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      海外投資者比中國更看好中國

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      文|鄧浩志

      海外投資者更看好中國

      說個最新觀察,上周參加研討會,有位專家近期到東南亞進行調研,發現兩個有意思的事:一是新馬兩地經濟很有活力,房產方面新加坡就不用說了,連馬來的不動產市場也一路走高。尤其產業地產、商業地產,韓國和臺灣等地的芯片企業都加大了在馬來的投資。二是東南亞各國民眾都看好中國經濟,覺得中國很牛,尤其華人群體,認為目前這個只是調整階段,而調整反而是抄底的機會。于是這位專家正在考慮如何引導東南亞購買力進入中國房地產市場。

      這位專家的第二點觀察和我最近接觸到的情況也很類似。在海外的華人圈中,很多朋友都覺得中國很牛,不少人甚至認為現在全球就美中兩國有前途,沒其他了…… 而目前在國內工作、生意在國內的朋友,大家什么體感?就不用我說了。

      所以我想有沒有這樣幾個可能:

      1、存在信息傳導的時間差。就是我們已經起飛的時候,外面還有些人以為我們吃不起茶葉蛋。當我們過了某個階段性高峰并開始回調的時候,外面才了解我們的新四大發明是多么的厲害。所以,千萬別老套用那句 “當局者迷旁觀者清”。

      2、過去十年,許多國家和地區都積極鼓勵本國居民在本國置業,因為你家都在這了,資產也在這里,那你就肯定會愛國,甚至會勇敢保衛國家。所謂 “有恒產者有恒心” 嘛。其結果是穩定的經濟體這些年不動產價格都是穩中有漲。而我們前幾年動用了除戰爭以外的所有手段打壓樓市,其結果就不用說了,甚至已經影響到消費和移民層面。這個問題是否需要全面反思?

      3、雖然動手的目前不多,但海外資金已經在看中國不動產市場了。就目前所知情況,機構關注產業、商辦等類型。普通民眾留意的是住宅。這股購買力雖不至于改變中國樓市格局,但卻是一個重要的增量。尤其在市場啟動初期。

      全款買房的比例在持續上升

      2026 年 6 月廣州二手房按揭買房比例為 45.08%,這意味著超過半數的交易為全款支付,該比例較 5 月下降了 5.82%。深圳的趨勢更為顯著:2024 年 10 月,深圳貸款買房比例曾達 87.7%,此后持續走低,至 2026 年 6 月已降至 73.6%。

      從更長的時間軸看,2018 至 2025 年間,深圳二手房全款買房比例在 2023 年達到峰值 31.9%,2024 年回落至 17.9%,2025 年回升至 22.3%。進入 2026 年,一季度全款買家占比約為 25.1%,延續了 2025 年以來的回升勢頭,已逼近 2023 年的歷史高位。細分來看,在成交總價 200 萬元以下的剛需小戶型中,全款購房比例更高,達 34.1%,即每 3 位此類購房者中就有 1 位選擇全款支付。

      評:

      其實不單廣州和深圳,全國各地都一樣,樓市持續下行,現存購房人群普遍不愿貸款。不愿背負房貸的核心根源是信心不足:一是對自身收入缺乏預期,擔憂未來收入縮水甚至失業;二是對房價走勢存疑,害怕房價繼續下跌,疊加貸款利息形成雙重虧損。

      前幾年政策多舉措持續推進樓市去杠桿,如今想要提振信貸購房需求卻收效甚微。反觀早年市場信心充足,當下市場心態截然相反。往后判斷全民經濟信心,可以把家庭杠桿規模視作核心參考指標之一。

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