小區(qū)治理，建立在童話之上

現(xiàn)在時不時看得到物業(yè)撤場、政府呼吁公務(wù)員帶頭交物業(yè)費的新聞。今年3月到5月，江西九江柴桑區(qū)、共青城市、武寧縣，云南綠春縣、屏邊縣等地發(fā)布倡議書，倡導(dǎo)公職人員和領(lǐng)導(dǎo)干部帶頭繳納物業(yè)費。

中指研究院、克而瑞聯(lián)合監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度，全國公開披露的物業(yè)撤場、棄盤項目共計173個，這一數(shù)值已然追平2025年全年的撤場總量。按照當(dāng)前行業(yè)發(fā)展態(tài)勢推算，2026年全年物業(yè)撤場項目數(shù)量可能突破1600個。

小區(qū)治理是城市治理重要的一部分。但中國小區(qū)治理的組織、結(jié)構(gòu)的邏輯，某種程度上，是建立在童話之上的。

第一個童話，是居民都是高尚的。居民當(dāng)中，沒有貪小便宜的人，沒有為了自己利益而罔顧公共利益的人。

物業(yè)服務(wù)有一個特點，就是可以“搭便車”。物業(yè)是一種公共服務(wù)，公共物品有非排他性（沒法阻止別人用）和非競爭性（一個人用不影響別人用），所以有人就想“白嫖”，不交物業(yè)費，卻能坐享他人之利。

要想找一個堂而皇之的理由不交物業(yè)費是非常容易的。比如物業(yè)維護的相關(guān)材料、服務(wù)的價格。實際上生活中，我們在網(wǎng)上購買東西，只要愿意花時間總能找到更低的價格。

但一般來說都不會在電商平臺上花費幾個小時去找一個極致的低價。更何況業(yè)主質(zhì)疑的依據(jù)一般只是簡單問問，或在網(wǎng)上搜索一下，可能看到一個很低的價格。實際上這個價格往往只是用來吸引客戶，根本無法成交。但這些價格常常被用來指控業(yè)委會或者物業(yè)，并進而成為不交服務(wù)費的理由。也就是說，只要業(yè)主愿意，是一定可以找到理由拒交服務(wù)費的。

這些人并不是少數(shù)。前一段時間，輿論上在談?wù)撘恍┑胤秸l(fā)文，提倡公務(wù)員帶頭交物業(yè)費，就是因為拒交物業(yè)費已經(jīng)影響到城市治理。但在輿論層面，大致都是說，物業(yè)要做好服務(wù)，業(yè)主自然會交物業(yè)費。

這當(dāng)然是一種政治正確，畢竟，業(yè)主相對業(yè)委會、物業(yè)來說，人數(shù)上有絕對優(yōu)勢。沒有輿論直接說破，一個小區(qū)之中，必然有貪便宜的人，惡意拒繳物業(yè)費。社會中，有買家濫用僅退款；校園演出服穿完就退；服裝流行大吊牌等現(xiàn)象。這些缺乏公德的人，也是業(yè)主。

輿論的這種視而不見，不利于社會直面真問題。

拖欠物業(yè)費已經(jīng)成為當(dāng)下的一個常見現(xiàn)象，研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，全國500強物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均收繳率已從2020年的93%跌至2025年的71%。物業(yè)選擇退場，就是這種情況的最終結(jié)局。這也是物業(yè)最真實的表態(tài)：價高質(zhì)低的暴利，沒人愿意放棄；而退場，意味著生意真做不下去了。

業(yè)主都是高尚的這個神話，某種程度上，還只是輿論層面。在法律層面還有兜底措施，物業(yè)公司可以起訴、業(yè)委會也有督促業(yè)主交物業(yè)費的責(zé)任。

但另一個神話，則是從制度層面就確立了的，那就是小區(qū)治理無需成本，每個人都會為了一個良好的目標(biāo)，做出自己的貢獻。

業(yè)主交的物業(yè)費，用于小區(qū)維護、管理的相關(guān)開支。小區(qū)的正常運作，除了交物業(yè)費，還需要業(yè)主去管理物業(yè)公司。

管理有兩種方式。一種是支付管理費。一種是投入時間、精力。兩種方式有替代性，但也不可完全替代。

所謂支付管理費，就是給業(yè)委會工資，專業(yè)化、職業(yè)化的管理、監(jiān)督物業(yè)公司。打個比方，公安局、檢察院、法院、律師，四方才構(gòu)成一個完整的司法整體，他們之間有相互制約的作用。

本質(zhì)上，檢察院、法院、律師所耗費的成本，就是一筆管理費用。這并不是浪費，只有投入這筆管理費用，司法系統(tǒng)的效率、公平性才會更好。

但中國的小區(qū)治理，是不承認管理成本的。用熱心公益四個字就支付了管理成本。

《物業(yè)管理條例》《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》都回避了業(yè)委會成員的報酬，但都同時強調(diào)，業(yè)主委員會要“熱心公益”。理論上，業(yè)主委員會成員通常沒有固定工資，其工作具有公益性質(zhì)。

但經(jīng)業(yè)主大會決議，可以從小區(qū)公共收益中給予業(yè)委會委員適當(dāng)?shù)墓ぷ餮a貼，以補償其履職產(chǎn)生的必要開支。當(dāng)然，業(yè)主大會也是可以給業(yè)委會成員發(fā)放更高的工資的。但根據(jù)中國的社會現(xiàn)實、觀念，幾乎不可能有業(yè)主大會會這樣做。

我所知道的情況是，在上海，業(yè)委會成員，一個人一個月100元補貼，業(yè)委會主任300元。這就意味著業(yè)委會的成員無非三種情況。第一，熱心之人。第二，時間成本極低之人。

所以，我們經(jīng)常看到業(yè)委會的成員往往是退休的老頭老太。需要指出的是，并不是所有的退休老人的時間成本都極低，有文化、有愛好、收入更高的退休老人的時間成本更高。時間成本極低這個前提，實際上就是一種逆淘汰，最后，就剩下第三種，別有目的之人。

正如前面所說小區(qū)業(yè)主并不都是高尚之人，各種無理的要求會耗盡熱心之人的熱情。畢竟，靠愛發(fā)電，是不可持續(xù)的。這一點放到其他事情上，都是有社會共識的，但在小區(qū)治理這件事情上，全社會都拒絕承認。

但不管承認也好，不承認也好，事物的規(guī)律就在那里。熱心之人走了，就剩下時間成本極低的人，但他們的素質(zhì)、見識往往跟不上管理所需，最后就是別有目的之人主導(dǎo)。

除了管理費用，有效的小區(qū)治理，也需要業(yè)主投入時間、精力。業(yè)委會即便有工資，也要想業(yè)主大會復(fù)雜。然而，很多業(yè)主的態(tài)度是不參與，漠不關(guān)心。

比不關(guān)心更糟糕的是無效參與。比如，業(yè)主要實現(xiàn)知情權(quán)，是需要投入精力的，起碼，公布的那些東西，要自己去看，認真分析，然后給出高質(zhì)量的回應(yīng)。

但某些業(yè)主對知情權(quán)的想象是，安坐家中，有人給自己一條一條的解釋。實際上，很多小區(qū)投票，都得反復(fù)打電話通知，送上門簽字。比起不參與，更糟糕的是低投入、低質(zhì)量的參與，比如，隨意的質(zhì)疑，甚至挑刺，這往往帶起整個小區(qū)的敵意，然后就是拒交物業(yè)費。

這兩個童話基礎(chǔ)之上，是不可能建立起來良好的，應(yīng)對復(fù)雜社會、灰暗人性的小區(qū)治理的。那么實際結(jié)果，就是物業(yè)退場，業(yè)委會解散。

這兩年，全國多地嘗試“居代業(yè)”。深圳、上海等地先后發(fā)布試行實施了“社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)”的管理辦法或指導(dǎo)意見，規(guī)定在業(yè)委會缺位等特定情形下，社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會相關(guān)職責(zé)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部行政規(guī)范性文件《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第五十八條規(guī)定：因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。

關(guān)于這個問題，眾蟻社區(qū)創(chuàng)始人、上海青年業(yè)委會委員聯(lián)誼會秘書長韓冰告訴媒體：涉及居委會代為履行業(yè)委會職能的小區(qū)，內(nèi)部矛盾往往較大。“業(yè)委會沒有工資，需要投入很多時間和精力，業(yè)主內(nèi)部矛盾非常錯綜復(fù)雜，所以很多人做了一段時間感覺費力不討好，會選擇辭職，這樣就容易讓業(yè)委會陷入癱瘓狀態(tài)。”

居代業(yè)，實質(zhì)上就是小區(qū)自治的失敗。但居代業(yè)有一個好處就是，雖然居委會不是政府機構(gòu)，但卻一定程度上帶有政府的色彩。對拒交物業(yè)費、挑刺的人來說，更加權(quán)威，治理反而因此更容易實現(xiàn)。

高密度的居住形式，伴隨人與人的協(xié)作，這要求人有現(xiàn)代意識。很多人看到那種農(nóng)民上樓的小區(qū)，有人在小區(qū)綠地中養(yǎng)雞養(yǎng)鴨，就會嘲笑這種行為。但實際上，癱瘓的業(yè)委會，退場的物業(yè)，也意味著小區(qū)業(yè)主跟不上現(xiàn)代城市治理的要求。

歸根到底，小區(qū)治理是一個公共性問題，而良好的公共性，涉及一系列因素：議事規(guī)則、對權(quán)利與義務(wù)的認知等等，人性善惡的世界觀等等。這些東西在中國的教育系統(tǒng)中，是缺失的。于是，中國的城市的單元——小區(qū)的治理，就建立在了童話之上。

劉 遠 舉

央視網(wǎng)、第一財經(jīng)、光明日報、騰訊大家、南方周末、新京報、南方都市報、FT中文網(wǎng)、澎湃等特約作家，多家智庫研究員。

關(guān)注財經(jīng)、科技、時政，以深度、專業(yè)、理性的態(tài)度，去掘現(xiàn)象背后的事實。

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