廣東
文｜鄧浩志
海外投資者更看好中國
說個最新觀察，上周參加研討會，有位專家近期到東南亞進行調研，發現兩個有意思的事：一是新馬兩地經濟很有活力，房產方面新加坡就不用說了，連馬來的不動產市場也一路走高。尤其產業地產、商業地產，韓國和臺灣等地的芯片企業都加大了在馬來的投資。二是東南亞各國民眾都看好中國經濟，覺得中國很牛，尤其華人群體，認為目前這個只是調整階段，而調整反而是抄底的機會。于是這位專家正在考慮如何引導東南亞購買力進入中國房地產市場。
這位專家的第二點觀察和我最近接觸到的情況也很類似。在海外的華人圈中，很多朋友都覺得中國很牛，不少人甚至認為現在全球就美中兩國有前途，沒其他了…… 而目前在國內工作、生意在國內的朋友，大家什么體感？就不用我說了。
所以我想有沒有這樣幾個可能：
1、存在信息傳導的時間差。就是我們已經起飛的時候，外面還有些人以為我們吃不起茶葉蛋。當我們過了某個階段性高峰并開始回調的時候，外面才了解我們的新四大發明是多么的厲害。所以，千萬別老套用那句 “當局者迷旁觀者清”。
2、過去十年，許多國家和地區都積極鼓勵本國居民在本國置業，因為你家都在這了，資產也在這里，那你就肯定會愛國，甚至會勇敢保衛國家。所謂 “有恒產者有恒心” 嘛。其結果是穩定的經濟體這些年不動產價格都是穩中有漲。而我們前幾年動用了除戰爭以外的所有手段打壓樓市，其結果就不用說了，甚至已經影響到消費和移民層面。這個問題是否需要全面反思？
3、雖然動手的目前不多，但海外資金已經在看中國不動產市場了。就目前所知情況，機構關注產業、商辦等類型。普通民眾留意的是住宅。這股購買力雖不至于改變中國樓市格局，但卻是一個重要的增量。尤其在市場啟動初期。
全款買房的比例在持續上升
2026 年 6 月廣州二手房按揭買房比例為 45.08%，這意味著超過半數的交易為全款支付，該比例較 5 月下降了 5.82%。深圳的趨勢更為顯著：2024 年 10 月，深圳貸款買房比例曾達 87.7%，此后持續走低，至 2026 年 6 月已降至 73.6%。
從更長的時間軸看，2018 至 2025 年間，深圳二手房全款買房比例在 2023 年達到峰值 31.9%，2024 年回落至 17.9%，2025 年回升至 22.3%。進入 2026 年，一季度全款買家占比約為 25.1%，延續了 2025 年以來的回升勢頭，已逼近 2023 年的歷史高位。細分來看，在成交總價 200 萬元以下的剛需小戶型中，全款購房比例更高，達 34.1%，即每 3 位此類購房者中就有 1 位選擇全款支付。
評：
其實不單廣州和深圳，全國各地都一樣，樓市持續下行，現存購房人群普遍不愿貸款。不愿背負房貸的核心根源是信心不足：一是對自身收入缺乏預期，擔憂未來收入縮水甚至失業；二是對房價走勢存疑，害怕房價繼續下跌，疊加貸款利息形成雙重虧損。
前幾年政策多舉措持續推進樓市去杠桿，如今想要提振信貸購房需求卻收效甚微。反觀早年市場信心充足，當下市場心態截然相反。往后判斷全民經濟信心，可以把家庭杠桿規模視作核心參考指標之一。
個人觀點，僅供參考
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