天津
2026年，棋至中盤(pán)，天津樓市已交出半年報(bào)。
>> 新房成交328萬(wàn)平米，和去年同期的327萬(wàn)平米幾乎復(fù)刻粘貼
>> 二手房半年賣(mài)出7.7萬(wàn)套，同比漲9%
>> 土地成交從去年上半年的273萬(wàn)方，直接掉到今年的76萬(wàn)方
下半年，行情怎么走？
還有政策嗎？
坦白說(shuō)，政策的有無(wú)已經(jīng)不重要了。
買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)常規(guī)政策幾乎“脫敏”。
上半年天津出的政策，水花基本為零。
聽(tīng)其言，不如觀其行。
下半年，最值得期待，也是最有效的，就是“收購(gòu)二手房”
市里專(zhuān)門(mén)組織三大國(guó)企開(kāi)過(guò)會(huì)，但企業(yè)意愿都不強(qiáng)。
現(xiàn)在的市場(chǎng)，只有拿錢(qián)收房才是打破僵局、打通置換鏈條最有效的手段。
上海、廣州干得熱火朝天，天津不可能無(wú)動(dòng)于衷。
據(jù)了解，生態(tài)城最有可能打響第一槍?zhuān)氏仍囁召?gòu)二手房。
新房成交量漲or縮？
上半年新房成交328萬(wàn)平米，去年上半年成交327萬(wàn)平米。
去年月均53萬(wàn)平米，今年上半年月均54萬(wàn)平米。
穩(wěn)的夠冷靜，丁點(diǎn)情緒沒(méi)有。
天津的新房市場(chǎng)完全自住托底，需求穩(wěn)定持續(xù)釋放。
天津1300多萬(wàn)人，現(xiàn)在新房銷(xiāo)售面積0.5平米/人/年，已是底線。
一年成交守住650萬(wàn)平米，妥妥的鐵底。
下半年再怎么樣，300多萬(wàn)平米的成交量不成問(wèn)題。
房?jī)r(jià)如何？
下半年，影響房?jī)r(jià)有三大核心因子。
① 土地出讓斷崖下跌
上半年，土地出讓面積同比下降72%，新盤(pán)供應(yīng)即將萎縮。
但財(cái)政壓力擺在那，下半年必然會(huì)逼出一批壓箱底的頂級(jí)地塊。比如河西小白樓地塊、和平南市地塊、紅橋大胡同地塊和R3地塊……
賣(mài)好地，才能好賣(mài)地。
寶藏地塊，會(huì)被請(qǐng)出來(lái)?yè)螆?chǎng)子，打造高端產(chǎn)品。
這對(duì)核心區(qū)產(chǎn)品力不強(qiáng)的豪宅，是巨大的壓力，得趕緊跑量了。
② 城市更新踩剎車(chē)
上半年城市更新項(xiàng)目明顯縮水，背后原因不展開(kāi)。
非市場(chǎng)化的供應(yīng)減少，無(wú)形中托底新房?jī)r(jià)格。
③ 得房率管控收緊
最近有幾個(gè)新盤(pán)的規(guī)劃被駁回，禁止得房率再飆高。
這有利于穩(wěn)住“非新規(guī)”盤(pán)的房?jī)r(jià)下降。
由此可預(yù)判下半年的樓市行情：
·新房“雙邊市場(chǎng)”，有漲有跌
當(dāng)然，漲價(jià)僅限于局部。
一種是靠產(chǎn)品力硬核溢價(jià)，比如金茂觀棠、保利津門(mén)天珺。
一種是像南口路片區(qū)，抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)起勢(shì)。
還有一種，有產(chǎn)業(yè)、有人口導(dǎo)入的板塊，房?jī)r(jià)有上漲空間。
比如117片區(qū)、團(tuán)泊西、南站……
未來(lái)能定義房產(chǎn)價(jià)值的，不是學(xué)區(qū)、產(chǎn)品，必然是產(chǎn)業(yè)。
產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)，是帶來(lái)有穩(wěn)定高收入的購(gòu)買(mǎi)力。
房?jī)r(jià)天花板，歸根結(jié)底是由人的收入水平?jīng)Q定。
·二手房開(kāi)啟“降落傘模式”
上半年成交7.7萬(wàn)套，同比漲9%。
量在漲，跌幅在收窄。
價(jià)格不再是前兩年的急墜，而是打開(kāi)降落傘，開(kāi)始緩慢下降。
先從急跌到緩跌，才能止跌。
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