上海哪些地方，房價貴的不能買了？

環線最著名的預測是大虹橋、唐鎮、臨港天價二手房的爆雷

2021年環二說讓子彈飛一會兒，現在子彈落地，這些地方二手房領跌上海

現在臨港是過街老鼠，人人喊打

2021年可不是這樣，這些地方萬眾矚目，一房難求

當時環二文章發出來很多人罵：大虹橋、臨港都沒潛力，那上海沒地方能買了

其實大家冤枉環二了

環二跟大家一個戰壕的，環二也看好大虹橋、臨港的發展

但是區域發展的好，跟買房賺錢是兩回事

只看發展情況，臨港、大虹橋是發展最快的地方，臨港經濟增速上海第一，大虹橋納稅總額超過張江

那有什么意義呢，房價在你買的時候早透支了

稅收很高，稅收給你嗎？

連你都知道那個地方好，那可能所有人都知道了

所有人都知道有寶藏，輪得到你去挖？

所有人都知道地下有寶藏，最發財的是誰？賣鏟子的

有些地方不僅房價透支，區域開發吸引來的客戶都去買新房，一點不留給二手房東

你買新房時單價6萬，五年后你想賣掉，附近新房還是6萬

你賺個der的錢

這幾年教訓慘痛，環二以為大家都看明白了

沒想到還是有人沒跟上

前幾天直播時有人問了這么個問題：

結合環二當時的講的內容，大概能理解他的潛臺詞：徐涇、東外灘就是發展空間最大的地方，這里房價都漲不動，其他地方不是更沒機會？

值得我再重申一遍：我看好這些區域的發展，不看好這些區域的房價潛力

你用腳指頭想想，費勁巴拉的發展起來新區域，是給你炒房賺錢的嗎？

現在錢這么難賺，憑什么讓你躺賺

這幾年你見過幾個天上掉餡餅的事情？

不好講太多，簡單分享兩個典型區域，主要是講清楚道理

第一個區域已經有人棄坑，第二個很多人還在迷信

首先講講觀眾提到的東外灘

東外灘現在發展很快，潛力很大，麻煩楊浦的朋友不用給我普及了

我去的次數不比你少，漁人碼頭肯德基我吃好幾次了

發展快買房就賺錢嗎？

房價其實不看發展情況，房價看的是預期

看發展現狀，楊浦濱江肯定不如真如

真如醞釀了20年，現在摘到果子了，配套都建好了

有山姆會員店，中海環宇城，LOVE大都會，中海劇院也快開業了

在真如走走，你會覺得這里就是市中心，核心區沒什么老房子，城市質感很強

真如街景

地鐵也兌現了，11、14、15號線，四通八達

真如的新房中海環宇玖章，122平的單價才10萬出頭

10萬出頭在楊浦只能買到復興島那中海云邸玖章，那是什么鬼地方

商業就有個奧萊，運營的一般，餐飲有點少，跟真如兩個大商場比不了

地鐵就12號線，不如真如三軌交方便

城市環境嘛，看看下面楊樹浦路

楊樹浦路街景

但是無所謂，人家新房賣得很好

這里是楊浦濱江啊，一江一河，復興島也在開發，未來非常美好

問題是，未來是多久，未來會多美好

你在房價里加了很多預期，這個預期是太多還是太少

楊浦濱江的預期主要是產業，現在預期高到沒譜

有人說楊浦濱江會涌入20萬高收入群體，帶著居住需求來，推高房價

有人說得有27萬，3000家以上企業

有人還不滿足，說規劃引入30萬高薪人群，還有人說40萬

上海軟件和信息技術服務業一共才80萬人，一半都搬到楊浦濱江？

美團早就搬到楊浦濱江互聯寶地了，這次搬到總部就一兩公里，不算增量

公司搬一兩公里，沒必要換房吧

字節跳動在楊浦濱江就是一個展演中心，不是核心辦公區，沒太多人過來

真正的增量就B站，1萬來人

和一些上下游配套企業

中節能總部這種不會有太多人，北京總部才150多人

之前說的27萬、30萬怎么來的？

環二一看他們算法嚇一跳：楊浦濱江南段有270萬方商辦，每個員工配10平米，所以共27萬人

不能這么算啊朋友，B站總部78.5萬方，但是B站才1萬人

而且其他大樓不一定租的掉

如果按規劃面積算辦公人數，那臨港直接宣布完勝，游戲結束

復興島那邊也一樣，風風火火，確實有進展，但是預期被透支太多

量子城市是什么，10個買房的9個答不上來

除了產業其他泛善可陳，一號項目八埭頭商辦改了住宅，二號項目漁人碼頭商業廢了，規劃的合生匯你懂的

不是說楊浦濱江不好，是擔心大家房價里加入太多預期成分

你預期20萬、30萬高收入人口增量，實際增量可能少得多

預期打折扣，房價可能就打折扣

楊浦確實有發展，互聯網行業增速極快，也幫上海把美團留住了

楊浦濱江也在一天一天變好

這些是城市發展的重大勝利，造福了當地居民

不是造福炒房客

另一個典型案例是華涇，預期實在太高了

華涇正在快速發展，500度的老花眼都看得到

0軌交變4軌交，一個商場變兩個，產業空白到北楊人工智能小鎮

而且華涇還是徐匯，徐匯現在封神了，拳打靜安腳踢黃浦，發展速度市區第一，經濟總量市區第一

徐匯最后的大片空地，很多人直接原地高潮

現在大餅輕易不敢吃，打新的朋友不敢出手

但是華涇例外，多重bug之下，確定性極強

很多買房人想來華涇看看，分享發展紅利

都能看到，確定性極強，你還賺什么錢？

D7D-1地塊馬上上市，徐匯城投操盤，說要賣9萬以上

現在上海外環最貴的新房，一個是唐鎮招商中旅，一個是莘莊安高海印華庭，都是8.5萬左右

華涇的目標是拳打莘莊腳踢唐鎮

你覺得9萬貴嗎？跟二手房比比，一點都不貴

2011年開發的印象歐洲現在還賣8萬多，我新房9萬超便宜好吧

數據來自《房見》小程序

唯一的問題是，印象歐洲房價高估了多少

2022年大虹橋二手房沖到10萬，新房才6萬，那新房也超便宜的

但是誰也沒跟你簽合同，二手房一直賣10萬啊

憑什么默認二手房的價格就是對的？

現在是印象歐洲業主拋盤的時機，不是你去買房的時機

你吃不到紅利，你是印象歐洲業主的紅利

他吃到了華涇開發的紅利，紅利就是去接盤的你

華涇規劃很好，但是能級沒你想的那么高

華之門就一個大商場+30萬方辦公

30萬方辦公不算什么，隨便哪都有，有些地方空著的辦公樓都不止30萬方

北楊人工智能小鎮蠻好的，外環上看起來一大片，奇瑞的logo掛上去了

科研面積規劃60萬方，比桃浦、南大都小，在上海也排不上號

預期太高，房價就有泡沫

更可怕的是，多久全建成？

城市建設是很慢的，莘莊、七寶這些地方都是上世紀啟動開發，30年沉淀才有現在的樣子

現在城市化放緩，你覺得華涇需要多久建好？

景洪路TOD分兩部分，華濟路以北是徐匯，以南是閔行

閔行部分未來五年都沒開發計劃，長期保持大片荒地狀態。閔行部分不開發起來，這里永遠是城鄉結合部

華之門建好了，往南走走就是下面這樣，你會覺得這里是高能級區域嗎？

華濟路以南現狀

即使20年后成熟了，堅持20年高價低配生活，劃得來嗎？

華涇未來能不能成為外環扛把子我不知道，我知道的是近十年一點戲沒有

打仗的時候你在后面偷懶，和平年代再去建軍功，你知道多難嗎

跟楊浦濱江一樣，環二也看好華涇的發展，我又不瞎

唯一的問題是，你算過多少錢買的是現狀，多少錢買的是預期嗎？

你算過多少錢預期算合理嗎？

如果都沒算過，你就是開盲盒式買房?。ā逗芏嗳?，正在開盲盒式買房》）

如果你不會算就找我，后臺回復【買房】，我們好好聊聊