空置率約85%！巫家壩一寫(xiě)字樓改成1320套公寓

巫家壩商辦類(lèi)產(chǎn)品，換了個(gè)法子去庫(kù)存！

7月17日，昆明巫家壩建設(shè)發(fā)展公司發(fā)布的一則公告透露，寰宇天下一棟辦公樓將改建為1320套精裝公寓。

這波操作背后，其實(shí)是巫家壩寫(xiě)字樓空置率高達(dá)約85%的殘酷現(xiàn)實(shí)。

改建后含3類(lèi)公寓

另有會(huì)所等公區(qū)配套

根據(jù)公告，寰宇天下2A棟樓，將按照公寓租賃的要求進(jìn)行改建。

項(xiàng)目將改建公寓約6萬(wàn)平，共涉及1320套房源，另外還有約1萬(wàn)平配套商業(yè)設(shè)施。

改建后的公寓共分3類(lèi)：

一是雙鑰匙戶型，產(chǎn)品建面約41-116平，分布在3-10層。

二是金領(lǐng)公寓，分布在23-32層，戶型建面約40-84平。

三是白領(lǐng)公寓高端輕奢酒店，分別位于12-21層、34-37層，戶型建面約61-89平。

｜圖源：招標(biāo)公告

除公寓之外，這棟樓改建后的公區(qū)功能也非常豐富。

其中，首層將建設(shè)約1998平的大堂和底商，第二層也規(guī)劃約1871平商業(yè)。

另外，11、22、33、38層都將設(shè)置會(huì)所，總規(guī)模高達(dá)約4411平。

目前，項(xiàng)目正在針對(duì)精裝方案設(shè)計(jì)進(jìn)行招標(biāo)，最高限價(jià)約86萬(wàn)元。

從招標(biāo)公告透露的信息來(lái)看，這棟改建的公寓產(chǎn)品線豐富，且功能完善。

無(wú)論是追求空間利用率的年輕租客，還是追求居住品質(zhì)的商務(wù)人士，都能滿足其租賃需求。

｜圖源：招標(biāo)公告

原規(guī)劃為辦公樓

但巫家壩寫(xiě)字樓空置率高達(dá)85%

當(dāng)然，既然是改建，這棟樓并非一開(kāi)始就是租賃公寓，它的故事要從2018年說(shuō)起。

彼時(shí)，巫家壩正值開(kāi)發(fā)熱潮初期。

這一年4月，中海在巫家壩砸下約28.5億元，一舉競(jìng)得5宗地，總占地約175畝。

后來(lái)，這5宗地分別被開(kāi)發(fā)為寰宇天下的住宅、公寓等產(chǎn)品。

此次改建的這棟樓，位于KCGD2017-30-A1地塊上，占地約27畝。

當(dāng)前已建好并投入運(yùn)營(yíng)的超甲級(jí)寫(xiě)字樓——中海國(guó)際中心，也坐落于該地塊上。

按照原本的規(guī)劃，2A號(hào)樓為高約169米的辦公樓，共有38層。

30號(hào)地塊效果圖｜圖源：昆明自規(guī)局

那么，一棟原本定位為高層辦公樓的項(xiàng)目，為何最終轉(zhuǎn)向了改建租賃公寓呢？

來(lái)看一組數(shù)據(jù)就知道了：

今年2月，戴德梁行發(fā)布《2025年昆明甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)回顧與展望》，2025年全市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均空置率約19.19%，同比上漲0.21個(gè)百分點(diǎn)。

其中，巫家壩的寫(xiě)字樓空置率，竟然高達(dá)約85%。

｜昆明樓市一線制

空置率居高不下，去化壓力可想而知，開(kāi)發(fā)商不得不重新算一筆賬：與其讓樓空著，不如主動(dòng)轉(zhuǎn)身尋找新的出路。

恰好，政策也為此鋪好了路，今年3月，昆明市出臺(tái)新規(guī)，明確符合條件的商業(yè)辦公用房可轉(zhuǎn)型為租賃住房、保障性租賃住房。

一邊是空置壓力倒逼，一邊是政策綠燈放行，將閑置的商辦物業(yè)改造為租賃公寓或酒店，成了更現(xiàn)實(shí)的選擇。

當(dāng)前，巫家壩大部分開(kāi)發(fā)有商辦類(lèi)產(chǎn)品的項(xiàng)目，都通過(guò)引入酒店、民宿來(lái)消化存量。

從寫(xiě)字樓到租賃公寓，中海寰宇天下2A號(hào)樓的命運(yùn)，正是巫家壩寫(xiě)字樓市場(chǎng)的一個(gè)縮影。

｜圖源：昆明市官網(wǎng)

企業(yè)入駐、交通路網(wǎng)打通

巫家壩正吸引大量上班族租房

那么，寫(xiě)字樓改成租賃公寓之后，到底有沒(méi)有人愿意租呢？答案是肯定的。

一方面，巫家壩作為規(guī)劃中的總部基地，企業(yè)和人口正在持續(xù)導(dǎo)入。

按照昆明對(duì)巫家壩的規(guī)劃，這里既是未來(lái)的CBD，也是總部金融基地。

如今，片區(qū)已陸續(xù)建成并投用了中交南亞總部大廈、中海國(guó)際中心、中國(guó)鐵建西南總部、招商絲路中心等4個(gè)總部。

招商絲路中心實(shí)景｜昆明樓市一線2024年攝

根據(jù)昆明中央商務(wù)區(qū)管委會(huì)的數(shù)據(jù)，截至今年2月，巫家壩已吸引超3000家企業(yè)入駐。

當(dāng)然，由于早期巫家壩規(guī)劃的商辦體量較大，入駐速度暫時(shí)還追不上供應(yīng)速度。

不過(guò)，空置率高是辦公層面的問(wèn)題，并不妨礙居住需求的產(chǎn)生。

企業(yè)進(jìn)駐的確引入了更多的人流，包括入駐企業(yè)的員工、總部高管、法務(wù)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員…

這些人的居住需求，就是公寓最直接的客源。

巫家壩實(shí)景｜昆明樓市一線攝

另一方面，巫家壩交通等配套日漸成熟，居住成熟度吸引大量市區(qū)上班族。

隨著配套建設(shè)的推進(jìn)，交通等巫家壩的痛點(diǎn)，正在被逐個(gè)擊破。

尤其是去年底，巫家壩路與春城路接駁互通后，片區(qū)與市中心、會(huì)展的路網(wǎng)徹底打通。

對(duì)于在周邊片區(qū)上班的年輕人來(lái)說(shuō)，通勤時(shí)間大幅縮短。

同時(shí)，片區(qū)醫(yī)療配套已落位、公園持續(xù)建設(shè)、商場(chǎng)即將開(kāi)業(yè)，居住氛圍日漸成熟，巫家壩對(duì)上班族的租房吸引力正在快速上升。

壹號(hào)城市C地塊實(shí)景｜圖源：昆明規(guī)劃建設(shè)

接下來(lái)，或許會(huì)有更多商辦類(lèi)產(chǎn)品改建為公寓，這對(duì)于巫家壩來(lái)說(shuō)，未嘗不是一件好事。

當(dāng)閑置的空間重新被填滿，巫家壩的活力才能持續(xù)被激活。

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