左海濱江鳴翠：金山燈塔，被迫營業！

前段時間刷到一個博主的新盤評論，關于金山北的左海濱江鳴翠，最后的一段話是關于房企，看的出來博主走心了，這也是探房群很多群友的看法。

對于濱江鳴翠而言，在這樣的一個不算出彩的區位，還要去做燈塔，是不是真的是錯誤，下面聊聊。

樓盤情況

左海濱江鳴翠：地處金山紅坊創意園，閩江大道西側。

項目占地25.65畝，規劃5棟高層住宅，全部2T2定位，產品面積169、189，個別300平，合計287套。

從產品定位來看，這又是一個起步較高的改善盤，給的標準是倉山第一個寧靜住宅，搭配大鋁板+玻璃幕墻，以及海派風。

看上去的第一眼，就是紫陽隱翠的復刻，賣點還是寧靜住宅。

只不過這個點到底要加多少成本，不得而知，但是國貿天琴華樾同樣是珀金級寧靜住宅，但是并非是最突出的宣傳點，只能說寧靜住宅能提升居住，但是成本并沒有想象的高。

對于項目而言，隱翠已經極具爭議，但是好歹在二環內，而項目在金山算不上核心的位置給這樣的產品定位，自然更具爭議。

土拍情況

2024年3月30日，左海以底價8.67億拿下宗地2024-04號，樓面價16357元/㎡，地塊面積：25.65畝，容積率：3.1，限高：100米。

分析：2024年的第一場土拍，左海兜底金山北的這幅高容積率地塊，當天隔壁的另外一幅樓面價15022元/㎡，容積率2.6，結局是流拍。

后來容積率下調到1.2，樓面價16599，被地鐵置業拿下，即目前在售的地鐵棲江元璟。

很明顯這幅地塊的樓面價定的太高了。

作為當天一同拍出的地塊，綠城芝蘭月華，目前已經快清盤，同樣在金山的高宅舊改，流花溪已經開盤一年多，相對慢的新榕云行也開盤半年，房企更晚拿下的金山地塊，也都更早上市。

只能說，這幅地塊從兜底的那時起，對于房企而言壓力就不小，最終一直未上市。

房企延續燈塔風格，對這幅樓面價高達1.63W，容積率3.1的地塊做改善產品，起步169平。

面對爭議，來分析一下，為什么要這樣做？

對于項目周邊的購買力，目前新盤去化主力集中在300W以下，整個金山超過400W都不好賣。

按常規定義，項目最合適是做剛需，再極端一點做剛改130平以下。

只不過，左海在金山不止這一幅地塊。

在剛改產品上，已經有賣學區的380-450W的文翠，以及250-350W的江灣道，這兩個項目都在金山北。

剛改區間自身其他樓盤已經占據，如果去做金山最缺失的剛需產品，那定價只能2.2W以下，甚至更低。

而這幅地塊，最大的溢價點是能二線看江，本來就偏高的樓面價，去做剛需產品，溢價點直接沒了。

所以要賣出江景溢價，又不同質化，只能做改善。

回過頭看，這幅地塊被這樣定位，可能也是房企無奈之舉。

當然個人瞎想，因為房企還有一幅地塊，即在南二環拿下的宗地2024-87號，縵和公館，不過拿地樓面價并不算過高1.35W，還是定位改善燈塔。

回到地塊本身，基礎指標一般，唯一優勢地塊面積不算太大，加上改善定位，套數不算太多。

唯一的突破口就是盡量往江景上靠，以此拉高市場預期。

只不過對于項目而言，雖然定位金山燈塔，口號對標外灘，只不過從產品一系列定義來看，依舊是復制。

一個海派風，從江翠、文翠、到江灣道、再到錦翠、最后到鳴翠，金山幾個新盤，始終如一。

如果說江灣道是復制文翠，目前看鳴翠就是復制隱翠。

只能說對于要卷燈塔的定位，這樣的產品復制，缺乏心意。

戶型情況

169平：四房三衛，非常主流的南廳布局，做到四開間朝南，亮點在三個衛生間都是明衛，開窗大，還有獨立儲物室，整個戶型可以給到評級優秀。

要找缺點，戶型空間都被承重墻定死，極致面寬下，部分進深偏小，導致餐廳只能擺長桌，客廳沙發都快對齊到生活陽臺。

至于2T2，30層的高層住宅做獨梯入戶設計，略微影響出行便利度。

189平：四房三衛，為了看江，端廳設計，完全照搬了隱翠的189平，廚房面寬比隱翠加大。

戶型的槽點較多：餐廳對著公衛，從玄關到餐廳，預計都偏暗，客廳電視墻被兩個臥室隔斷，主衛面寬比主臥還大，還被承重墻隔斷，無法改造，沒有生活陽臺。

對比市場的端廳設計，比如對岸的福厝鳳鳴天璽，差別還是不小。

當時隱翠這個端廳已經被群友吐槽，不過套數并不多，但是鳴翠這個戶型占比達50%，還是主打地塊最溢價的江景戶型。

區位情況

項目地處金山片區，左側紅坊創意園，北側左海學校，南側融僑觀瀾，右側閩江大道，距離地鐵5號線400米，周邊還有永輝超市，整體配套只能說一般。

至于劃片，預計也是過渡淮安實驗、洪塘實驗，選擇淮安實驗就要去較遠的四十中金山，近點就是29中。

這個預算的購房者，大概率也是周邊私立。

項目目前最大的賣點是看江，不過由于是二線江景，實際也僅中高層東端頭能看，只能說江景價值并沒有太高。

此外為了看江，地塊并非坐北朝南，而是朝東南布局，日照時長需要注意。

由于是高層住宅，項目北側兩棟采光需要注意，樓間距不到40米，樓高92米，西南側是融僑觀瀾，頭牌靠內測樓棟需要注意采光。

至于社區內部，規劃約2500㎡海派會所，配備泳池，還有架空層會所等，整個社區的質感會比較不錯。

只不過，目前金山這些新盤，做會所+泳池的，未來到底有幾個能真的運營使用下去？

綜上，整體來說項目周邊配套一般，生活氣息并不濃厚，最大的優勢是產品打造標準較高，中高層部分房源有江景資源。

價格分析

目前項目周邊的新盤，建總瑞璟、江灣道都已經來到2.3W以內，主打洋房的棲江元璟是2.5W左右，劃片金山小的文翠，精裝3W左右。

整個片區的價格體系并不高，而且這里面不少項目去化還不理想。

此外，目前金山片區，剛改盤的瑞璽主力400W以內，左海錦翠146平起，總價400W起，主打得房率，去化率也偏低。

整體而言，整個金山的價格空間有限，特別在一江之隔的鼓臺新盤價格跌破4W以后，壓力更加明顯。

這種背景下，項目定價沒什么參考意義，按目前堆料做燈塔的定位來看，基本是鎖定3W以上，500W起步，即便后續降到2.5W，總價也要420W以上。

依舊是總價偏離市場定位的產品，就看周邊的觀邸、觀瀾等業主，有多少業主會為產品+部分江景買單。

盤點總結

項目地處金山片區，優勢在于燈塔定位，舍得堆料，立面、公區品質不錯，部分房源有江景，社區門檻較高，劣勢在于總價脫離市場，端廳戶型一般，區位配套一般。

只能說，項目晚這么多上市，也評估了市場的壓力，與南二環縵和類似，只不過丑婦終須見家翁，最終會如何，且看。

題外話

至于燈塔戰略，網友問怎么看？有一種感受：皇帝的新衣。

左海目前去化最多的是靠降價的望悅，后來的剛改盤部分條件不差，銷售數據依舊不算太優，整體品牌認可度一般。

目前有多幅優質地塊，只不過給出的燈塔定位，都遠超市場預期，產品力看上去都舍得下成本，但是部分項目，又存在復制缺乏心意。

如今福州市場，改善卷的嚴重，部分項目區位本不突出，產品偏離市場，這時候產品還只是堆料，這不僅對開盤壓力巨大，如果滯銷，后續要如何調整，難度都巨大。

只能說，做高改的路不好走，市場也需要這樣的房企，但是這并不代表就能盲目的走。