從歐美看中國隱患：70年產權到期，高樓就是垃圾？炸不掉且修不好

在人類居住史上，高層建筑曾被視作現代文明的標志。半個世紀之后，大洋彼岸曾經風光的一批高層住宅卻相繼被爆破清場。

回到國內，1990年前后集中出讓的第一批商品住宅用地，距離70年產權到期節點正一步步靠近。當樓體老到修不起、拆不動的那一天，那些矗立在城市里的鋼筋森林將怎么處置，會不會真如網友調侃那般，房子熬到最后就是垃圾，炸不掉也修不好。

三座廢墟：歐美高層住宅的落幕

美國圣路易斯的普魯伊特-艾戈公寓，是無法繞開的一個坐標。

這個由日裔建筑師山崎實操刀設計的項目于1954年建成入住，占地57英畝的地塊上豎起33棟11層樓的建筑群，共提供2868套面向低收入家庭的公寓，聯邦住房撥款覆蓋了絕大部分建設資金，總投入約3600萬美元。

項目開始運轉后不久，生活條件便持續惡化，到1960年代中期已因維護不善和犯罪問題陷入困境，1970年時已有超過三分之二的房間閑置。1972年3月16日，第一棟樓在電視直播下被炸藥夷平，這個曾被寄予厚望的現代主義樣板，隨后在幾年內被徹底清除。

建筑評論家查爾斯·詹克斯的那句“現代建筑之死”，也就此傳遍世界。芝加哥的卡布里尼-格林公寓，是另一個令人唏噓的樣本。

這個社區脫胎于1942年建成的意大利裔工人住區，二戰之后由芝加哥住房管理局擴建，1962年前后完成了包括高層塔樓在內的復合體建設，一度成為該市規模最大的公共住房項目之一。

在1970年因兩名警察在樓內被狙擊手槍殺而成為全國公共住房惡化的象征，隨后的幾十年里，盡管當局采取了各種安保措施，該社區仍以幫派、毒品和聳人聽聞的犯罪案件聞名。

芝加哥住房管理局在世紀之交推出的轉型計劃，直接把包括卡布里尼-格林在內的一批高層住宅列入拆除名單，替代方案是混合收入社區。

針對該項目的拆除自2000年正式啟動，最后一批住戶在2010年年底撤離，余下的高層樓體隨后被清除，2011年3月30日，最后一棟高層轟然倒下。蘇格蘭格拉斯哥的紅路公寓，則給歐洲留下了一個類似的注腳。

這一組住宅由6棟31層點式塔樓和2棟28層板式塔樓構成，1967年落成之時曾被視為解決城市住房短缺的烏托邦答案，首批入住者可以享受集中供暖、雙層玻璃、室內衛生間等在當年頗為超前的配置。經濟衰退帶走了工作機會，也帶走了社區的活力。

而在長期衰敗之后，這個項目在2010年至2015年間分三階段進行了拆除。2012年6月10日，首棟塔樓在受控爆破下用大約六秒鐘坍塌，剩余的6棟高層于2015年10月11日以統一爆破的方式退出城市舞臺。

全程算下來五十余年，真正走向衰敗也就是二十來年時間。三個跨越大西洋的案例，其實指向同一條曲線。

產業外流帶走就業機會，收入較高家庭搬離，維護資金不足，進而帶來電梯、外墻和公共空間問題。三個項目后來被拆除，是住房政策、城市更新、貧困集中和管理失靈共同作用的結果。

爆破與重建費用最終大多由公共財政承擔。這些案例真正留下的教訓，是高層住宅一旦長期失養、社區治理失靈，恢復成本會急劇上升。

三重賬單：修拆賣背后的真難題

回到中國的時間軸。

1992年至2000年前后是國內商品住宅用地大規模出讓的高峰，按70年住宅用地使用權推算，第一批集中到期節點大致落在2062年至2070年之間。

制度層面的兜底已經寫進法律。根據《民法典》第三百五十九條規定，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。

續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。

這顆定心丸吃是吃下去了，但真正挑戰在樓體維護和配套更新。2016年溫州一批20年住宅用地到期，原國土資源部給出“兩不一正?！钡倪^渡處理。

2016年12月23日，原國土資源部針對“撞限房”問題提出，在法律安排明確之前可采用“兩不一正常”過渡性處理辦法，即“不需要提出續期申請”，“不收取費用”，“正常”辦理交易和登記手續。

老小區的維修基金早在多年前就消耗殆盡，再次籌資得走雙三分之二業主同意的程序，人戶分離率一高、租戶比重一大，業主大會開一次都難，談掏錢更是難上加難。

比“修不起”更棘手的問題，是“拆不起”。

過去開發商愿意接盤舊改，邏輯很簡單，拆一棟六層的老樓可以補建成三棟三十層的高樓，容積率一提，利潤就出來了。眼下這條路徑正在被政策堵死。

2020年，住房城鄉建設部、國家發展改革委要求：一般不得新建500米以上建筑，嚴格限制新建250米以上建筑，新建100米以上建筑也應充分論證、集中布局。中小城市要嚴格控制新建超高層建筑，縣城住宅要以多層為主。

到了2025年，新一輪“限高令”落地更為干脆。這還要從今年5月1日正式實施的住建部新版《住宅項目規范》說起。

《住宅項目規范》對高層Ⅱ類住宅給出80米的建筑高度控制要求，同時超限項目還要按規劃、消防等規定履行更嚴格程序。

各城市執行速度之快，超出行業預期。

2025年10月11日，深圳市規劃和自然資源局以及深圳市住房建設局發布“關于穩妥推進《住宅項目規范》實施的通知”，其中提到“建筑高度超過80米的住宅項目，應嚴格按照《住房和城鄉建設部、應急管理部關于加強超高層建筑規劃建設管理的通知》（建科〔2021〕76號）等規定履行相關程序，在土地供應和消防審查環節征求同級消防救援部門意見，確保與我市消防救援能力相匹配”。

各地正在結合項目取得用地、規劃許可和施工許可的時間處理新舊規范銜接；不少新出讓地塊也把80米或更低限高寫入條件。

這意味著開發商即便拆掉一棟老三十三層，重建之后最多也就是二十來層，賠付的賬沒法通過原有的容積率算法平掉，愿意接手的市場主體屈指可數。安全層面的壓力，也在給“限高”注入合理性支撐。

公開資料顯示，我國高層民用建筑數量龐大，超高層救援確實面臨供水、疏散、風力和作業面等限制。

當消防救援實際能力與建筑物理高度之間的落差被明確納入行政審批權衡，超高層住宅在監管天平上的分量也在悄然變化。

這就是眼下的三重賬單，翻新修不起，重建拆不動，出手賣不上價。

三道防線：限高續期與更新之道

面對第一批商品房集中到期的時間窗口，制度、市場、技術三個層面的解法都在同步推進。制度上的續期規則正在等國家層面出臺細則，方向大致明朗，即以穩定居民預期為前提，避免出現類似“二次出讓”的高門檻。

中國人民大學法學院副教授熊丙萬向界面新聞解釋，“這則條款明確了自動續期不等于免費續期。”石佳友則認為，民法典第三百五十九條的最大意義在于給立法機關或行政機關制定了立法義務。

而且中國房地產協會數據顯示，截至2025年1月，全國重點50個城市的新建商品住宅待售面積（狹義庫存）依然高達3.1億平方米。市場從“一房難求”徹底轉向“買方市場”。

購房者擁有前所未有的選擇權，他們開始用腳投票。與此同時，中國人口結構出現了歷史性逆轉，2023年人口總量凈減少208萬人，2024年再減139萬人。

剛需在收縮，改善型需求在擴張，六層洋房、小高層的市場認可度明顯高過老式超高層，這也倒逼房企從拼規模轉向拼品質，從比高度轉向比舒適度。

以既有小區加裝電梯、外立面整治、老舊管網翻新、消防設施升級為主線的“完整社區”改造，正在把維護支出從大修一次性負擔，拆分成滾動化、專業化的運營開支。

這條路徑的難點不在技術，而在長期資金機制的落地，包括公共維修基金的再籌集、專業運營方的引入以及稅費層面的過渡安排。

任何一環卡殼，都會讓老樓距離宜居再遠一步。

房產證不會變成廢紙，法律層面已經給了明確交代，但樓體是否會變成城市里的沉重負資產，取決于制度細則能不能提前落地，取決于城市更新能不能形成可持續的資金閉環，也取決于每一棟老樓是否等得起。

真到了70年那一年，站在樓下抬頭看的人，希望看到的還是家，而不是一堆需要清運的鋼筋水泥。