曹德旺馬光遠可能說對了！2026年不買房，5年后會慶幸還是后悔？

最近打算買房的朋友，估計心里都挺擰巴的。刷行業數據吧，冷冰冰的數字擺在那兒：2026年6月百城二手住宅均價12639元/平方米，環比跌了0.42%，跌幅比上個月還擴大了0.1個百分點，同比更是跌了7.26%，整體跌勢根本沒剎住車。可轉頭去線下中介門店轉一圈，又能感受到另一股熱度：上海、深圳這些一線城市松綁限購之后，看房的人明顯多了，部分熱門小區的成交量蹭蹭往上漲，甚至有業主開始試探性上調報價。

一邊是普跌的大趨勢，一邊是局部的回暖信號，把準備買房的人徹底搞懵了：現在到底該抓緊上車，還是再等等？網上吵來吵去也沒個準信，于是老問題又被翻了出來：2026年不買房，5年之后回頭看，會慶幸自己沒下手，還是會后悔沒趕上末班車？

01 市場分歧加劇：一線漲二三線跌？主流判斷未必對

針對這個問題，市場上的主流說法其實挺明確的：未來會是持續分化的行情。看多的人覺得，一線城市人口持續流入，優質教育、醫療資源集中，房價止跌反彈是遲早的事，現在不買，等漲起來又要多花幾十萬，肯定后悔；看空的人則認為，二三線城市人口持續流出，購房需求越來越少，房價還得接著往下走，現在買了就是接盤，早晚會虧。

聽起來好像兩邊都有道理，可這個判斷，恰恰和樓市長期回歸居住屬性的大趨勢擰著來。真實的走勢很可能和大眾的固有印象反過來：之前跌得快、跌得多的二三線城市，泡沫已經擠出去大半，接下來下跌的速度會慢慢放緩；反倒是之前一直被認為“抗跌保值”的一線城市，因為房價泡沫還沒充分釋放，未來幾年大概率會迎來補跌。沒有什么“永遠漲的核心資產”，漲多了都會回調，只是時間早晚的問題。

其實不用爭來爭去，關于房價的長期走向，兩位早就看透行業本質的人，早幾年就給出了答案。曹德旺和經濟學家馬光遠，雖然近期沒對2026年的樓市做具體預測，但他們當年的判斷，放到今天依然精準。

02 兩位大佬的共識：房子回歸居住屬性，是躲不開的大方向

先說曹德旺。做了一輩子實體制造的他，看問題向來直白務實，不愛講虛頭巴腦的概念。早幾年樓市最火熱、全民炒房的時候，他就說過一句很扎心的話：房子本質上就是一堆水泥磚頭，本身創造不了什么額外價值，沒大家想得那么金貴。

他當時特意勸手里有多套房的家庭，趕緊把多余的房子賣掉，別等到最后賣不掉、也租不出去，砸在手里難受。很多人當時覺得他不懂樓市，站著說話不腰疼，現在回頭看，句句都應驗了。他的核心邏輯很清楚：房價的泡沫遲早要擠出去，房子早晚會變回用來住的普通商品，而不是用來炒的金融產品。抱著投資心態買房的人，早晚會為自己的沖動后悔。

無獨有偶，獨立經濟學家馬光遠，也用兩句話把行業的終局說透了。第一句：房地產作為中國最好投資品的時代，已經結束了；第二句：未來房子會逐步回歸居住屬性。

兩句話加起來，就是樓市未來幾十年的大方向：去泡沫、去投資化，價格慢慢向普通人的真實收入靠攏，最終和當地居民的收入水平相匹配。在這個過程沒走完之前，貿然沖進去投資買房，大概率要為剩下的泡沫買單。兩個人一個從實業視角出發，一個從經濟規律出發，說法不同，底層邏輯卻高度一致：房價的長期調整才剛剛開始，遠沒到見底反轉的時候。

03 供大于求是硬傷：房子早就夠住了，需求早已飽和

為什么房價一定會長期調整？第一個繞不開的原因，就是供需關系已經徹底反轉了，房子早就從“供不應求”變成了“嚴重過剩”。有組數據很多人聽了覺得夸張，卻是實打實的統計結果：全國現存的房屋總量有6億棟，按每棟住5個人算，足足能容納30億人，比我們的總人口多了一倍還不止。這還只是已經建成的存量房，每年還有上千萬套的新建商品房源源不斷入市，供給端的壓力只會越來越大。

需求端呢？經過二十多年的房地產高速發展，國內城鎮居民的住房需求早就基本飽和了。數據顯示，國內96%的家庭已經擁有了至少一套房產，其中擁有兩套及以上房子的家庭也不在少數。以前是家家戶戶缺房子，攢錢都要買房；現在是多數家庭都有房了，真正的剛需越來越少，改善需求也在逐步釋放完畢。當供給遠遠大于需求的時候，價格下跌就是必然結果。這不是靠幾條救市政策就能改變的基本面，是實打實的市場規律。房子太多，買的人太少，房價憑什么一直漲？

04 趨勢的力量：下跌周期一旦形成，沒那么容易反轉

第二個原因，是趨勢的慣性遠超很多人的想象。很多人總覺得政策一救市，房價就會馬上漲回去，實在是把趨勢的力量想得太簡單了。國內房價從1998年房改啟動上漲，一直漲到2021年，整整走了23年的上升通道。這二十多年里，限購、限貸、限價的調控政策出了一輪又一輪，最多也只是讓房價短暫橫盤，從來沒真正扭轉過上漲的大趨勢。為什么？因為上升周期的慣性在那兒，政策只能減速，變不了方向。

反過來也是一樣的道理。從2022年房價正式進入下跌通道到現在，才不過4年時間。二十三年漲出來的泡沫，不可能用四年就消化完，更不可能靠幾次限購松綁、幾次降息就徹底反轉。

現在所有的救市政策，本質上都是托底，是為了讓下跌的節奏平緩一點，避免硬著陸，而不是要把房價重新拉回上漲通道。就像一個往下滾的石頭，你伸手擋一下，它會慢一點，但還是會接著往下滾。和大趨勢作對，從來都沒有好結果。投資買房的人，現在沖進去，就是在和整個下跌周期對抗，踩坑的概率遠大于抄底成功的概率。

05 泡沫仍未出清：一線城市的補跌，或許才剛剛開始

第三個最現實的原因，是房價的泡沫還沒擠干凈，尤其是大家普遍覺得“抗跌保值”的一線城市，下跌空間反而更大。衡量房價泡沫最直觀的指標就是房價收入比，國際上公認的合理區間是6到8，也就是一個家庭六到八年的總收入能買一套房。而我們現在是什么水平？一線城市房價收入比高達40，普通家庭不吃不喝四十年才能買一套；二三線城市也在20到25之間，也遠遠超出了合理范圍。

雖然房價已經連跌了四年，二三線城市平均跌幅有30%到40%，一線城市也跌了15%到20%，但離真正的合理區間還有不小的距離。尤其是一線城市，因為大家默認“核心城市永遠漲”，所以下跌的節奏慢半拍，泡沫也保留得更多。

可泡沫不會因為是一線城市就永遠不破，只是下跌的順序不同而已。通常都是遠郊房源先跌，然后蔓延到市區老破小，最后核心區的優質房源也會跟著補跌。現在二三線跌得差不多了，接下來該輪到之前抗跌的一線城市了。抱著“一線永遠穩”的心態現在進場，很容易抄在半山腰。

06 買還是等？分清楚需求，就不會選錯

說了這么多，不是說所有人都不能買房，而是要分清楚自己買房的目的，不能一概而論。如果你是實打實的剛需：要結婚安家、要落戶口、要給孩子上學，房子是生活的必需品，那現在其實是不錯的入手窗口。房貸利率降到了歷史低位，首付比例也低，市面上可選的房源多，議價空間也大，遇到價格合適、自己滿意的房子，該買就買。畢竟是自己住，短期的漲跌影響不大，早買早安心，不用非要等什么絕對的最低點。

但如果你是抱著投資增值的想法買房，想靠買房賺差價、躺贏，那真心建議再等等。2026年不投資買房，5年之后回頭看，大概率會慶幸自己沒沖動下手。現在買房不僅很難賺到錢，還可能面臨房價繼續下跌、房子賣不掉的困境，本金都未必能保住。

總的來說，2026年不買房，5年后是慶幸還是后悔，答案其實很清楚：對投資者來說，不買會慶幸；對剛需來說，合適就買，也談不上什么后悔。樓市的黃金時代早就過去了，閉著眼買房都能賺錢的日子一去不復返。以后的房子，本質就是個居住的商品，不是穩賺不賠的投資品。普通人不用聽別人忽悠漲或者跌，也不用跟著市場情緒慌。想清楚自己需不需要、能不能承擔，再做決定。守好自己的錢袋子，不盲目跟風，就不會踩大坑。