金茂 下了一盤大棋！

昨天，上海樓市又一次被金茂點燃。

金茂錦棠首開，68席科技疊墅，開盤26分鐘100%售罄，再次上演「金茂式日光」！

本次開盤之前，項目認購率突破200%，強勢觸發積分成為「2026浦西首座積分紅盤」。

而在開盤之后，項目達成含金量十足的100%售罄：通過精細摸排、精準定價、精心組織，實現上疊下疊均售罄，真正日光無一套剩下!

要知道，錦棠首開總價達到1000-1600萬，千萬級客群兩倍認購，在如今上海極其罕見，金茂則成為整個浦西唯一做到的破局者。

在濤哥看來，金茂團隊在北上海，已經下出了一盤大棋！從2024年中環金茂府熱銷傳奇，到此后江灣金茂府、金茂棠前、金茂滿譽、金茂錦棠的盤盤熱銷，一步步登頂「北上海品牌之王」。

正如分管項目操盤的金茂上海副總費英卓所說：這背后離不開金茂深耕上海、深耕寶山的「大操盤」能力，環環相扣、全鏈制勝的「大營銷」體系，以及不斷創新、每次都斷層領先的「大標桿」產品，最終收獲大量改善客群認可，形成「大品牌」虹吸效應。

就像本次首開，錦棠拿出了足以改寫上海低密市場認知的「疊墅新物種」——

金茂2026第四代科技疊墅，純粹4層上下疊，獨門+獨梯+獨戶+獨享，得房率達180-200%驚艷全城，引發改善客群爭相參觀。

今天，濤哥就來跟大家聊聊，上海樓市邁入下半場，金茂憑什么實現逆市突圍？

1、大操盤

造城先行，把藍圖做成實景

兩年前，金茂首次在寶山站拿地之時，很多同行并不樂觀，畢竟當時市場公認外環市場競爭激烈，尤其大盤續銷的壓力極大。

金茂不同在于，當同行限于傳統地段認知時，金茂則看到了「城市新中心」的未來，并用「大操盤」能力推動藍圖的落地。

兩年時間，金茂不僅開發社區，更努力投入資源造城，徹底改寫板塊的面貌，本次錦棠首開熱銷，離不開從大城、公園、實景、服務四重兌現，讓客戶感受到美好未來的確定性。

大城兌現：城市新中心，“超級底盤”加速成型

錦棠最強大的底牌，是它背后的云棠之城：33萬方棠系超級大盤與正在生長的以寶山站為核心的「城市新中心」。

棠前已用1110套、七開七捷、寶山“三冠王”驗證了大城吸引力；錦棠，則是站在棠前成功上的進階之作，此時它享受的城市級配套兌現時間表更加清晰——

寶山站TOD5.0：作為上海第四大鐵路樞紐，2027年通車，年吞吐5400萬客流；

換乘王19號線+3號線：雙軌交匯，19號線2027年通車，30分鐘內即可直達市中心各大核心商圈；

11.5萬方旗艦合生匯：預計于2028年盛大開業，地下通道無縫銜接高鐵站與19號線，實現“出站即逛街”；

四大公園環繞：云棠公園（已開放）+棠躍公園+棠憩公園+湄浦河濱水生態軸，預計將在2027年建成，構成家門口的森林度假區。

看明白了嗎？兩年內樞紐、地鐵、商業、公園將全部建成，城市新中心最核心的四個維度，將快速集中引爆。

錦棠的業主現在上車，等到收房時，迎接他的不是圍擋和工地，而是一座已經全面成型的城市新中心。不是你在等配套，是配套在等著你收房，確定性與潛力拉滿。

公園兌現：別人造房子，金茂首先“改天換地”

第一次去錦棠的人，多半會有點意外。因為你最先看到的，不是圍擋里的工地，也沒有臨時售樓處，而是一座已經建成開放的城市公園——云棠公園。

大樹、草坪、步道，一座時尚、休閑、豐茂的公園已然呈現，老人散步，孩子奔跑，周邊的居民早已把這里當成日常休閑散步的好去處。

要知道，一年前，這里還是一片荒地。金茂拿地后的第一件事，不是蓋售樓處，而是先對紅線外的城市界面做了一次「改天換地」——

荒地變公園，雜亂變綠洲，連周邊老小區綠化都一并升級。造城的偉業，先落地成了老街坊們下樓散步的微度假日常。

別的項目都是花重金，在紅線內做一小塊景觀示范區，讓你想象未來；金茂直接在紅線外造了一整座真公園，讓你提前走進未來。

公園里每一棵樹、每一片草坪，就是錦棠業主未來推窗可見的日常。這座公園成為金茂錦棠「公園低密生活」最大實景展示區。

在濤哥看來，這就是金茂作為央企城市運營商的兌現觀：開發一方，造福一方。配套不是房子的附屬品，而是實現好生活的前提。

實景兌現：全維度展示，客戶自然“怦然心動”

云棠之城的實景表現力，在之前棠前全維實景展示區中已經有超高水準呈現。

品質完全不輸市區千萬級奢宅，并且實現會所前置運營，恒溫泳池、健身房、下沉庭院都可實地體驗。

板塊內已經有同系成熟展示區的情況下，多數房企會選擇搭臨時樣板間就開始賣二期，這樣操作簡單速度快。

金茂偏不，他們堅持別墅要實景展示，直接優先打造出4套疊墅實體樣板房，讓客戶能看到實體再決策。

下疊兩套上疊兩套，全部是實景呈現。立面、層高、面寬、采光、花園、露臺、地下室，你看到什么，未來就住進什么。

從濤哥實際體驗看，棠前展示區給你第一次心動、云棠公園給你第二次心動、實體樣板房的超前沖擊力，又會給你很多次心動。

當同行們還在用“預告片”留住客戶，金茂錦棠直接先放出“正片高潮篇”，用全方位的「所見即所得」打動客戶，熱銷水到渠成。

記得我去錦棠樣板房時，碰到了金茂上海的費總，我問他為啥當年大家沒有很看好的板塊，到了金茂手里就能變得這么好？

他說：“金茂是用城市運營商的大操盤思維，站在整個片區價值最大化高度：先造城，再造盤。先把板塊的生活價值做實，再用好產品讓項目自然收獲認可。別人往往只看到當下的不確定，金茂則用大操盤創造確定性”。

2、大營銷

全鏈制勝，把熱銷做成必然

當下的改善市場，客戶決策愈發謹慎，好產品自己不會說話，能夠讓好產品賣出好結果的，是一套體系化的「大營銷」能力。

據濤哥了解，錦棠這場100%售罄的勝仗，從頭到尾都是提前“設計”出來的，可以拆成四個關鍵動作。

前置策劃：謀定后動，勝勢定在開盤前

開盤之前，團隊完成板塊競品全盤對標、改善客群需求摸排、上下疊客戶偏好分層，每一輪蓄客都有目標錨點，每一步動作都有策略。

最見功力的是定價，疊墅市場有個普遍通病：下疊火爆、上疊滯銷。錦棠以精準差異化定價讓上下疊價值均衡，最終上疊下疊雙雙售罄、無一套剩余。

以策劃定方向、以策略控節奏、以研判避風險，讓整場開盤戰役快、準、穩，100%日光的含金量，正是來自開盤之前的千百次功課。

高定包裝：審美先行，處處都是記憶點

錦棠的營銷包裝，顆粒度細到超出想象。

項目自創專屬標識體系：logo上落著一只小鳥呼應公園墅區的自然意象，符號體系對標四季酒店；從定調海報、“改天換地”對比圖，到看房車、乃至電梯轎廂的立體金屬字，每一個客戶觸點都被審美管理，處處經得起打量。

樣板間的六大空間也被包裝成「沉浸式空間戲劇」：巨象花園、巨鯨寬廳、墅級挑高、白鹿臥室、星螢露臺、闊尺庭院，客戶記住的不是“面寬多少米”，而是一幅美好夢幻生活畫面。

更超前的是，項目還自制純AI數字人和原創AI歌曲MV，內容產出又快又新。當很多同行還在討論AI怎么用，錦棠的AI營銷已經跑在了全行業前面。

尊崇體驗：禮遇前置，認購做成入席禮

金茂的銷售服務在上海高端市場有口皆碑：看房動線上奔馳保姆車全程接駕，從棠前實景出發，穿過公園，來到實體樣板房，你會看到金茂專門為客戶打造的「超級看房通道」。

道路兩旁全部做了亮化，進入后是一條秘境般、氣質對標四季酒店的走廊，燈光與沿途的藝術展陳讓你不自覺放慢腳步；通道里的定制香氛連嗅覺都被照顧到了——

別人的看房通道讓你只想快速走過，金茂把看房通道做成了一場多重感官的情緒預熱，每一段路都在為來到樣板間的那一刻蓄力。

到開盤環節，金茂又首創「劇場式開盤」，把選房現場做成一場沉浸式典禮。

更讓濤哥印象深刻的，是開盤禮盒高定的一份心意：一條「錦棠之鑰」項鏈，鑰匙造型的吊墜靜靜收在絨面盒中；一紙燙金的認購證書，房號、業主姓名、認購日期一一落筆，像一份藏品的收藏憑證。

成交之后，還有「一戶一定制」服務，業主可以自行為自己的房子取名。金茂會為每一戶定制專屬的門牌，刻上業主自己選的名字，連同鑰匙一起交到業主手里。

服務從來不是成交的手段，是未來生活方式的預演。從看房、到認購、到未來交付的定制，買房過程被金茂做成了一場尊貴的入席儀式。

雙盤聯動：以北促南，一盤火帶熱一片

錦棠的營銷，還有一個別人學不來的優勢：它從不是單打獨斗。

依托云棠之城雙盤布局，金茂打出「棠前穩存量、錦棠破增量」的聯動打法：

客群、渠道、推廣、活動全面打通，棠前的實景口碑為錦棠背書，錦棠的熱度反哺棠前收官——一盤帶一盤，一盤活一片。

再加上美學沙龍、產品品鑒等高端圈層活動持續造場，公域造熱度、私域做轉化，讓錦棠的熱度始終穩居上海改善賽道第一梯隊。

四個動作合起來：策劃定勝局、包裝立氣質、體驗暖人心、聯動放大勢。日光不是運氣，是把每一分勢能提前存進賬戶，開盤只是取款的那一刻。

3、大標桿

斷代領先，科技疊墅新物種

城市新中心回答“客戶為什么來”，科技新疊墅回答“客戶為什么買”。

當上海的產品競賽卷到配置表的小數點之后，真正的突圍早已換了賽道：拼的是重新定義一個品類的能力。而金茂不做小進化，要做就做「大標桿」。

去年潤雲金茂府疊墅就是上海低密標桿，這一次錦棠再進一步，四招組合拳拿出上海「四代科技疊墅新物種」。

第一招：顏值引領，世界東方的建筑表情

看到錦棠立面的第一眼，濤哥的直覺是：這是寶山又一個疊墅顏值天花板。金茂將這套立面定義為「世界東方」：用現代建筑線條去表達東方精神氣質。

三重飛檐，是中式建筑最經典的符號，但錦棠沒有做仿古堆砌，用金屬線條把它抽象成流動向上的“乘風破浪的層檐”，整體對標麗思卡爾頓郵輪，讓建筑有了一種即將啟航的輕盈感。

大面積玻璃拉出極致通透的界面，配合雙封面與鉆石屏元素，陽光下上演“無界光影盛宴”，超高窗墻比則將采光和視野同步拉滿。

高層林立的北上海，這樣一組通透、輕盈、帶著東方氣韻的低密建筑群落，本身就是一道稀缺風景。世界東方，錦此一棠，為這個正在崛起的城市新中心，先立起了一個審美標桿。

第二招：空間飛躍，產品實得率遙遙領先

空間帶來的沖擊力，是錦棠最震撼一筆。花園、地下室、露臺、陽臺、飄窗全部算上后：

錦棠疊墅得房率約180%-200%，贈送面積超越四代宅，放眼全上海疊墅市場，都是天花板級別。

項目打造建面約152-192㎡四層純粹上下疊，每戶獨門、獨梯、獨戶、獨享，沒有中間疊。濤哥重點看了兩套邊套樣板間。

建面約192㎡下疊邊套，南向花園約110㎡！還有地下室+陽臺+7個飄窗！

這什么概念？上海多數別墅項目的下疊邊套，花園做到60-80㎡已算大方，錦棠這個花園，是濤哥近年在上海見過的最大之一。

據說有客戶看完花園之后，直接坐在椅子上不想走，太喜歡了。

這將是孩子撒歡的草坪、女主人的法式花圃、男主人的戶外茶室、一家人的周末燒烤區……是一塊真正能把生活從室內拉到室外的土地。

室內是近60㎡巨幕橫廳，客餐一體、雙面采光，層高達到3.15米；二樓超大的跑道式開放陽臺，全屋飄窗坐滿空間見極奢闊。

而最“值回票價”的，是那個約5.95米挑高的獨立地下室，隔成兩層毫無壓力，還有南向采光井，影音室、茶室、健身區、收藏館，隨你定義。

建面約170㎡的上疊邊套，是錦棠最顛覆的產品。傳統疊墅有條價值鏈：下疊＞上疊，因為上疊缺親地感，只能靠露臺撐撐場面。錦棠的上疊，把傳統價值鏈徹底掀翻——

北側L型入戶花園、獨立地下室、三樓超大南向陽臺、四樓北露臺加南向贈送，外加一個超大屋頂星空露臺。

上疊送花園、送地下室，這在上海疊墅市場極其罕見。等于說，過去只有下疊才有的“親地特權”，上疊一樣也不少；而下疊沒有的“天空特權”，上疊獨享。

傍晚看晚霞，夜晚數星星，周末燒烤聚會、清晨露臺瑜伽——這就是「一方院，一片天」：下疊有院，上疊有天，每一戶都是完整天地。

買疊墅的本質，就是買實際使用空間。一套產證170㎡的上疊，實得空間直逼翻倍——這在上海，就是碾壓級的存在。

第三招：科技進化，就連地下室都不放過

作為科技住宅的開創者，金茂把看家本領帶進錦棠，而且完成了一次關鍵升級：分戶式科技+五舒智慧系統，成為其「科技新疊墅」的超級優勢。

舒溫、舒濕、舒氧、舒靜、舒凈，以風冷熱泵與雙冷源新風機組，末端搭配毛細管網與置換新風，實現溫濕度獨立精準控制。并且每戶獨立主機，可自己開關、分區調溫，能耗自己掌控，用多少就付多少。

濤哥覺得這一點極其關鍵，高端客戶最在意的從容感和健康舒適，五舒科技系統能大幅提升業主未來居住體驗，并且這也是自己裝修很難做到的。

更狠的是，科技系統覆蓋到了地下空間。傳統別墅地下室最大的痛點——陰冷、返潮、不敢久待等，都被一次性解決了。近6米挑高地下空間，不再有傳統別墅“看著大不好用”困擾，成為了全年恒溫恒濕恒氧的第三生活主場。

有別墅的天地，有金茂府的體感，這就是金茂「科技新疊墅」與眾不同的價值。

第四招：公區越級，北上海頂豪標準墅區

大城之上，錦棠自身的全維品質，同樣是對北上海品質天花板的一次重構。

歸家動線打造三重藝術歸家封面：從POD公園綜合體出發，穿越“壹里繁華”街區，來到48米寬、7.2米高的地標級“光弧之門”，將自然的靜謐，城市的煙火、歸家的儀式、完美地融合在了一起，變成你生活的一部分。

景觀體驗呈現約1200㎡森系莊園：對標新加坡EDEN酒店的懸浮島嶼、微型溯溪、光合會客廳錯落分布；還有四大懸浮森林島嶼、近50米的橫向景觀帶，把景觀從“觀賞對象”升級為“互動場景”。

會所場景配備約2000㎡高定群島CLUB：私宴廳堂、壁球會館、半開放式瑜伽區、健身房一應俱全。加上架空層泛會所，整整25個全維度生活場景。

在濤哥看來，錦棠的全維品質，已經把對標拉到上海頂級的豪宅。不是在寶山做改善產品，而是在用頂級豪宅的標準，重寫北上海的居住標尺。

四大絕招合起來，錦棠把上海四代疊墅產品力推到了一個新高度——

世界東方的顏值、天花板級的贈送、分戶式五舒科技、對標頂豪的公區，這一套組合拳在上海的疊墅市場獨一無二。

4、大品牌

改寫認知，北上海品牌之王

“城市新中心”的大操盤兌現，“科技新疊墅”的大標桿產品，兩者相乘的積，是金茂以「大品牌」引發板塊能級的價值躍遷。

在濤哥看來，限價時代落幕后，上海板塊價值的定價權，正從歷史成交手里，交到頂級品牌的手里，金茂品牌的持續深耕，也徹底改寫了寶山站板塊認知。

地段之變：從剛需板塊，成為改善大城

2024年底金茂拿地時，說實話板塊內還一片荒蕪，但在金茂的投入下，這里引來了徹底飛躍質變，從傳統認知中的剛需型板塊，躍升為高品質改善住區。

價格變化是最直接的證明：棠前首開均價4.9萬/m2，錦棠疊墅首開均價約6.52萬/㎡，最高單價達到8.2萬/m2，遠遠突破了板塊原有的天花板。

而且不僅把板塊價格天花板大幅拉升，市場還用超200%認購率投出贊成票。越賣越貴，還越賣越好，這是地段價值被重估的最硬證據。

圈層之變：從本地置換，吸引全城精英

棠前起步時，客群以板塊本地與周邊地鐵沿線為主；很快隨著項目爆火，吸引到了全上海客戶的關注。

而到了錦棠，千萬級預算高凈值客戶從全上海趕來，排隊搖號才能買到。

要知道，千萬級客戶在上海從來不缺選擇，過去的習慣是拿著預算往市區跑；如今為了一套寶山的疊墅來參與積分搖號，這在兩年前不可想象。金茂以一個紅盤的力量，徹底在寶山站聚集起了高端客群住區。

認知之變：從金茂愿景，變成市場共識

兩年前金茂拿地時，說寶山站會成為「城市新中心」很多人可能都不信，愿意為它下注的人不多。

兩年后，寶山站加速建設，合生匯官宣開業時間，云棠公園開門迎客，錦棠別墅68席30分鐘售罄——「城市新中心」從金茂的愿景，變成上海樓市共識。

棠前讓市場看到，金茂能在外環做紅一座千套大盤；錦棠讓市場看到，金茂能把一個板塊整體做熱。從一座紅盤到一座新城，金茂的答卷一年上一個臺階。

在濤哥看來，偶然一次可以叫運氣，連續兩年、跨越價格帶的熱銷，這無疑是體系——

改寫城市的操盤力、改寫產品的標桿力、改寫認知的品牌力，三股力擰成一股繩，這就是云棠之城成功的飛輪。

結語

在濤哥看來，金茂在上海，從不是一個隨波逐流的玩家。在多數房企觀望保守的當下，金茂選擇的是另一條路：逆流而上，下出一盤逆市破局的大棋。

它用中環金茂府、江灣金茂府、金茂棠前、金茂滿譽、金茂錦棠，三年五子、各個爆火的棋局，奠定了「北上海品牌之王」的市場地位與影響力。

在逆風之中，金茂始終堅持用「大操盤」能力與城市共成就，用「大營銷」體系點燃市場熱度，用「大標桿」產品給客戶創造驚喜，用「大品牌」改變一個板塊的價值認知。

今天上海樓市，客戶最缺的不是選擇，而是值得相信的選擇。能超越金茂的，永遠只有金茂自己。

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