“低容”未必“低密” 買樓小心文字游戲

■買房要看戶型整體的舒適性，除了容積率，還需結合在樓盤現場的實際體感，包括具體視野、樓間距、梯戶比等綜合判斷。

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廣州中心區新盤“卷”向低密，業內人士提醒——

隨著《住宅項目規范》去年落地及《廣州市好房子評價標準（試行）》（以下簡稱《標準》）于今年7月15日印發，住宅開發全面轉向“降容、限高、提質”導向。近一年多來，廣州中心四區容積率3.1以內、限高80米的低容宅地持續放量，多個全新項目陸續入市。不同于過往低密產品多定位高端，今年中心區新盤起步戶型已下探至80多平方米，剛需選項增多，本月白云區、荔灣區多宗低容宅地也將陸續出讓。有業內人士提醒，低容積率不等同于低密度，同一樓盤不同樓棟會存在居住體驗差異，購房者需甄別梯戶比、樓間距、視野等核心指標。

■新快報記者 何璐詩 文/圖

低密樓盤現身老城核心區，剛需、改善同享“降容紅利”

過去一段時間，廣州中心四區新房市場以高容積率超高層產品為主，40層以上塔樓、兩梯五戶或六戶等高密配置曾是剛需樓盤的常態，不少住戶習慣了在早晚高峰“搶電梯”。隨著去年5月《住宅項目規范》明確“容積率不超過3.1、高度不超過80米”，廣州住宅市場迎來了歷史性的拐點。今年7月15日發布的《標準》更是從安全、舒適、綠色、智慧四大維度，對樓間距、層高、隔音等居住痛點作出了明確的量化考核。

以往核心區低容積率宅地稀缺，多數低密地塊產品規劃定位高端，設計多針對大面積改善戶型，剛需購房者難以觸及主城低密居住產品。隨著廣州“縮量提質”供地策略的落地，中心城區低容積率宅地供應持續釋放，產品定位更為親民。以近日面市的荔灣中山八板塊西關金茂錦棠為例，項目整體容積率僅2.2，規劃4棟25層至32層住宅，主力戶型聚焦85平方米至118平方米三至四房，是核心老城少見的低密剛改項目。項目以約21米整體抬板布局，拉大社區樓間距，以此提升室內采光、通風與觀景條件。

同樣起步門檻較為友好的，還有廣州天河廣棠片區今年年初入市的越秀·閱璟臺。與過往超高層塔樓通常兩梯五戶、40層以上的擁擠設計相比，該項目的容積率僅為2.1，規劃了6棟25層塔樓及15棟15至17層小高層板樓。其90平方米三房、100平方米四房等偏剛需戶型，少見地做到了兩梯四戶，并配有約9平方米的獨立電梯廳。普睿廣佛數據顯示，該項目在上半年多次推貨，整體網簽去化率已達七成，市場接受度顯著高于周邊傳統高密度樓盤，反映出購房者對低容積率產品的強烈偏好。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“國家要求控增量、優化供給，低容低密符合這一新要求。同時，考慮到近年來剛需轉向二手房的趨勢明顯，而二手房普遍存在高容積率、高密度的問題，為了增強新房的競爭力，新增供應的產品必然轉向低容低密。”房地產市場研究專家鄧浩志表示，容積率僅為地塊整體開發強度指標，不能直接定義產品檔次。“地塊低容屬性并不等同于項目高端化，樓盤最終定位主要看所在區位到底匹配什么類型的購房者，這是由地塊區位、地價、配套條件等綜合決定。如果地價能算好賬，開發商完全可以兼顧剛需和改善客群。”他說。

小心“高低配”：同一項目，塔樓和板樓針對不同購房人群

“低密”逐漸成為樓市熱詞，那么，“低容積率”是否等于“低密度”？對此，李宇嘉指出，“低容積率并不等于低建筑密度”，容積率指一個小區的地上建筑總面積與用地面積的比率，反映建筑的整體體量。建筑密度指所有建筑物的占地面積與總用地面積的比率，反映的是建筑物在平面上的擁擠程度。“市場上很多開發商宣傳的‘低密產品’，實際上是‘低容積率產品’。例如采用‘別墅+高層’的‘高低配’小區，雖然整體容積率被拉低了，但別墅區的建筑密度可能很高，導致公共空間碎片化；反之，全高層小區如果規劃得當，容積率稍高也能騰出大面積的中央園林，實現真正的‘低密度’。”他說。

新快報記者走訪發現，當前廣州多數低容積率項目確實采用了“高低配”的規劃模式。整體地塊容積率雖偏低，但社區內部塔樓與板樓的居住密度存在一定差異，單一的地塊整體指標無法真實反映每一棟樓的居住環境。因此，選購住宅時不能只看宣傳頁上的整體容積率。

何為“高低配”？簡單而言，開發商將同一地塊分區規劃，例如一側建設30層高層塔樓，主打剛需小戶型；另一側規劃10多層小高層板樓，定位改善大戶型。兩類樓棟的設計差異巨大：塔樓分區局部容積率可達3.2，梯戶比多為兩梯四戶或兩梯五戶；板樓分區局部容積率僅1.5，普遍做到兩梯兩戶的純改善配置。兩者加權計算后，地塊綜合容積率雖可控制在2.0至3.0區間，但實際居住體驗卻因樓棟類型而有明顯區別。

有業內人士坦言，如果全部規劃小高層板樓，可售建筑面積將大幅壓縮，房企的貨值和利潤空間難免受損；而如果全部建設高密度塔樓，又會丟失改善型客戶，難以適應當前分層化的市場需求。“高低配”模式恰好能夠平衡貨量與產品力：塔樓走量，保證項目現金流；板樓拉高溢價，兼顧剛需與改善兩類客群。

鄧浩志同樣認為，低容積率未必意味著低密度。“容積率是了解項目的一個參數，但關鍵還是要看樓盤整體的舒適性，最終應結合自己的體感，包括視野、樓間距等綜合判斷。”他說。

值得一提的是，“高低配”樓盤內的房源價值并非遵循“小高層優于高層”的固有認知。新快報記者近日走訪保利天奕樓盤，銷售人員告訴記者：“項目部分30多層高的高區單位，視野可以越過前方17層小高層，同樣是板樓但樓間距更寬，無遮擋觀景、采光效果更好，單價反而比小高層房源更高。”

針對樓間距這一關鍵指標，《標準》設置了量化考核細則，明確不同單元主要居室的直視距離分級評分，規定最低樓間距不得低于15米，而18米、20米等更高標準則可助力項目獲得更高評級。有業內人士提醒，購房者看房時不能僅關注宣傳頁標注的地塊整體容積率，而必須逐項核實三大核心指標：首先，確認意向房源屬于塔樓還是板樓；其次，核對樓棟總層高及梯戶配比；最后，查閱規劃圖紙，并到實景板房感受戶型實際樓間距及視野。

下半年低容地塊扎堆入市 房企爭搶“高溢價”空間

展望下半年，廣州土地市場繼續向低容演進的信號十分明確。7月20日，白云區將出讓一宗超低容宅地，政通路西側地塊容積率僅為1.1。在廣州中心五區，容積率小于或等于1.1的地塊，在2025年以來的供地中只有一宗。而白云區上一次出現容積率如此之低的地塊，要追溯到近20年前。

緊隨其后，7月24日，荔灣區白鵝潭聚龍灣片區的沙涌新村以東兩個地塊將迎來競價，綜合容積率僅2.2，整體起拍總價5.19億元，起拍樓面價約2.1萬元/平方米。該地塊緊鄰地鐵換乘站，毗鄰珠江后航道，具備稀缺的江景資源。據普睿廣佛監測數據，該地塊容積率為白鵝潭片區近十年出讓宅地的最低水平，顯著優于片區內多個在售高密度項目，產品差異化優勢十分突出。此外，據天河土地推介會此前發布的消息，天河區今年預計推出的電視臺地塊以及小新塘地塊均為低密度用地，容積率暫定為2.1。

低密住宅趨勢更顯著的信號是“調規降容”。新快報記者梳理近年土地成交案例發現，多宗核心區存量地塊均通過下調容積率、收緊開發指標，最終實現了順利出讓。其中，本月成功出讓的琶洲中二區地塊，容積率由4.1下調至2.5，并同步執行80米限高要求；金融城東區地塊容積率由6.94下調至3.65，商業配比同步壓縮；去年荔灣石圍塘地塊容積率由3.5調整至3.0。多宗地塊降容后，市場關注度顯著提升，出讓效率大幅提高。

“接下來的宅地供應，低容積率是確定趨勢，要達到‘單體建筑低于80米’的要求就必須降低容積率。而低密度同樣是大方向，因為新房供應越來越強調產品力，只有做到低密度，采光、通風、園林景觀才能充分體現。從開發商角度看，他們不再追求一個項目能打造出多少套房子，而是更看重在空間尺度較好的情況下，單個房源的溢價能力。購房者愿意為高品質付出相應溢價，本身就是市場成熟的體現。”李宇嘉說。