北京
文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會
近日，保利發(fā)展歐陽路項目公示了調(diào)整方案。
對比前后兩版規(guī)劃圖可以發(fā)現(xiàn)，此次調(diào)整涉及建筑高度、樓棟關(guān)系、消防路線、地下空間以及建筑形態(tài)等多個方面。
今年5月29日，上海四批次土拍中，保利發(fā)展經(jīng)過27輪競爭，以14.3億元競得虹口歐陽路街道250街坊hk153-02地塊，成交樓板價93770元/㎡，溢價約17.21%。
拿地僅三個工作日后，項目便公示規(guī)劃方案，推進(jìn)速度非常快。
這宗地也存在明顯難點(diǎn)。項目地塊呈狹長的倒三角形，面積有限，僅約6000㎡，建筑排布、日照、消防以及內(nèi)部空間組織難度都較高。
調(diào)整前VS調(diào)整后
具體來看此次的調(diào)整細(xì)節(jié)：
1、抬板高度由原來的7.2米調(diào)整至7.6米。
2、3號樓由原來的8 1F/1D 住宅調(diào)整為7 1F/1D 住宅，高度由32.99米減少至30.4米。
調(diào)整之后減少了4戶，在西北角的2#樓找補(bǔ)回來了。
另外，2#樓層數(shù)不變，高度由59.99微調(diào)至59.75米；1#樓層數(shù)也不變，高度由54.9米微調(diào)至54.8米。
表面來看，只是減少了一層，但背后很可能與日照規(guī)范要求有關(guān)。
由于地塊本身空間有限，建筑高度和樓間關(guān)系容易影響周邊及自身住宅的日照條件。
3、建筑形態(tài)從規(guī)整的多邊形變成了帶有弧線，內(nèi)部細(xì)節(jié)也進(jìn)一步優(yōu)化。
從現(xiàn)有樓棟輪廓來看，會有多陽臺、花池等贈送，邊戶有南北雙轉(zhuǎn)角飄窗。
其中，3#樓變化較大，東西兩個邊戶，有類似挑空的贈送空間。
4、增加消防車出入口
從規(guī)劃圖來看，消防調(diào)整是此次變化中的一個重點(diǎn)。
原規(guī)劃中，小區(qū)西北角僅標(biāo)示消防出入口，并未明確消防車坡道；調(diào)整后，消防車坡道被明確設(shè)置于小區(qū)最北側(cè)，東西都有入口，消防流線更加清晰。
5、位于小區(qū)最南端的4#樓，1 1F物業(yè)管理及業(yè)委會用房取消，被挪到東北角的1#樓。
這里將打造為全開放式架空車庫大堂，實(shí)現(xiàn)功能復(fù)合與空間提質(zhì)。
6、北側(cè)兩棟住宅的位置關(guān)系也進(jìn)行了優(yōu)化。
調(diào)整前，北側(cè)兩棟樓之間的距離為13米，調(diào)整后增加至19.81米。
7、出入口變化
調(diào)整前，人行主出入口在南側(cè)。調(diào)整后，南側(cè)仍保留人行出入口，但內(nèi)部道路體系更加簡潔，同時東西兩側(cè)消防、車行、人行動線進(jìn)一步分離。
對于小地塊而言，交通組織直接影響景觀完整性。此次調(diào)整之后，盡可能減少道路對于社區(qū)空間的切割。
8、地下室輪廓范圍縮小，主要體現(xiàn)在西南角
調(diào)整前VS調(diào)整后（藍(lán)色虛線為地下建筑范圍線）
調(diào)整之后，總建筑面積約由原來的27886㎡減少至27231㎡。計容面積15250㎡不變。
其中，地上建筑面積由21846㎡減少至21631.43㎡，地下建筑面積由6040.00㎡減少至5600㎡。
戶型方面，進(jìn)深網(wǎng)預(yù)計：
1#樓：西邊戶140㎡、東邊戶110㎡、中間戶120㎡
2#樓：西邊戶120㎡、東邊戶140㎡
3#樓：中間戶120㎡，邊戶140㎡。
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