湖北
房價還能回到2021年的高點嗎？很多人問錯了問題，真正要問的不是會不會，而是按照歷史規律需要多長時間。全球房地產的歷史已經給出了答案。
先看東瀛。1991年泡沫破滅后，全國房價地價一路下跌，商業地價最高跌了70%，住宅跌了50%。直到2013年之后，有了安倍經濟學放寬、三支箭等貨幣流動性推動，東京核心區才重新超過歷史高點。從1991年算起，整整30年。而且恢復的主要是東京、大阪這些核心位置，大量地方城市還沒有漲回到當年的水平。
再看老美。2007年次貸危機之后，全國房價平均下跌30%，部分城市跌幅超過50%。但隨著經濟復蘇和超低利率，老美整個房價恢復用了10年，在2017年之后就超過了上一輪高點。HK也類似，1997年亞洲金融危機，房價累計跌幅超過60%，直到2017年才回到歷史高點，一個周期大概20年。
歐洲也是如此，西班牙、愛爾蘭、葡萄牙在金融危機后出現房價大跌，隨著經濟恢復、就業改善、低利率和人口涌入，主要城市陸續恢復。愛爾蘭、西班牙恢復得快，而人口老齡化嚴重、經濟增長緩慢的意大利，不少城市至今也沒有恢復。
全球房地產有三個共同規律。
第一，東瀛是一個特殊案例，但大多數國家的房地產調整是4到6年，而想回到上一輪高點往往在10年左右，有些甚至需要15年、20年。
第二，并不是所有房子都會漲回來，真正創新高的都是人口持續涌入、產業不斷升級、土地資源越來越稀缺的中心城市中心地段。
第三，人口流出、產業衰退的地區，即便名義房價有所恢復，扣除通脹后，實際回報往往還在下跌。
國內房價到底會怎樣？大概率不會簡單照搬東瀛那套，畢竟大陸用了4年時間跌了東瀛20年走過的路。但我們也不會照搬老美，因為大陸還有很多城鎮化、調控等特殊因素，同時也面臨人口負增長、住房擁有率很高、庫存壓力大的現實。
最大概率肯定不再是全國一起漲，也不是全國一起跌，而是持續性分化。中心城市、中心地段、中心資產未來優先修復，而大量人口持續流出的三四五六七八線城市，回到2021年的高度可能一百年都看不見。
討論房價別去研究情緒，要研究規律。歷史告訴我們，一個真正的房地產調整之后修復，既不是三五年，也不是三五十年。我們討論的是房地產而不是房子。真正能夠穿越周期的，永遠是優質城市、最優質的地段和優質的資產。
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