上海樓市半年考：新房?jī)r(jià)格上漲3.7%領(lǐng)跑全國(guó)，二手房連續(xù)4個(gè)月成交超2萬(wàn)套

本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：張釔璟(張釔璟)

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7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2026年6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。

數(shù)據(jù)顯示，6月份，一線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲，二三線城市環(huán)比下降或持平，一二三線城市同比降幅總體繼續(xù)收窄。新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)比上月繼續(xù)增加。

此外，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)毛盛勇在7月15日國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上透露，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)70個(gè)大中城市開(kāi)展的房?jī)r(jià)問(wèn)卷調(diào)查顯示，春節(jié)后房地產(chǎn)市場(chǎng)從業(yè)人員對(duì)新房、二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)預(yù)期出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。6月份，預(yù)期未來(lái)半年新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格保持穩(wěn)定或上漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)從業(yè)人員的占比為63.1%，連續(xù)4個(gè)月維持在60%以上，比去年的低點(diǎn)回升了20個(gè)百分點(diǎn)。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，從6月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)能清晰看到市場(chǎng)筑底修復(fù)信號(hào)，改善需求正在持續(xù)釋放。

“結(jié)合‘十五五’規(guī)劃加碼改善住房供給的導(dǎo)向，合理居住消費(fèi)潛力持續(xù)釋放，人口集聚城市的核心優(yōu)質(zhì)改善房源，下半年市場(chǎng)修復(fù)的節(jié)奏不變。”張波稱(chēng)。

在70城中，6月份，上海的新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；而在二手房方面，上海房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)，環(huán)比上漲0.4%，漲幅較上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，新房、二手房環(huán)比漲幅均在一線城市保持領(lǐng)先。

今年上半年，上海新房?jī)r(jià)格同比上漲3.7%，大幅領(lǐng)漲全國(guó)；二手房?jī)r(jià)格同比下降5.4%。

對(duì)于后市，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，7月為傳統(tǒng)樓市淡季，市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)階段性季節(jié)性波動(dòng)，預(yù)計(jì)上海樓市成交量或小幅收縮，但房?jī)r(jià)將延續(xù)慣性小幅反彈，回暖行情仍會(huì)延續(xù)。

上海新房?jī)r(jià)格上半年同比上漲3.7%，剛需、首改項(xiàng)目成交熱度攀升

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；二線城市環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為持平；三線城市環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

此外，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.3%，降幅比上月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)；二線城市同比下降3.1%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；三線城市同比下降4.2%，降幅與上月相同。

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在張波看來(lái)，一線城市全面復(fù)蘇已基本確立。他表示，一線城市二手房?jī)r(jià)格能夠持續(xù)環(huán)比上行，核心支撐來(lái)自改善型置換需求持續(xù)釋放，也和近期《擴(kuò)大消費(fèi)“十五五”規(guī)劃》提出“因城施策增加改善性住房供給”的政策導(dǎo)向形成共振。

不過(guò)，他也指出，需要客觀看到，一線購(gòu)房信心還處于持續(xù)修復(fù)，市場(chǎng)上漲動(dòng)力并不均衡。

就城市層面而言，6月份，70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市共有20個(gè)，比上月增加4個(gè)，為2025年5月以來(lái)最多。其中，上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

同比方面，上海新房?jī)r(jià)格漲幅達(dá)3.1%，位列全國(guó)第一。從今年上半年數(shù)據(jù)來(lái)看，上海的新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)更為突出。1—6月份，上海新房?jī)r(jià)格同比上漲3.7%，大幅領(lǐng)先全國(guó)其他城市。

在盧文曦看來(lái)，從房?jī)r(jià)基本面來(lái)看，上海優(yōu)質(zhì)土地稀缺、地價(jià)居高不下，疊加今年多區(qū)域地王項(xiàng)目集中入市，新房?jī)r(jià)格無(wú)下跌基礎(chǔ)，后續(xù)將延續(xù)高位震蕩、穩(wěn)步向上的走勢(shì)。

至于房?jī)r(jià)走高，上半年上海新房的成交結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯變化。盧文曦指出，“滬七條”、新房收儲(chǔ)、房票擴(kuò)容等多重政策紅利落地，剛需與首改置業(yè)需求被全面激活。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年1月—6月，上海新房累計(jì)成交256.04萬(wàn)平方米。在上海新建商品住宅成交面積TOP10榜單中，成交均價(jià)在5萬(wàn)元/㎡以下的項(xiàng)目占據(jù)4席，而在2025年同期該數(shù)字為0。

同時(shí)，盧文曦也指出，高端豪宅市場(chǎng)熱度顯著降溫、增長(zhǎng)動(dòng)力不足，分化格局凸顯。目前僅市中心核心地段、濱江稀缺資源的頂豪項(xiàng)目，能維持90%以上高去化率，其余不少項(xiàng)目去化率不足六成。

他認(rèn)為，高端市場(chǎng)遇冷一方面因?yàn)橹脴I(yè)門(mén)檻大幅抬升，中內(nèi)環(huán)入門(mén)均價(jià)超1400萬(wàn)元/套，中外環(huán)均價(jià)也邁入千萬(wàn)元級(jí)別，大幅透支普通改善群體購(gòu)買(mǎi)力；另一方面，置換鏈條尚未完全打通，二手房成交集中在300萬(wàn)元/套以內(nèi)的剛需檔位，500萬(wàn)元/套以上改善成交占比偏低。而新房套均總價(jià)近900萬(wàn)元，需要多輪置換迭代才能達(dá)標(biāo)，置換斷層直接制約高端房源去化。

上半年上海二手房?jī)r(jià)格同比下降5.4%，成交量已連續(xù)4個(gè)月超2萬(wàn)套

數(shù)據(jù)顯示，6月份，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；二線城市環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；三線城市環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。

同比來(lái)看，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降4.9%，降幅比上月收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)；二、三線城市同比分別下降5.4%和6.0%，降幅分別收窄0.3個(gè)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

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就城市層面而言，6月份，70個(gè)大中城市中，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市有9個(gè)，比上月減少1個(gè)。對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，從復(fù)蘇動(dòng)力來(lái)看，二手房市場(chǎng)比新房市場(chǎng)相對(duì)偏弱。這一輪二手房回暖主要集中在核心城市和經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的二三線城市。

其中，上海二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，和廣州一起漲幅并列全國(guó)第一；同比方面，上海二手住宅價(jià)格下降3.2%，降幅較上月收窄1.1個(gè)百分點(diǎn)。今年1—6月，上海二手房?jī)r(jià)格同比下降5.4%。

從市場(chǎng)熱度來(lái)看，6月，上海二手房市場(chǎng)成交量仍維持在高位。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，6月份，上海二手房（含商業(yè)）成交2.51萬(wàn)套，同比大漲21%，已連續(xù)4個(gè)月維持在2萬(wàn)套以上。2026年上半年，上海二手房（含商業(yè)）累計(jì)成交14.73萬(wàn)套，創(chuàng)下近5年同期新高，同比增長(zhǎng)約13%。

值得注意的是，即便進(jìn)入了傳統(tǒng)淡季7月，這一熱度目前還在延續(xù)。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至7月14日，7月份上海二手房（含商業(yè)）成交量達(dá)1.03萬(wàn)套，較2025年同期上漲21%。

盧文曦認(rèn)為，下半年二手房市場(chǎng)整體預(yù)計(jì)以震蕩修復(fù)為主，價(jià)格或存在季節(jié)性小幅波動(dòng)，但整體上行的修復(fù)大趨勢(shì)不會(huì)改變，今年全年成交大概率超越去年。

不過(guò)，他也指出，當(dāng)前二手房市場(chǎng)修復(fù)仍有局限，購(gòu)房者普遍偏好全款或純公積金低杠桿置業(yè)，大幅制約改善置換能力。后續(xù)若落地更多改善友好政策，將有效打通置換鏈條、激活改善需求，進(jìn)一步夯實(shí)二手房持續(xù)反彈的行情。