保利嘉華天珺又調規了！風雨連廊、架空層、設備平臺、一步陽臺配齊

北京進深 徐迪 7月14日，海淀區永豐產業基地0401-0132地塊項目方案公示。

一般住宅項目在宣布案名開盤后，地塊編號很快就會被遺忘。

永豐0132地塊顯然是個例外，以至于它在規劃公示列表里一出現，就能被準確對應上項目：嘉華天珺。

這是一個地塊編號比案名還臉熟的項目，原因就是時不時刷一下存在感。

0132地塊是嘉華天珺西區，土地于2024年的7月完成出讓。

兩年來，它至少公示過四版總平圖。

先來看看最新的設計方案。

新版看點

對比此前一個版本（去年10月公示），新版最明顯的變化是：

1、新增架空層

15棟住宅樓，北邊1-6#樓全部做了首層架空。

2、新增風雨連廊

此前小區東側主入口處設置了多個景觀廊架，新版方案里，這些斷點式廊架被取消。

取而代之的是一條蜿蜒連貫的風雨連廊——

從大門起始，以環廊形式向南北兩側展開，北邊連接1-4#樓的架空層，往南連接5#、6#樓，從兩棟樓中間穿過，繼續向南延伸至一片集中綠地，收于一處回字廊。

3、新增設備平臺

六棟首層架空的住宅樓，南向又多了一條讓人浮想聯翩的線條。

如果是在其它城區，這個形式一定是通面寬開敞陽臺了。

海淀顯然沒這么局氣，海開上地項目一個半米多的一步陽臺都收到了上千條反饋意見。

結合架空層的設計，這六棟樓南邊的線條應該是雨棚輪廓線，作為架空層的外延部分。

但北邊新增的空心矩形圖注，大概率就是設備平臺了！

它區別于帶底色的豎井標識，中間的7棟樓：2、6、7、8、11、12、13#，北邊都新增了設備平臺，大小一致，每戶一個。

建筑外結構，不能封入室內，也不計入建面。

4、新增一步陽臺

除了東排1、5、9、10#和西南角的14、15#樓，其余住宅樓南向都增設了一步陽臺。

南向形成雙臥飄窗+客廳一步陽臺的組合。

贈送肯定是增加了，面積雖然不大，但參考嘉華天珺東區的網簽價，每平米就是8萬+的真金白銀。

三次調規

嘉華天珺所在地塊成交于2024年7月份，拿地不到兩個月就公示了總平圖，進度非常快。

1、首次全盤調規，取消坡屋頂

當年國慶節前后，該項目的戶型草圖全網傳播，眼見已有了開盤之勢，卻因為坡屋頂導致消防高度不合規，重新調整了設計方案。

一直拖到11月底，才拿下規劃許可證。

這也是嘉華天珺的首次調規，主要是將坡屋頂改為平頂設計，增加一部消防通道。

翻過來年，2025年元旦當天，嘉華天珺東區16棟樓共852套房源取得預售許可證，并于1月13日正式開盤。

官宣首開鎖定房屋322套，價值31.6億元——這個金額，直到今天仍沒有追平。

2024年4月，嘉華天珺西區424套住宅取證，但始終沒有成交。

當時東區也只有不到140套網簽，去化率16%。

2、西區第一次調規，推倒重來

2025年9月8日，西區0132地塊總平圖公示。

整個西區樓棟全部打亂重排！

（1）朝向：原來依地形而建的10棟樓，改為15棟，全部是正南正北的朝向。

（2）排布：從整排的行列式，改為點狀排布，邊戶房源大幅增加。

（3）總戶數：從424套增加至488套。

（4）戶型調小：原預證下西區主力建面為99㎡/134㎡，戶均建面111㎡；調整后戶均建面降至100㎡左右。

134㎡戶型全部取消，改為88/99㎡小戶型，同時配置少量120㎡四居產品。

調整后，88㎡三居180套、99㎡三居214套、120㎡四居94套。

此外還在園林景觀上進行一次優化，門面做得更加漂亮，打造多處景墻，增設景觀廊架等，提升社區整體顏值。

這版方案發出后，收到了152條公眾反饋意見。

除了方案相關的規劃設計問題，還涉及房屋價值、虛假宣傳、購房合同、東區業主要球賠償等問題。

據悉，這次調規之后，嘉華天珺東區還推出了特價房源，同時為了安撫老業主，給出了一些補償方案，包括贈送25萬車位券（或20年車位使用權）、3折買倉儲等。

3、西區第二次調規，贈送面積又增加了

2025年10月29日下午，0132地塊項目建設工程設計方案總平面圖公布。

這一次也許不算正式的調規，只是結合上一版方案的反饋意見，對局部細節進行了處理。

但也有一個比較突兀的動作：13號樓南向增加了一部分結構外建筑。

就是在海淀樓市廣泛流行的一步陽臺。

雖然只有一棟樓，其象征意義還是不容忽視的。

除此之外主要是公區部分景觀的調整。

包括打散電動自行車存車場地，優化景觀廊架和景墻等。

拿地回溯

嘉華天珺地塊于2024年7月份成交，由保利發展+北京建工以總價89.01億元競得，溢價率3.5%。

住宅部分成交樓面均價約5.96萬元/㎡，銷售指導價為9萬元/㎡。

該項目有兩個地塊，總占地7.9萬m2，東區容積率2.0，規劃16棟6-15F小高層和洋房，共852套；

西區容積率1.7，按照最新方案，規劃15棟7-11F洋房，約480套房源。

2025年1月1日，東區取證入市。

主力建面99m2三居和134m2四居戶型，127m2高層房源，樓王棟172m2平層大四居，以及少量88m2邊戶。

目前網簽361套，成交均價8.16萬元/㎡。

項目開發企業為北京建保豐筑置業有限公司，由保利（北京）房地產開發有限公司和北京建工房產分別持股60%和40%。

保利地產北京總經理李紅亮出任項目公司法定代表人、董事、總經理。

兩年四次調規，看得出李紅亮對這個項目的精益求精。

李紅亮在保利發展已有近20年工齡。從一名校招生到集團骨干，再到區域公司總經理，他不斷轉變身份。

來北京公司之前，李紅亮還是保利發展職工監事，董事會辦公室副總經理（主持工作）。

去年3月，李紅亮接任保利北京總經理一職。上任之初就面臨兩大難題：

開盤火爆但網簽滯后的嘉華天珺，以及剛剛入手的三間房新地塊。

一年多的時間，李紅亮做了幾件大事：

1、穩住基本盤，推動嘉華天珺的施工與交付節奏，不斷打磨產品，守住“地王”信用；

2、緊抓業績盤，保障朝觀天珺的營銷投入與品牌聲量，把聯合拿地的項目轉化為保利主場，打造北京“天”字系第二子；

3、重啟投資線，上任兩個月后，聯合建工拿下了海淀半壁店項目，并親自督導這個高難度、高期待的標桿項目；

在保利熙瑞正式取證入市后，今年5月，又以41.5億、15%的高溢價，奪下豐臺太平橋地塊，成功補倉。