家出險房企推進境內外債務展期、債轉股、資產處置等市場化重組，累計落地境內外債務重組規(guī)模約1.2萬億元，個別企業(yè)兌付超百億元境外相關債務，整體重組落地轉化率超85%，盤活優(yōu)質資產超320億元，為債務履約提供堅實資金支撐。房企整體資產負債率小幅回落，龍頭出險房企普遍將債務期限延長3~5年，綜合融資成本平均下降0.8~1.2個百分點，有效壓降財務費用支出。

保交樓攻堅成效顯現(xiàn)，依托全國房地產融資協(xié)調機制與紓困資金支持，多地保交項目交付進度突破70%，購房者延期收房的擔憂情緒明顯緩解。整體來看，房企存量債務、停工交付兩大核心風險穩(wěn)步出清，風險化解進入實質性落地階段，但三四線城市中小房企存量債務、偏遠低效資產處置仍存在周期壓力，風險出清尚需支持政策加力持續(xù)推進。

總體而言，上半年房地產市場在政策驅動之下，局部地區(qū)需求階段性地得到釋放，但內生動力并未全面激活。居民收入預期偏弱、加杠桿意愿不足，制約剛需集中釋放；人口城鎮(zhèn)化拐點顯現(xiàn)，中長期新房需求中樞下移；三四線城市高庫存、人口流出問題突出，區(qū)域供需結構性分化特征凸顯；行業(yè)供求結構在調整過程中逐步向著平衡的方向發(fā)展，行業(yè)尾部風險仍有待出清。

二、下半年房地產市場結構分化特征進一步凸顯

下半年，房地產調控將依照“穩(wěn)樓市、防風險、促轉型”總基調，調控精準化、結構化特征將進一步凸顯。

1.需求端將持續(xù)優(yōu)化“一城一策”調控策略，實施城市分層差異化支持政策。政策重心可能向二手房流通與置換需求傾斜，延續(xù)賣舊買新稅費減免、換房信貸配套舉措，一二線城市持續(xù)優(yōu)化首付、房貸信貸工具，疏通二手房置換鏈條；庫存偏高的三四線和縣域城市以控新增、促去庫存政策為主。

2.供給側將聚焦存量盤活與保障房擴容。加快城市更新、城中村改造落地，保障性住房再貸款、配套專項債資金利用率可能提升。各地將加大存量商品房收購改造力度，培育存量更新行業(yè)新增量。風險處置持續(xù)深化，保交樓、出險房企債務重組常態(tài)化推進，持續(xù)緩釋交付與債務風險。

3.長效機制建設將加快落地。不動產REITs擴容、現(xiàn)房銷售試點擴圍、高品質住宅建設等配套政策穩(wěn)步推出，從開發(fā)、交易、持有全鏈條規(guī)范行業(yè)發(fā)展，推動房地產業(yè)擺脫高周轉舊模式，向民生導向、存量運營、長效規(guī)范的全新發(fā)展模式平穩(wěn)轉型。

4.房地產銷售市場難現(xiàn)整體性大幅回暖態(tài)勢。預計2026年全國商品房銷售面積約7.85億平方米，同比下跌11%左右，跌幅與上半年接近。受益于人民幣資產在全球范圍內吸引力的提升，一線城市全款購房比例可能維持上行，置換改善需求將持續(xù)釋放，二手房市場交易熱度有望延續(xù)，并繼續(xù)成為大城市交易主體部分。受整體城鎮(zhèn)化進程放緩、居民收入低增、低能級市場結構調整延續(xù)等中長期因素影響，下半年房地產銷售市場依然缺乏全面回暖的基礎。截至2026年一季度末，我國居民部門杠桿率為59%，回落至2020年二季度以來最低水平，但仍處在三十年以來的歷史高位，家庭中長期加杠桿意愿不足。房價持續(xù)下行帶來的賬面資產縮水，導致居民部門預防性儲蓄大幅上升，提前還貸現(xiàn)象較為普遍，下半年難以出現(xiàn)大規(guī)模集中購房行情。

中國居民部門杠桿率（1998~2026）數(shù)據(jù)來源：國家金融與發(fā)展實驗室（NIFD）

5.部分城市房價呈現(xiàn)階段性企穩(wěn)信號。銷售跌勢趨穩(wěn)、趨緩意味著房價在下半年大幅走低的概率不大。預計2026年末，全國新建商品房價格跌幅在2%左右，二手房價格跌幅在2.5%左右,跌幅分別較上半年收窄2~3個百分點。一線城市房價同比增速可能轉正，預計新房價格同比上漲1%，二手房價格同比上漲2%。境外資金回流、可供出售現(xiàn)房庫存偏低以及土地價格上行是支撐一線城市房價止跌回穩(wěn)的主要因素。截至2026年5月末，上海住宅庫存約5~7個月，其余一線城市庫存水平雖高于上海，但整體一線城市核心城區(qū)庫存仍處于緊平衡狀態(tài)，房價競爭力相較于二、三線城市顯然更具韌性。

6.房企流動性缺乏足夠的增量資金支持。預計房企當年資金來源約8萬億元，同比減少15%左右。銷售跌勢放緩難以改變房企經營性收入下降的局面，存量商品房及閑置土地等資產減值壓力使得房企自籌及銀行貸款等融資性資金規(guī)模持續(xù)減少，導致房企可供投資資源十分有限。下半年，房企償債壓力依然不小。經測算，房企商業(yè)銀行貸款、境內信用債和離岸美元債到期規(guī)模占到位資金的比例約30%，尤其是資質相對偏弱的民營房企，單純依靠自身向市場尋求10%以上的非銀融資渠道借款難度很大。

7.房企土地購置仍將保持謹慎。土地市場將延續(xù)“核心地塊熱度提升、遠郊地塊流拍常態(tài)化”格局。下半年有關部門將持續(xù)執(zhí)行存量盤活優(yōu)先政策，新增住宅用地規(guī)模持續(xù)收縮，土地供給向主城核心地段集中；百強房企拿地資源持續(xù)向TOP10央國企聚攏，融資成本優(yōu)勢驅動央企國企集中布局一線、強二線城市改善地塊，少量優(yōu)質民企參與聯(lián)合開發(fā)，整體房企持續(xù)收縮土儲投資。

8.工程建設周期拉長導致投資承壓。通常，新開工、施工面積下行會領先2個季度以上傳導至開發(fā)投資走弱，截至2026年5月末，新開工及施工（年化）面積為63.7億平方米，工程建設能力相當于2011年初水平，且持續(xù)放緩；而房地產開發(fā)投資（年化）為7.7萬億元，相當于2013年二季度末水平。工程建設的持續(xù)收縮意味著房地產投資將繼續(xù)受到拖累。

新開工和施工面積與房地產開發(fā)投資額（2006~2026）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

9.城市更新與保障房資金加速投放，托底地產投資。預計中央配套資金將加快撥付，專項債、政策性銀行長期貸款集中落地以支持城中村改造項目實施。城中村安置房、配售型保障房開工放量成為對沖商品住宅投資下滑的核心支撐。結合過往經驗，包括中央財政投放節(jié)奏、地方政府專項債實際撥付、政策性銀行金融工具可投放規(guī)模情況，預計下半年，可供投放城市更新、城中村改造及保障性住房再貸款規(guī)模合計約1萬億元。綜合測算，預計2026年房地產開發(fā)投資完成額約7萬億元，同比下跌15%左右，跌幅較上半年收窄約2個百分點。

當前房地產市場逐漸呈現(xiàn)區(qū)域分化加劇、供求關系持續(xù)改善、行業(yè)風險逐步出清三大核心特征。

第一，區(qū)域分化程度進一步加劇，一線與強二線都市圈依托人口流入、產業(yè)支撐，城市核心地段市場信心回暖，庫存去化周期回歸正常運行區(qū)間；而人口持續(xù)流出的低能級城市的房地產市場仍處于以價換量去庫存階段，房價延續(xù)弱勢調整；普通二線城市可能保持橫盤磨底態(tài)勢，后續(xù)持續(xù)增量需求支撐較為困難，購房者優(yōu)先選擇優(yōu)質市區(qū)項目為主；三四線城市則大概率延續(xù)調整，降價促銷為當?shù)胤科笾髁麂N售策略，庫存出清周期較為漫長。

第二，市場供求關系繼續(xù)改善。需求端，核心城市成交回暖帶動銷售跌幅收窄實現(xiàn)邊際修復；供給端，房企風險出清后審慎拿地、收縮新開工、拉長工程建設周期，新增供給主動收縮下投資跌勢難改，整體庫銷比繼續(xù)高位下行。鑒于少數(shù)高能級城市占比較低，總量實現(xiàn)全國性平衡難度極大。需要關注的是，一線和強二線城市需求持續(xù)釋放和供給增加緩慢所形成的新的不平衡，并推動價格明顯回升。

第三，行業(yè)風險持續(xù)出清。截至2026年一季度末，房地產開發(fā)貸余額同比下降5.1%，預計全年房企開發(fā)貸余額減少8000億元，同比下降6%左右，房企融資總量保持低位。金融機構房企信貸堅持分層精準投放，總量不再擴張、結構持續(xù)優(yōu)化的策略，房企白名單等信貸資源均已嚴格納入央行監(jiān)管視角，行業(yè)經營門檻抬升。商業(yè)不動產REITs推出，有助于推動存量房企風險有序化解，行業(yè)資產負債表將持續(xù)穩(wěn)健修復，中小高杠桿房企將加速出清退出，增量違約將明顯收斂。

三、完善房地產調控長效措施的建議

結合當前發(fā)展趨勢與市場短板，為鞏固和發(fā)展樓市筑底成果、化解結構性矛盾、推動行業(yè)穩(wěn)健轉型，建議從五方面完善地產調控長效舉措：

一是深化因城施策精準調控，搭建梯度型需求支持框架，對一線、強二線城市側重優(yōu)化置換政策，下調二手房二套公積金利率、提升貸款額度，充分釋放改善型住房需求。

二是健全二手房流通機制，持續(xù)落實置換稅費減免，簡化交易手續(xù)、搭建數(shù)字化交易平臺，針對剛需及多子女家庭出臺專項補貼，疏通存量房流通堵點，推動市場向存量提質轉型。

三是加大城市更新與保障房建設資金投放，用好專項債與政策性貸款，穩(wěn)妥推進城中村、老舊小區(qū)改造，擴大存量商品房收儲轉化規(guī)模，穩(wěn)定地產投資底盤。

四是加快現(xiàn)房銷售試點擴容、收緊預售資金監(jiān)管，推動綠色智慧住宅發(fā)展，完善不動產REITs配套規(guī)則，夯實商品房與保障房雙軌制。

五是實施房企分層融資管理，落實優(yōu)質房企融資白名單，壓降頭部穩(wěn)健企業(yè)融資成本，加快出險房企債務重組，嚴控高風險主體新增授信，修復行業(yè)整體信用。

（作者連平系中國首席經濟學家論壇理事長、國際金融研究院院長）