廣州白云豪宅成“燙手山芋”？佳兆業(yè)天墅3.7億元資產(chǎn)流拍

佳兆業(yè)天墅多套別墅流拍。

從經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，佳兆業(yè)仍處于調(diào)整階段。

呂穎雅/發(fā)自廣州

7月15日，廣州白云區(qū)一批備受關(guān)注的豪宅資產(chǎn)在阿里資產(chǎn)平臺(tái)競(jìng)拍，最終因無(wú)人報(bào)名宣告流拍。

這批資產(chǎn)來(lái)自佳兆業(yè)天墅，合計(jì)起拍總價(jià)約3.74億元。其中，一套精裝別墅單獨(dú)拍賣，起拍價(jià)3894萬(wàn)元；其余12套毛坯別墅則需與多個(gè)車位打包出售，單套起拍總價(jià)在2203萬(wàn)元至3252萬(wàn)元之間。

法拍平臺(tái)信息顯示，上述資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人為廣州市佳宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，背后關(guān)聯(lián)房企佳兆業(yè)集團(tuán)。2019年，佳宇房地產(chǎn)先后向民生銀行廣州分行、深圳分行辦理抵押融資20億元、3.48億元，融資金額合計(jì)23.48億元，對(duì)應(yīng)抵押物包括此次被拍賣的別墅及相關(guān)資產(chǎn)。

隨著近年來(lái)企業(yè)流動(dòng)性壓力增加，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，項(xiàng)目銷售和資產(chǎn)變現(xiàn)能力下降，這批資產(chǎn)最終進(jìn)入司法處置階段。

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稀缺豪宅為何難以變現(xiàn)？

佳兆業(yè)天墅位于白云區(qū)南湖板塊。

2013年，佳兆業(yè)競(jìng)得項(xiàng)目地塊，扣除配建后樓面價(jià)接近2.6萬(wàn)元/平方米。2018年項(xiàng)目入市，定位高端住宅社區(qū)，其中38套面積約350~445平方米的別墅產(chǎn)品，因低密屬性和稀缺性受到市場(chǎng)關(guān)注。

南湖板塊長(zhǎng)期以來(lái)是廣州低密住宅的重要聚集區(qū)域，新天半山、南湖半島花園、金湖花園等別墅項(xiàng)目均分布于此。相比廣州其他傳統(tǒng)豪宅板塊，南湖擁有較為稀缺的山水資源，同時(shí)距離中心城區(qū)并不算遠(yuǎn)，佳兆業(yè)天墅也曾因此獲得市場(chǎng)認(rèn)可。

佳兆業(yè)天墅實(shí)景圖

來(lái)源：阿里資產(chǎn)平臺(tái)

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目部分房源成交單價(jià)一度超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。目前，貝殼平臺(tái)仍有兩套別墅掛牌出售，掛牌價(jià)格約12萬(wàn)元/平方米。

此前，該項(xiàng)目也曾出現(xiàn)法拍成交案例。2023年，一套約310平方米別墅經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)后，以2601萬(wàn)元成交，單價(jià)約8.4萬(wàn)元/平方米。

但此次13套房源集中進(jìn)入法拍市場(chǎng)，情況有所不同。此次拍賣中，除一套精裝別墅單獨(dú)出售外，其余12套別墅均需要與多個(gè)車位整體打包。其中，由于對(duì)應(yīng)地下車庫(kù)部分已經(jīng)圍合，車位無(wú)法作為標(biāo)準(zhǔn)車位獨(dú)立使用，導(dǎo)致買家未來(lái)使用和交易存在不確定性。

此外，拍賣公告還提示，房源實(shí)際使用位置、面積、范圍存在與產(chǎn)權(quán)登記位置不一致的風(fēng)險(xiǎn)，內(nèi)部結(jié)構(gòu)也可能存在改動(dòng)，成交后買受人要恢復(fù)原狀使用。

“對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，這類資產(chǎn)不僅需要資金實(shí)力，還需要較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。”一位法拍業(yè)內(nèi)人士表示，隨著白云新城、琶洲、金融城等新興豪宅板塊崛起，廣州高端改善需求擁有了更多選擇。在同一價(jià)格區(qū)間內(nèi)，無(wú)論新房還是二手豪宅，市場(chǎng)都存在更具確定性的替代產(chǎn)品，沒(méi)有人報(bào)名也在意料之中。

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佳兆業(yè)廣州多個(gè)項(xiàng)目承壓

佳兆業(yè)天墅流拍，并非佳兆業(yè)廣州資產(chǎn)處置困境的個(gè)案。

7月16日，位于海珠區(qū)的佳兆業(yè)中心（除3號(hào)樓外）也進(jìn)入變賣程序。此前，該項(xiàng)目曾經(jīng)歷兩輪拍賣。去年8月首次拍賣時(shí)，起拍總價(jià)約27.2億元，但無(wú)人報(bào)名流拍；今年6月二拍時(shí)，起拍價(jià)格下降至約21.8億元，依然無(wú)人報(bào)名。

佳兆業(yè)中心位于海珠區(qū)洛溪大橋西北面、北濠涌東側(cè)，前身為南天國(guó)際酒店用品批發(fā)市場(chǎng)。2017年，佳兆業(yè)與該市場(chǎng)達(dá)成升級(jí)改造協(xié)議。按照最初規(guī)劃，項(xiàng)目總建筑面積約47.4萬(wàn)平方米，計(jì)劃打造集高端SOHO、總部寫字樓、展銷公園及交通樞紐于一體的大型產(chǎn)業(yè)綜合體。

海珠佳兆業(yè)中心實(shí)景圖

來(lái)源：阿里資產(chǎn)平臺(tái)

上述法拍業(yè)內(nèi)人士分析稱，商業(yè)綜合體投資門檻高，不僅要求對(duì)區(qū)域商業(yè)生態(tài)有精準(zhǔn)把控，更考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)與資金實(shí)力，類似停擺項(xiàng)目通常不易找到合適買家。

佳兆業(yè)此前參與的城市更新項(xiàng)目也受到關(guān)注。位于白云區(qū)的小坪村舊村改造項(xiàng)目便是其中之一，原計(jì)劃于2021年底開(kāi)盤銷售，但受佳兆業(yè)流動(dòng)性危機(jī)影響，推進(jìn)一度停滯。

去年年底，中鐵諾德宣布獲取佳兆業(yè)白云城市廣場(chǎng)一期融資區(qū)地塊開(kāi)發(fā)代建管理項(xiàng)目。今年1月，小坪村回遷安置房一期完成搖珠分房，總建筑面積約32.07萬(wàn)平方米，共1958套回遷房源。

不過(guò)，雖然一期融資區(qū)主體已經(jīng)封頂，市場(chǎng)此前傳出項(xiàng)目計(jì)劃于2026年一季度入市銷售，但目前仍未有進(jìn)一步消息。

此外，佳兆業(yè)在海珠區(qū)石溪村城市更新項(xiàng)目中的推進(jìn)同樣進(jìn)展緩慢。

2025年10月，海珠區(qū)政府公布《廣州市海珠區(qū)石溪村城中村改造項(xiàng)目實(shí)施方案（不含拆補(bǔ)方案）》獲批，項(xiàng)目改造模式和實(shí)施主體均未發(fā)生變化。

該項(xiàng)目實(shí)施主體廣東佳紅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，由佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司持股55%，廣州紅八方城市更新有限公司持股45%。但受企業(yè)資金壓力影響，項(xiàng)目推進(jìn)仍沒(méi)有太多進(jìn)展。

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資產(chǎn)盤活仍是核心挑戰(zhàn)

從經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，佳兆業(yè)仍處于調(diào)整階段。

年報(bào)顯示，2025年，佳兆業(yè)集團(tuán)連同其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司錄得合約銷售約55.44億元，同比減少17.9%；已售總建筑面積約35.10萬(wàn)平方米，同比減少36.6%。同期，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入95億元，同比下降17.82%，較2021年高峰時(shí)期累計(jì)下降超過(guò)七成。

值得注意的是，2025年公司擁有人應(yīng)占溢利525.55億元，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。但這一盈利主要來(lái)源于約853.74億元的債務(wù)重組收益。若剔除該項(xiàng)一次性收益，虧損規(guī)模較2024年有所擴(kuò)大。

對(duì)于佳兆業(yè)而言，如何加快存量資產(chǎn)盤活、推動(dòng)停滯項(xiàng)目恢復(fù)開(kāi)發(fā)，仍是擺在面前的重要課題。