房子這筆賬，應該怎么算？

文：蔡壘磊

最近國家在“擴大消費十五五規劃”里，把住房消費納入“大宗耐用商品消費”，跟汽車家電放在一起。很多人又焦慮了，我后臺就出現了很多留言，讓我分析下這個風向有什么指示性意義。

說實話，你長期看我文章的話，就會知道國家出不出這個定性，都不影響房子的本質。從2022年開始，我所有的文章都是讓大家拋房子，歷史文章在那里，做不得假，現在是2026年了，也一樣沒變。為什么？因為房子這筆賬，你要算清楚的話，就會發現它只要不是暴漲，你只要不加高杠桿，那它本來就是消費品——即你只有大風險賭博，且賭贏了，才能說你不是在消費，否則就別想在它上面賺錢。

我們來簡單算一筆賬，你有1000萬，全款買了一套房子，我們按每年折舊1%來算（少算點），20年后你要賣這套房子的時候，它還剩800萬，對不對？這是最最正常的計算。你要說拆遷，老房變新房？首先不一定拆遷，其次拆遷不一定賺的，按人頭交錢擴戶換更多平米和套數，你的前提就是房子得在不斷暴漲的時期，那不就互為因果了嗎？所以不能算進去，你最基礎的居住成本就是每年10萬——如果你一年的收入是10萬，那其實你一直都在入不敷出。只不過房子的折舊損耗，只有等你賣出的時候才會結算，它不像租金一樣有實時體感，但不妨礙你就是在入不敷出，就是在階層下滑。

有人說了，那你不買的話，不也要租房子嗎？省了租金怎么不說呢？來來來，我們來算算租金，同樣是這套房子，年租金我們就算30萬，可以吧？20年你一共要付出600萬租金——看起來很多，再住10年快可以把房子買下來了，但你別忘了，這1000萬你買成了房子，可沒有資金本身的回報了，這1000萬我一年拿到3%，房子就可以白住了，而不是要損失10萬的折舊，還不止，物業費呢？1000萬的房子，一年2～3萬的物業費不過分吧？就普通物業，也不算多好；裝修呢，基本是白貼吧？你賣掉時候這個溢價基本是加不到房子里的，那你的居住成本可能一年要超過15萬了，而如果我租的話，哪怕一年付30萬租金，也是白住——你也住這套房子，我也住一模一樣的房子，能算出來差別嗎？

所以房子哪怕每年漲2%，你看似賺錢了，其實也還沒賺錢，堪堪能不虧而已，因為你賣出的時候還有雜七雜八的交易成本要被扣掉。除非是什么？我說了，除非你加高杠桿，比如首付30%，甚至首付20%（5倍杠桿）去買，那這個時候漲幅就被放大了，你才能賺到錢。可是5倍杠桿不比韓國人民借錢買海力士的風險更大嗎？韓國人民的下場都看到了，你在房子里賺了錢不代表你牛逼，是你運氣好死里逃生了罷了，這并不是投資的勝利。

更不用說房子不漲甚至反跌，你算一下你的居住成本，其實遠不止每年15萬20萬，可能你每年收入50萬，都不夠給房子的損耗去填的，只是這種損耗和階層下滑，沒什么實時的知覺和體感罷了。

現在你知道為什么房子是大宗耐用消費品了吧？它不是國家定性的，而是它一直就是。從房子里賺錢，那得是房子一直處于暴漲的趨勢里，且大家都得上杠桿——這是什么的勝利？是賭博的劫后余生，但凡房子只是微漲，它都沒有保值的功能。

還有人說，那我買了房子然后租出去呢？如果租金可以覆蓋房貸，不是等于租客在幫我還房貸，幾十年后，我白得了一套房子嗎？行吧，再幫你算算，就以實際的某小區的房子為例，真實數據。這個房子我也看過的，價格大概2000多萬一套，租金可以租到60萬出頭一年，物業費大概是一年7萬塊。假設你用800萬本金付首付，一年還60萬，看似租客幫你還了貸款，那請問你一年虧多少？首先是7萬的物業費，其次是一年30萬左右的折舊，再是800萬本金理財一年算25萬的收入吧，然后是你的裝修我算300萬，大概每年也得貼上10幾萬——看到沒有，你買個房子租出去，看似租客幫你還了房貸，但哪怕你收到了租金，每年還是要倒虧80萬，那如果租客并不是時時滿租，有一半的時間空置呢？一年就要虧100多萬。這還是在房價穩住，沒有跌的前提之下，要是持續下跌，你就準備清空吧，800萬的首付經不起多少個點的下跌的。

至此，涉及房子的賬基本都算完了，今天我算這個賬，不是為了讓你不買房子，而是為了回答這些朋友后臺的提問，他們覺得好像是“國家定性了房子是什么”，其實不是，是什么就是什么，這不是國家定性的，而是它原本就是什么，你得看清楚，你是什么階層，有多少錢，消費什么房子，而不是稀里糊涂的。有人說，隨著紙幣增多，房子長期肯定還是微漲的，所以貸款買房肯定劃算，未來會還得越來越少——你要這樣說，還不如借錢去上某些股票指數的杠桿，然后每個月慢慢還貸款，那幾十年后，不管錢濫發還是不濫發，收益不知道要比房子高多少，哪怕是中國房地產最瘋狂的時期，也沒有人家漲得多——你既然房子用首付上了杠桿，就跟人家也上杠桿的前提下比收益嘛，指數又不是不能上杠桿，甚至你都不用主動上杠桿，市場上直接就有這樣的標的買。

最后，我并沒有讓大家去任何地方上杠桿，只是讓大家清醒一點，房子的居住成本是很高的，而我們中國的老百姓，有很多人都正住在自己不該住的房子里，卻因為不會算賬，導致階層下滑而不自知，這才是重點。

（完）

我是蔡壘磊，感謝你的閱讀。