曹德旺預言：2026年，沒有買房的人，五年后是失敗者還是幸運兒？

你有沒有發現，三十年前攢三年工資就能買套普通住宅，放到現在，這簡直像天方夜譚。十幾年前曹德旺勸年輕人別急著背房貸當房奴，說以后房子就是有錢人擊鼓傳花的游戲，當時好多人笑他一個做玻璃的瞎摻和房地產的事。現在翻遍全球做了二十多年的住房報告，居然沒人能推翻他這句話。今天咱們就聊聊，沒買房的人未來到底會咋樣。

有份做了二十多年的報告，每年都會統計全球上百個主要城市的房價收入比。算法特別實在，拿一套普通房子的價格，除以一個普通家庭的年收入，得出來的倍數就是負擔能力。健康的房地產市場，這個倍數一般在3左右，也就是攢三年錢就能買房。現在這份報告翻出來，居然連一個符合“可負擔”標準的城市都找不出來。

絕大多數城市都掉進了嚴重甚至極度難負擔的區間，倍數輕輕松松超過四五倍。還有十幾個城市離譜到要單獨開個分類，中位房價居然是中位收入的九倍以上。悉尼、溫哥華、圣何塞這些大家耳熟能詳的大城市，全排在這個離譜榜單的最前面。放到國家層面看，情況也沒好到哪里去。

澳大利亞普通城市的房價，快摸到家庭收入十倍的線了，就連珀斯、布里斯班這種規模不大的城市，房價都比紐約還高。加拿大的房價負擔能力從本世紀中期就一路往下掉，溫哥華連續十八年排在全球最難負擔城市第四名，多倫多緊跟在它后面。大倫敦的房價已經是家庭收入中位數的九倍，全英平均房價差不多是上世紀九十年代的兩倍。

就連大家印象里地廣人稀房子便宜的美國，這個倍數也從疫情前的三點多漲到了快五。現在全美國找出來最實惠的匹茲堡，倍數剛好在三左右。放在三十年前，這是所有城市的常態，放到今天，這簡直就是奇跡。為啥三十年前不是問題的事，現在變成了所有人都頭疼的大難題。

其實不只是房子，只要是能歸類到資產里的東西，這三十年價格全漲得離譜。土地、股票、藝術品沒一個例外，說白了就是有錢人和大機構手里的現金比以前多太多了，這些錢總得找個安全的地方放著。有錢人不會多買幾十車大米囤著，只會買資產保值。房子剛好既是剛需，又容易持有、出租、抵押，自然就成了資本眼里的香餑餑。

需求被資本堆得越來越高，供給卻被各種政策鎖得死死的。最開始出臺各種限制的出發點都很體面，什么保護綠地、控制城市攤大餅、維持社區風貌。時間久了，這些美好的初衷就變成了各種條條框框，分區限制、高度上限還有一堆走不完的審批流程，想蓋個房慢得要死。越建得慢，土地越稀缺，房價反映的早就不是磚頭水泥和人工的成本，全是稀缺性的溢價。

再加上全球利率一路走低，到處都是便宜的錢，更多資本來搶有限的房子。大大小小的機構都算得清這筆賬，借錢利息是三個點，房子每年漲七個點，根本不用住進去，只要持有就能賺錢。房子就這樣慢慢變成了金融產品，不是用來住的，是用來增值的。機構開始成批掃貨獨棟住宅，跨境資本把房子當成儲值罐倒手，就連普通老百姓都被潛移默化，認定房子只會漲不會跌。

工資這邊的情況剛好反過來，二十世紀大半時間，收入和房價是一起漲的。工人效率提高，收入跟著漲，城市變大，房子也跟著建夠。到了九十年代，兩條線徹底分開了。貿易、自動化還有產業外遷，把中等收入群體的工資增長壓得死死的，生活成本卻一個勁往上漲。

美國過去二十年，實際工資中位數只漲了一成左右，同期房價翻了一倍甚至三倍。有個細節特別值得琢磨，幾十年前，一個人上班掙錢就能養全家買一套房，家里第二個人出去工作就能換更大更好的房子。現在家家戶戶都是雙職工，房價直接就漲到了剛好能吃掉兩份收入的水平。你多賺的那份錢，最后全進了賣家的口袋，啥額外的好處都沒落下。

房價跑贏了收入，大家就只能借錢買房，越來越多的收入拿去還房貸。銀行也愿意放貸，因為房價在漲，賬面看著很安全。貸款批的額度越高，買家就能出更高的價，房價又被推上去一截，這就是個自己循環的死圈。疫情來了之后，這個本來就不穩的循環開始晃了。

遠程辦公把購房需求分散到了小城市，但根子上的問題一點沒解決。建材漲價、供應鏈斷裂、工人不夠，各地的工程都慢了下來。后來利率往上走，借錢變貴了，房價卻沒跌，因為房主都拿著以前的超低利率按揭，不愿意賣，二手房源直接凍住了。各國政府都想幫忙，出臺的辦法差不多都是給首次購房者減稅、發補貼。

房子的總量根本沒變，多給了買家補貼，不過就是讓大家在有限的房源里互相加價。你站在售樓處，知道對手兜里剛多了一筆政府給的補貼，你會不會咬牙多添一口價。追根究底，這不是哪一件事出了問題，是一長串反應堆出來的死結。土地管住了，廉價資金灌進來了，工資停漲了，資產價格飛上天，出問題了又只打短期補丁，越補窟窿越大。

這些代價最后全要普通人來扛，洛杉磯、悉尼、紐約這些大城市，不少租客要拿收入的三成以上交房租，剛好跨過了經濟學家劃的“負擔不起”的紅線。現在首次買房的人平均年齡快四十了，比父輩晚了整整十年。連住都住不起靠近工作地點的房子，年輕人就不會為了好工作搬遷。

現在美加都出現了人口從大城市往小城鎮流的趨勢，看著像是區域均衡發展的好事，實際是效率最高的大城市留不住基礎勞動者了。老師、護士、技工、酒店服務員，這些人買不起房待不住，城市勞動力市場就缺人，生產率往下掉，貧富差距越拉越大。

已經買了房的人啥都不用干，每年躺著就能變富，不是因為多干活創造了新價值，只是手里的房子因為稀缺越來越值錢。現在全球房地產總價值，差不多是全世界一年總產出的三倍多。哪怕是最后擠上車的人，花大價錢接手了，心里也清楚這就是一場賭局，高杠桿高風險，稍微有點風吹草動平衡就破了。

其實不少國家都想過辦法調整，新西蘭強制大城市劃出夠用幾十年的土地，說白了就是增加供應，讓價格穩下來。美國明尼阿波利斯和加州放開了單戶分區限制，原來一塊地只能蓋一棟房，現在可以蓋聯排和公寓，多蓋點人們想住的房子。

新加坡走了另一條路，大規模建公共住房，近八成家庭都能住上符合需求的房子，政府把住房當成基礎設施來建，就像修路修學校一樣，全民有房真不是喊口號。還有針對投機的辦法，威爾士對二套房收重稅，中國臺灣對短炒房產收高稅，荷蘭有些地方直接不讓投資者買房，留給本地剛需居民。

我們國家這些年一直說房子是用來住的不是用來炒的，也建了一大批保障性住房。現在回頭看，這句話真的點透了要害，房子要是變成了金融產品，蓋多少都不夠炒的。要解開這個死結，不光要多建房，還要解決核心問題：大量資金都往少數資產跑，把中低收入的人擠出去了。這個天平不調過來，再多的新房也換不來真正的可負擔。

當年被人笑話的曹德旺，那句買得起的早就買了，買不起的會一直買不起，話聽著刺耳，翻遍各國的報告都找不出推翻他的證據。城里修了半輩子路的工人師傅，工牌印著所在城市的名字，卻只能租住在城外，每天通勤兩個小時，連末班車都不敢錯過。什么時候起，建房子的人，居然住不起自己蓋的房子了。

參考資料：新華社 促進房地產市場平穩健康發展評論