歐洲房產(chǎn)稅全景觀：比利時(shí)最貴，馬耳他塞浦路斯幾近免稅

只要買(mǎi)房子，就難免要交稅，從購(gòu)房時(shí)的地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，到每年的房產(chǎn)持有稅，如果出租，那么租賃收入還要交所得稅，直到最終出售房產(chǎn)還有資本利得稅等著。歐洲不同國(guó)家的針對(duì)房產(chǎn)的稅種差距很大。

全球房地產(chǎn)指南（Global Property Guide）追蹤了80多個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)稅收情況，數(shù)據(jù)顯示，歐洲的住房稅負(fù)非常重。

01

地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅：比利時(shí)12.5%，愛(ài)沙尼亞和捷克為零

比利時(shí)在買(mǎi)房時(shí)征收的稅款處于領(lǐng)先地位。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅最高可達(dá)12.5%。以一套50萬(wàn)歐元的房產(chǎn)為例，在布魯塞爾或瓦隆大區(qū)沒(méi)有稅收優(yōu)惠的情況下，購(gòu)房?jī)r(jià)之外需立即支付6.25萬(wàn)歐元稅款。不過(guò)比利時(shí)對(duì)購(gòu)房自住者有優(yōu)惠：布魯塞爾對(duì)首套房前20萬(wàn)歐元免稅，瓦隆對(duì)特定買(mǎi)家的稅率降至3%。但即便享受優(yōu)惠，稅務(wù)負(fù)擔(dān)仍然遠(yuǎn)超東歐國(guó)家。

英國(guó)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅率緊跟比利時(shí)之后，為12%。之后還有荷蘭10.4%，盧森堡10%。

愛(ài)沙尼亞和捷克完全不征收房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，立陶宛僅約0.4%，同等50萬(wàn)歐元的房產(chǎn)稅費(fèi)僅約2000歐元。

02

租金收入稅：丹麥最狠

出租收入稅是影響投資回報(bào)率的最關(guān)鍵變量。對(duì)于每月1500歐元的租金，丹麥征收42.11%的收入稅，荷蘭36%，芬蘭30%。塞浦路斯從零起征，盧森堡起步僅2.94%。

當(dāng)月租金升至1.2萬(wàn)歐元時(shí)，比利時(shí)收取47.27% 的稅，丹麥43.22% 緊隨其后，德國(guó)和希臘各為41%。意大利固定21%、葡萄牙28%、荷蘭36%，不管租金多高都不變。奧地利則將租金收入并入個(gè)人所得稅累進(jìn)計(jì)算，最高可至55%。

03

房產(chǎn)持有稅

歐洲各國(guó)的房產(chǎn)持有稅的算法比較復(fù)雜。有些國(guó)家按市場(chǎng)價(jià)值的百分比征稅，有些國(guó)家則按遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)值的地籍價(jià)值或很早以前定下的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值征稅。例如西班牙房產(chǎn)稅率最高達(dá)4.8%，但該國(guó)以地籍價(jià)值而非市場(chǎng)價(jià)值為基數(shù)，而英國(guó)則是將房產(chǎn)劃分為不同的價(jià)值等級(jí)。因此房產(chǎn)持有的成本很難直接比較。

全球房地產(chǎn)指南比較了不同國(guó)家業(yè)主為價(jià)值約30萬(wàn)歐元的房產(chǎn)繳納的稅金，給以大致對(duì)各國(guó)的稅負(fù)有一點(diǎn)概念。英國(guó)根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值和地區(qū)每年要上交2000-3200歐元。法國(guó)和西班牙通常在700-1800歐元之間。比利時(shí)和德國(guó)的情況也類(lèi)似。然而在塞浦路斯和馬耳他，根本不征收年度的房產(chǎn)稅。

04

賣(mài)房的資本利得稅

丹麥的房產(chǎn)出售稅也是最嚴(yán)格的：資本利得按累進(jìn)稅率最高征至52.07%，25萬(wàn)歐元的增值可被擼走13萬(wàn)歐元。

馬耳他最寬松——出售時(shí)不征資本利得稅，僅按賣(mài)價(jià)收取5%至12%不等的交易稅。德國(guó)在房產(chǎn)出售方面的政策則完全不同：持有超過(guò)10年完全免稅，10年內(nèi)出售才按個(gè)人所得稅率征收，根據(jù)情況還要征收?qǐng)F(tuán)結(jié)稅。

05

買(mǎi)房前先算清楚稅負(fù)

如果把這四種和房產(chǎn)相關(guān)的稅收類(lèi)型放在一起考慮，可以發(fā)現(xiàn)個(gè)別國(guó)家明顯對(duì)房產(chǎn)課以重稅。

比利時(shí)在房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)、持有和租賃方面的稅率名列前茅。僅在資本利得稅的處理方式（稅率在16.5%至33%之間）下手不狠。

另一方面，塞浦路斯和馬耳他則特別寬松。塞浦路斯對(duì)租金收入零征稅，馬耳他對(duì)資本利得稅不征稅，而且兩國(guó)都不征收年度房產(chǎn)稅。對(duì)于房產(chǎn)所有者而言，這兩個(gè)國(guó)家是歐洲稅收最優(yōu)惠的地區(qū)之一。

對(duì)于跨境投資者而言，一國(guó)的稅務(wù)制度對(duì)凈回報(bào)的影響，往往比房?jī)r(jià)本身更重要。歐洲房產(chǎn)是否值得投資，最終取決于各國(guó)稅法會(huì)損失多少收益。