廣州老房原地重建：政策優化探索老城更新新路徑

作為超大城市內涵式發展的核心路徑，城市更新已成為廣州激活老城活力、補齊民生短板的關鍵抓手。在微改造難以根治結構老化、空間局促等深層問題的背景下，“原拆原建”——即業主自籌資金、在原址拆除重建的自主更新模式，正成為越秀、荔灣、花都等老城區危舊小區煥新的重要選擇。

這一模式既能保留老城肌理與地緣文脈，又能通過重建徹底解決房屋安全隱患、優化居住空間，理論上是惠及全體業主的民生工程。但記者走訪調查發現，廣州數十個啟動摸底的原拆原建項目中，僅越秀小石集、花都集群街2號、荔灣鶴園小區3棟三個項目順利完工，絕大多數項目長期停滯在意愿征集和前期籌備階段。為何一項“戶戶受益”的改造，卻陷入“戶戶難同意”的僵局？老城原拆原建的核心堵點與破局路徑，成為廣州城市更新繞不開的課題。

老房“衰老”倒逼改造，原拆原建成最優解

走進廣州市越秀區東風西路的商業新村，時光在這里留下了清晰的痕跡。這片始建于上世紀80年代的小區，樓齡已近40年，墻體斑駁處爬滿青苔，霉化黑點遍布墻面，綠色擋板破舊不堪，衣物雜物隨意懸掛，私密性與居住舒適度大打折扣。

“下水道經常堵塞，樓頂常年漏水，隔三差五就要花錢維修。”商業新村業主周先生坦言，當年為解決孩子入學問題購置這套“老破小”，如今房屋老化問題日益嚴重，居住體驗極差。2025年以來，廣州多個老舊小區業主陸續收到危舊房改造調查問卷，原拆原建摸底工作全面啟動，商業新村正是其中之一。

對廣州大量建成于上世紀60～80年代的老舊小區而言，原拆原建是破解“衰老困境”的務實選擇。這類房屋多為磚木或混合結構，不少已被鑒定為C、D級危房，存在墻體剝落、承重損壞、管線雜亂等安全隱患，且普遍存在廚衛面積狹小、無獨立衛浴、公共空間不足等問題。傳統微改造僅能修修補補，無法根治結構安全隱患；而開發商主導的全面改造，因老城地塊小、利潤薄，鮮有企業愿意介入。

在此背景下，廣州出臺《廣州市城鎮危舊房改造實施辦法（試行）》，明確支持業主自主更新、自籌資金開展原拆原建，允許改造后地上建筑面積適度增加（原則上不超過30%），為老房原地重生提供了政策支撐。“原拆原建能一次性解決安全、空間、配套三大問題，還能保留老城煙火氣，是老小區改造的最優解。”暨南大學教授胡剛表示。

標桿破局：政企民三方聯動，“一戶一策”解難題

作為廣州中心城區首個小連片危舊房原拆原建試點，越秀小石集項目涵蓋19棟建于上世紀60～80年代的老舊建筑，共45戶商住戶，房屋多為C、D級危房。該項目的核心破局之道，在于政企民三方聯動、精準對接居民訴求。

“街道和設計單位前期做了大量工作，全面摸排居民訴求，這是第一步。”廣州建筑產業研究院集團科技事業部經理陳永強介紹，項目推進堅持“一戶一策”，針對每戶業主的年齡、家庭結構、居住需求等差異，量身定制改造方案，將個性化訴求全部落實到圖紙中。

資金方面，項目采用“政府出一點、企業投一點、業主出一點”的三方聯動模式，有效分攤成本，降低業主出資壓力。政府負責統籌協調、簡化審批流程，企業承擔部分建設費用并負責代建運營，業主按面積承擔合理費用，形成風險共擔、利益共享的機制。

此外，項目充分依托廣州30%建筑增量的政策紅利，在補齊廚衛不足、空間狹小等短板的同時，新增養老、托育等社區配套，大幅提升居住品質。“前期一定要摸清楚居民的痛點，尤其是資金來源、建設周期、過渡期安置這三大核心問題，解決好這些，項目才能順利推進。”陳永強總結道。

政策優化與模式創新，探索老城更新新路徑

面對產權混雜、資金偏高、門檻嚴苛的三重困境，廣州正通過政策優化與模式創新，為原拆原建松綁減負。

2026年5月，《廣州市城鎮房屋更新條例》公開征求意見，擬優化同意率規則、簡化審批流程，探索在保障私有產權的前提下，適度降低表決門檻。

專家建議，推進原拆原建需摒棄大拆大建、急于求成的思路，走“慢更新、微迭代、重保護、穩推進”的路徑。一方面，堅守產權底線；另一方面，完善資金保障體系，推廣“共有產權”模式，由政府與業主共有新增面積產權，降低業主前期出資壓力。

“老城區更新不能追求速度，政府的角色不是主導，而是支持，耐心協調各方訴求。”胡剛表示，原拆原建是一場政府、業主、企業多方協同的耐力賽，需要政策持續發力、業主凝聚共識、企業積極參與，才能在保護老城文脈的同時，真正讓老房煥新、惠及民生。

從艱難破冰到精準破局，廣州原拆原建的探索，不僅關乎老城居民的居住品質，更關乎超大城市更新的民生溫度與發展質量。隨著政策不斷完善、模式持續創新，相信越來越多的老小區將走出“戶戶難同意”的僵局，在保留城市記憶的同時，讓居民實現“住有優居”的美好愿景。