首席經濟學家發話，下半年樓市繼續尋底

家人們，最近樓市最大的重磅消息，沒有之一，就是國盛證券首席經濟學家熊園，最新出爐的下半年樓市研判結論，一句話給大家總結到位：2026年下半年，咱們國內的房地產市場，大概率依舊處于“尋底”階段。

很多家人刷到這條新聞，一看“尋底”兩個字，瞬間就懵了，看不懂專業術語，也不知道對自己到底有啥影響。有人慌了，擔心房價大跌房子貶值；有人糾結，到底現在能不能買房、要不要抄底；還有人被網上各種利好消息忽悠，差點沖動上車。

熊園的核心觀點非常明確，大家記好重點：下半年樓市確實會有環比小幅改善，個別城市、個別樓盤會出現小幅回暖，但是！整體市場絕對沒有觸底反彈，更沒有反轉，依舊在慢慢尋底、磨底的過程中，整體量價下跌的幅度會慢慢收窄，但下行的大趨勢不會變。

簡單翻譯成人話就是：下半年房價不會出現斷崖式暴跌，不會一夜崩盤，但是也絕對不會大漲、不會回暖企穩。樓市就處在一個慢慢摸底、慢慢試探最低點的階段，溫水慢調，整體還是偏弱。而且他還提到一個關鍵趨勢，現在的樓市早已不是普漲普跌的時代，徹底進入了K型分化的新階段。

什么是K型分化？特別好理解，就是樓市和經濟一樣，新舊動能正在切換。以AI、高端制造為代表的新經濟在崛起，而房地產這種傳統舊經濟行業，正在慢慢褪去高速增長的光環。未來不會所有房子一起漲、一起跌，優質城市、優質地段的好房子，會慢慢穩住甚至小幅回暖；偏遠地段、配套拉胯、能級弱的剛需房、老破小，還會持續陰跌、繼續探底。

講到這里，很多家人肯定想問：為什么樓市今年出臺了這么多利好政策，降首付、降利率、放開限購、放寬落戶，利好一波接著一波，下半年還是要繼續尋底，沒法徹底企穩回暖？

接下來我用普通人都能聽懂的邏輯，拆解樓市持續尋底的三大核心底層原因，聽懂了你就徹底看透未來幾年的樓市走向。

第一個核心原因，也是最根本的原因：大家的買房心態徹底變了，漲價信仰已經徹底崩塌。

過去二十年，樓市之所以火爆，核心不是大家真的缺房子，是所有人都堅信房價只會漲不會跌。那時候買房不用看地段、不用看配套、不用看戶型，閉眼買都能賺錢，房子是穩賺不賠的投資品。所以大家搶著上車、加杠桿、囤多套房，樓市自然熱度高漲。

但現在完全不一樣了，經過這幾年的市場調整，所有人都看清了一個事實：房子不僅會跌，還會被套牢，買房不僅不賺錢，還可能虧本、斷供。房住不炒的理念已經徹底深入人心，再也沒有人無腦相信房價永遠上漲了。

現在老百姓的心態特別理智，甚至偏謹慎。手里有錢的，不敢隨便買房，怕買在高位、怕繼續貶值；剛需想買房的，也不著急上車，都在觀望等待，想著再等等、再看看，能不能買得更便宜。大家沒有了追漲的心態，樓市自然就沒有了暴漲的動力，只能慢慢尋底。

第二個核心原因：人口基本面徹底逆轉，買房剛需真的變少了。

買房的核心支撐永遠是人，有人口流入、有新生人口，才有持續的買房需求。但現在的現實是，新生人口持續走低，老齡化越來越嚴重，結婚率、生育率逐年下降。簡單說，未來需要買房的年輕人，越來越少了。

過去是供不應求，房子少、買房的人多，房價自然漲；現在是嚴重供大于求，全國存量房海量堆積，空置房遍地都是，開發商還在持續建房，但是剛需購房者越來越少。

而且現在年輕人的買房觀念也變了，不再把買房當成人生必選項，很多人寧愿租房也不愿意背負幾十年房貸，被房子捆綁一生。需求端持續萎縮，是樓市無法短期回暖的核心硬傷，也是樓市必須長期尋底的關鍵原因，這個基本面短期根本改變不了。

第三個核心原因：樓市正在告別暴利時代，行業正在完成新舊動能切換。

就像熊園提到的，現在整個中國經濟都在新舊動能轉換，AI、高端制造、新能源這些新產業，正在成為經濟增長的主力。而房地產、老基建這些傳統行業，已經不再是經濟增長的核心抓手，不會再像過去二十年那樣，被全力托舉、高速發展。

國家的態度已經非常明確，不會再靠房地產拉動經濟，不會再刺激樓市暴漲，核心目標只有一個：穩樓市、防大跌、軟著陸。不讓樓市崩盤影響經濟，也不會讓樓市再次暴漲滋生泡沫。

所以哪怕政策持續放松，也只是托底止損，不是刺激暴漲。政策能止住樓市快速大跌的勢頭，讓跌幅慢慢收窄，但根本扭轉不了樓市降溫、回歸居住屬性的大趨勢，這就是樓市持續尋底的政策底層邏輯。

講完了原因，大家最關心的問題來了：樓市下半年繼續尋底，到底會給我們普通人帶來什么實實在在的影響？不同買房人群，結局完全不一樣，我分三類人給大家講清楚。

首先，對于真正的剛需購房者，也就是第一次買房、為了自住、結婚、孩子上學的家人，這絕對是天大的好事，是難得的買房窗口期。

樓市持續尋底，意味著市場會持續降溫，房價不會快速反彈，反而會有充足的議價空間?，F在開發商為了回款、二手房業主為了賣房，都在主動降價讓利。以前買房是房東坐地起價、購房者搶房內卷；現在是購房者挑房東、挑樓盤，貨比三家，隨便砍價。

而且利率、首付比例都處在歷史低位，購房成本降到了近幾年最低點。更關鍵的是，樓市慢慢磨底，給足了剛需觀望、挑選的時間，不用再像以前一樣焦慮跟風、盲目上車，徹底告別高位接盤、被割韭菜的命運。

其次，對于改善型購房者，也就是想賣舊房換新房、置換優質房源的家人，當下是最佳置換時機。

很多改善家人糾結，現在置換會不會吃虧？我告訴大家，完全不會。樓市普跌行情下，你的老破小在貶值，你想要的優質改善房也在降價。老房子貶值的是小錢，優質新房降價的是大錢。

趁著市場尋底、行情平穩，趕緊完成以舊換新、以差換好、以小換大。等未來樓市徹底筑底企穩，優質房源會率先回暖升值，劣質房源會持續貶值，那時候你的置換差距就會徹底拉開，現在置換就是抄底優質資產的最佳機會。

最后，對于炒房客、多套房持有者、投資客，下半年的樓市行情，就是持續勸退、持續洗牌。

樓市持續尋底、K型分化，意味著普漲時代徹底終結，靠買房躺賺的時代一去不復返。那些持有偏遠地段、無配套、無人流老破小、遠郊空置房的家人，房子會持續陰跌、越來越難賣，流動性徹底枯竭，想拋都拋不出去。

未來樓市只有核心城市、核心地段、優質配套的房子有保值增值能力，絕大多數普通住宅只會慢慢貶值、淪為不動產、負資產。對于還想加杠桿炒房、囤房的人，我勸大家徹底打消這個念頭，當下的樓市，買房就是虧本，持有就是虧損。

說實話，看到“樓市繼續尋底”這個結論，我一點都不悲觀，反而特別欣慰、特別通透，甚至覺得這是樓市回歸正常、普通人終于迎來公平買房時代的最好信號。

過去二十年，樓市簡直是普通人的噩夢。多少普通人辛辛苦苦打工十幾年，攢下一點血汗錢，因為跟風買房、高位接盤，一輩子被房貸捆綁，不敢辭職、不敢消費、不敢生病，為了一套房子透支半生積蓄、透支未來幾十年的人生。多少剛需被樓市炒作、被焦慮營銷裹挾，盲目上車，最后被套牢、虧首付、爛尾維權，受盡委屈。

那時候的樓市，根本不是居住市場，是資本的收割場，是炒房客的狂歡場。有錢人大杠桿囤房，靠房產躺賺千萬，普通人掏空六個錢包買房，只為安家落腳，最后卻淪為被收割的對象，特別不公平。

而現在樓市持續尋底、慢慢降溫，看似是樓市變冷，實則是樓市去泡沫、去炒作、回歸居住本質的必經之路。

我特別開心看到現在的變化：買房不再是投機賺錢的工具，不再是人人焦慮的必需品，終于變回了單純用來住的商品。普通人不用再被房價暴漲的焦慮裹挾，不用再跟風搶房、盲目接盤，不用再掏空家底、背負巨額房貸硬扛。

樓市尋底的過程，其實是擠掉泡沫、凈化市場、還給普通人公平的過程。淘汰掉投機炒房的亂象，終結掉閉眼買房賺錢的時代，讓房子回歸居住屬性，讓真正需要房子的剛需，能以合理的價格、最低的成本，安安穩穩買到屬于自己的家。

很多人害怕樓市下跌，覺得房價跌了經濟就差、生活就不好。但我想說，虛高的房價才是普通人最大的負擔，擠掉泡沫的樓市，才是最健康、最長久的樓市。

只有樓市徹底尋底、泡沫出清，房價回歸合理收入水平，年輕人不用再為房子透支一生，不用再被房貸壓得喘不過氣，敢消費、敢創業、敢追求生活，我們的生活質量才會真正提高，社會發展才會更健康。

最后給所有家人總結一句最實在的買房忠告，也是我看完這次樓市研判的核心感悟：

下半年乃至未來一段時間，樓市沒有暴漲機會，沒有抄底暴利機會，只有穩穩的自住機會。剛需不用慌，慢慢挑、慢慢選，擇優上車；改善不用等，趁勢置換、優化資產；投資不用碰，徹底遠離、絕不跟風。

樓市尋底，不是樓市衰敗，而是樓市新生。告別瘋狂炒作的舊時代，迎來安穩理性的新時代，這才是普通人最值得期待的樓市未來。