全國資本正在抄底上海

　　拼多多33億買樓

　　都知道現在的商辦市場冷，全國寫字樓空著四分之一，租金連跌五年 ， 但上海的大宗資產市場，卻愣是走出了一條不同的路。

　　戴德梁行數據：2026年上半年，上海全市大宗不動產成交35宗，合計233億元，同比大漲47%。單宗超10億的交易就有8筆，占了六成總交易額。

　　最近的一筆，是拼多多斥資33億元買下上海陸家嘴星展銀行大廈整棟物業。
而這筆交易刷新了2026年上海商辦大宗市場單筆最高成交金額。

　　這棟樓在陸家嘴環路1318號，黃浦江第一排，19層，建面4.6萬㎡。單價約7.17萬/㎡，放在住宅市場不貴，但在甲級寫字樓里，這是核心地段的真實價格。

　　業內人士推測，未來星展銀行大廈將會更名為“新拼姆大廈”，成為Temu全球運營、新拼姆全球自營品牌的核心辦公地。

　　之前分散租在各個地方，現在整棟拿下，集中管控。租金省了，協同效率提了，更重要的是扎根上海了。

　　此外，據說微博也在徐匯濱江買樓了。

　　外資在跑，內資在抄底？

　　上半年上海大宗市場成交35宗，合計233億，同比漲47%。

　　但背后的買家結構徹底變了。

　　2025年，投資型買家占74%，自用只占26%。2026年上半年，自用和投資各占50%。自用買家成交額115億，同比提升34%。

　　好比上海樓市，自住的買家已經主導市場，純投資的越來越少。

　　以前買寫字樓的是基金、私募、外資機構，講的是IRR、退出路徑、資產增值。

　　現在買樓的是拼多多、象嶼、海爾、山東稀土、東亞銀行——都是自己要用的。

　　象嶼21億拿下南京西路仙樂斯廣場，賣方是基匯資本、太盟、高盛組成的外資基金團，持有了好幾年，現在折價退出。象嶼接手后，直接改成自己的第二總部。

　　山東稀土20億收購中港匯·黃浦。東亞銀行近20億回購自己的金融大廈。

　　海爾消費金融拿下浦東四方城。

　　深圳晶發實業16億收購新天地新茂大廈，這棟樓21年里五次易主。2015年ARA買的時候花了28.5億，現在16億拿下，折價43%……

　　跟住宅市場一樣，上海的商辦，在價格大幅調整之后，或許也跌到位了，吸引來了抄底資金。

　　據統計，2026年上海商辦市場，核心區甲級寫字樓租金較峰值累計下跌超15%，估值同步處于近年低位；同時空置率已下行，此時入場是抄底核心稀缺資產。

　　據世邦魏理仕（CBRE）統計，上半年上海寫字樓凈吸納量同比大漲83%，租金跌幅持續收窄，市場底部特征顯現。

　　外資在跑，內資在抄。一些外資基金持有了幾年，扛不住租金下跌和退出壓力，折價甩賣。內資產業資本正好低位接盤，拿來自用。

　　資產所有權，正在從財務投資人手里，轉到了真正需要辦公、需要經營、需要扎根上海的實體企業手里。

　　全國寫字樓過剩，上海核心區不一樣

　　必須承認，全國寫字樓確實過剩。2025年末平均空置率25.4%，深圳突破30%，成都31.8%，部分二線城市項目空著四成。

　　租金較峰值明顯回落。

　　但過剩的是遠郊商務區、老舊存量、非核心地段。這些樓的共同問題是：沒人愿意去。

　　上海核心區不一樣。

　　2025年末空置率23.4%，租金全年跌了10.3%。但2026年上半年，凈吸納量31.6萬㎡，同比大漲83%，追平去年全年八成。二季度新增供應明顯收縮，空置率回落到22.5%，租金降幅持續收窄。

　　更關鍵的是，上海的寫字樓新增供應在逐年遞減。

　　2025年新增約85萬㎡，2026年計劃約140萬㎡，但延遲交付嚴重，實際入市量低于預期。未來3-5年計劃供應總量約370萬㎡，增速放緩。

　　再加上上海正在大規模"商改住"，徐匯濱江、楊浦八埭頭、閔行古美、泗涇，多個板塊商辦用地改住宅。純商辦地塊會越來越少，核心地段寫字樓的供給將進一步收緊。

　　供給收緊，需求穩定，價格自然有底。

　　產業造富，造富的人需要鎖倉

　　樓市不是無源之水。資本和產業是造富的源頭，也是購買力的基礎。

　　杭州深圳科技新貴大手筆狂買豪宅，就是這個道理。產業起來了，高凈值人群多了，錢往哪去？核心資產。

　　上半年，科技牛市造了一批新富。科創50漲超60%，存儲芯片翻倍，光模塊漲九成——玩資本的高凈值人群先富起來了。

　　深圳千萬以上豪宅成交2211套，漲25%；三千萬以上619套，暴漲247%。

　　杭州更猛，千萬以上成交5516套，比深圳還多一倍；三千萬以上成交203套，同比翻了14倍。

　　過去兩三年杭州幾乎沒推過三千萬以上的新盤，今年一季度出來200多套，直接被掃空。

　　拼多多、字節、阿里、京東、智譜AI，科技巨頭紛紛下場拿地買樓。

　　互聯網行業的邏輯也變了，從"租賃擴張、輕裝上陣"轉向"資產沉淀、鎖定成本"。

　　更重要的是，核心地段的不動產，是穿越周期的硬通貨。

　　經濟好的時候，它漲價。經濟差的時候，它抗跌。通脹來的時候，它保值。通縮的時候，它收租。

　　這就是確定性。

　　買房，跟著聰明錢行動

　　資本大舉抄底上海核心資產，對普通人有什么啟示？

　　三個字：確定性。

　　資本買寫字樓，我們買住宅，邏輯相通。

　　當下在上海，買房有三個高確定性的選擇：

　　第一，二手市場真筍盤。

　　市場調整期，總有人扛不住。法拍房、急售房、折價房，是撿漏的機會。

　　晶發實業16億買新茂大廈，比2015年折價43%。象嶼21億買仙樂斯，比報價折讓25%。大宗市場如此，住宅市場也一樣。

　　有耐心的買家，能在二手市場找到真筍盤。

　　但注意，筍盤不是便宜就行，是"便宜+好地段+優質資產"。

　　遠郊的便宜不是筍，是坑。

　　第二，核心地段優先。

　　什么是核心地段？產業、地鐵、配套、人氣。上海的陸家嘴、南京西路、淮海路、徐家匯，這些板塊的資產，穿越周期的能力最強。

　　全國寫字樓空置率再高，這些地方的樓依然有人租、有人買。

　　買房也一樣，買確定性高的核心地段。

　　第三，高品質新房是稀缺品。

　　上海新房市場正在經歷產品升級。3.5代宅、新規產品、高得房率、好戶型，這些高品質新房在逆市中反而能走出獨立行情。

　　上海上半年233億的大宗成交，47%的逆勢增長，每一筆交易，背后都是同一個邏輯：在不確定的時代，鎖定確定的資產。

　　對普通人來說，跟著聰明錢走，未必能暴富，但大概率不會踩大坑。

　　而上海的核心資產，依然是全國確定性最高的選擇之一。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。