樓市“政策底”，七月見(jiàn)分曉？

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（來(lái)源：新見(jiàn) 中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)）

經(jīng)歷了多輪調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期似乎仍在低位徘徊。7月以來(lái)，半個(gè)多月內(nèi)六部委集中出臺(tái)的一系列“組合拳”政策，打破了此前“單點(diǎn)松綁、效果有限”的慣性路徑，核心動(dòng)作包括央行3000億保障房專(zhuān)項(xiàng)再貸款7月全額投放、“賣(mài)一買(mǎi)一”個(gè)稅退稅政策延續(xù)至2027年底、住建部“四個(gè)取消”加速落地等。這一系列動(dòng)作并非孤立的“救市補(bǔ)丁”，而是指向“商品房+保障房”雙軌制的系統(tǒng)性重構(gòu)，7月成為本輪樓市調(diào)整中最接近“政策底”的關(guān)鍵觀(guān)測(cè)窗口。

房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期公認(rèn)的政策底判定標(biāo)準(zhǔn)有三條：一是多部委協(xié)同出臺(tái)系統(tǒng)性政策，而非地方零散微調(diào)；二是政策覆蓋金融、稅費(fèi)、行政管控、保障房全鏈條，工具無(wú)明顯短板；三是政策形成長(zhǎng)效制度安排，不存在短期刺激、快速收緊的預(yù)期。對(duì)照三大標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，本輪密集落地的政策已經(jīng)具備明確的政策底特征。

首先，六部委同步落地細(xì)則，覆蓋金融、財(cái)稅、住房、土地全環(huán)節(jié)，政策傳導(dǎo)效率大幅提升，自上而下統(tǒng)一調(diào)控口徑，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)對(duì)政策“力度不足、持續(xù)性弱” 的悲觀(guān)預(yù)期，釋放明確的底部信號(hào)。歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，2008年穩(wěn)地產(chǎn)周期、2015 年去庫(kù)存周期，均是多部委聯(lián)合出臺(tái)系統(tǒng)性政策之后，再經(jīng)過(guò)3-6個(gè)月的傳導(dǎo)，市場(chǎng)才逐步確認(rèn)政策底到來(lái)。

其次，政策工具全面覆蓋，不存在明顯政策空白。供給端依托萬(wàn)億級(jí)收儲(chǔ)資金消化存量，化解房企庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)；需求端放開(kāi)行政限制、長(zhǎng)期減稅激活置換需求；保障端落地雙軌制補(bǔ)齊民生短板；土地端優(yōu)化供地節(jié)奏控制新增供給。從房企、購(gòu)房者、地方政府、新市民四大主體出發(fā)，均有對(duì)應(yīng)政策支撐，形成完整閉環(huán)，解決了過(guò)去“只松需求、不解決庫(kù)存”的結(jié)構(gòu)性短板，政策托底力度具備可持續(xù)性。例如，廈門(mén)在全面取消限購(gòu)的同時(shí)，加大保障房收儲(chǔ)力度，同步優(yōu)化公積金貸款政策，形成“松綁 + 托底 + 保障”的組合效應(yīng)，市場(chǎng)回穩(wěn)態(tài)勢(shì)持續(xù)鞏固。

此外，本輪政策設(shè)置長(zhǎng)期期限，穩(wěn)定市場(chǎng)長(zhǎng)期預(yù)期。個(gè)稅退稅直接延續(xù)至2027年底，保障房再貸款為長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性貨幣工具，“四個(gè)取消” 屬于常態(tài)化制度調(diào)整，所有政策設(shè)計(jì)都沒(méi)有短期刺激的急功近利屬性。官方多次明確定調(diào)：絕不搞大水漫灌、不依靠房?jī)r(jià)上漲刺激經(jīng)濟(jì)，核心目標(biāo)是搭建商品房與保障房并行的住房雙軌長(zhǎng)效體系，實(shí)現(xiàn) “市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”。

同時(shí)必須厘清核心認(rèn)知誤區(qū)：政策底即便確認(rèn)，也不代表市場(chǎng)底會(huì)同步到來(lái)。政策底是政策力度、制度框架的底部，市場(chǎng)底則由成交量、房?jī)r(jià)、居民購(gòu)房信心等實(shí)際交易指標(biāo)決定。7月落地的政策目前僅完成初步的預(yù)期修復(fù)，行業(yè)高庫(kù)存、居民收入預(yù)期偏謹(jǐn)慎、部分三四線(xiàn)城市人口流出等基本面問(wèn)題，仍需時(shí)間逐步消化，后續(xù)市場(chǎng)將呈現(xiàn) “政策先行筑底、市場(chǎng)緩慢修復(fù)、城市結(jié)構(gòu)性分化”的運(yùn)行格局。

站在更長(zhǎng)的時(shí)間維度回望，今年7月的這一輪政策組合，不是一次簡(jiǎn)單的“救市”，而是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)告別過(guò)去高杠桿、高周轉(zhuǎn)舊模式，有望向雙軌制新體系轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵拐點(diǎn)。它沒(méi)有走回靠刺激房?jī)r(jià)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的老路，而是用系統(tǒng)性的制度重構(gòu)，為行業(yè)搭建了長(zhǎng)期健康發(fā)展的新框架。

站在居民購(gòu)房決策的視角

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