上交所已上市產業園區REITs15只，募集資金規模超280億元

深圳商報·讀創客戶端記者 鐘國斌

作為連接產業空間與資本市場、服務先進制造和科技創新的載體，產業園區已成為滬市公募REITs中具有重要代表性的行業板塊。截至7月22日，上交所已上市產業園區REITs達15只，募集資金規模超280億元，底層資產廣泛分布于國家級新區、經開區、高新區和自由貿易試驗區等重點區域。市場機構分析表示，當前產業園區REITs年化現金流分派率大多處于5%至7%區間，在產權類REITs中處于較高水平；部分項目按估值計算的每平方米單價也已低于周邊同類物業的大宗交易價格。伴隨新質生產力企業加速入駐、產業集聚持續強化，產業園區REITs配置的“黃金坑”已逐步顯現。

集聚新質生產力，產業升級孕育增長動能

滬市產業園區REITs底層資產緊扣國家戰略性新興產業方向，正在形成集成電路、人工智能、生物醫藥、新能源、數字經濟等多賽道并行的產業集聚格局，為新質生產力發展提供重要物理載體。

在集成電路與高端制造領域，張江REIT已成為區域的一張閃亮名片。其底層資產位于上海集成電路設計產業園內，租戶集聚集成電路、生物醫藥、人工智能三大先導產業，其中集成電路行業占租賃業態比例接近四成。臨港REIT擴募購入的康橋項目除聚集EDA軟件、芯片設計、半導體檢測等各環節企業外，還在具身智能領域形成了以“頭部鏈主”租戶引領、產業鏈上下游協同發展的集群態勢。

總部經濟與科創孵化同樣涌現出代表性項目。首農REIT作為首單總部型科創產業園REIT，成功引入快手科技和小米集團總部部門入駐，帶動產業鏈上下游企業聚集。招商科創則是首單國家級孵化器REIT，其底層資產緊鄰復旦大學，輻射多所高校，為科創企業從實驗室到產業化提供了關鍵銜接。

其他產業園區REITs也在各自賽道持續深耕發力。津開產園依托天河超算、人工智能創新中心，吸引國央企及行業龍頭聚集，形成“一樓一特色”的數字經濟集群；重慶兩江有效落地“滿天星”軟件產業行動計劃，精準錨定物聯網、大數據、數字服務賽道；亦莊REIT作為區域內稀缺的單層高標準工業廠房，定向服務高端汽車與新能源智能汽車產業；沈軟REIT則聚焦新一代信息技術，成為“數字沈陽”核心載體與“北方算谷”核心示范區。這些因地制宜的重點產業布局，既為區域經濟發展提供有力支撐，也為REITs未來的業績增長打下堅實基礎。

區位優勢明顯，估值單價折射配置價值

記者了解到，滬市產業園區REITs普遍位于高能級城市的核心產業板塊，區位稟賦突出，交通便利、配套完善。當前部分項目按估值折算的每平方米單價已明顯低于周邊同類物業的大宗交易價格，配置價值凸顯。

以首農REIT為例，根據2025年評估報告，其位于海淀區西二旗的底層資產折合單價約為1.41萬元/平方米；而公開信息顯示，近期周邊某可比辦公物業的收購單價達1.59萬元/平方米，價差顯著。中關村REIT評估單價在1.25至1.63萬元/平方米之間，在區域內也已形成投資洼地。

區位優勢是支撐估值價值的底層邏輯。如中關村REIT底層資產位于海淀區中關村軟件園腹地，緊鄰清華、北大、北體大等名校和中科院各科研院所，周邊分布眾多知名IT企業總部和全球研發中心；建鄴REIT所在的建鄴高新區，亦是南京市產業招商與創新發展的核心載體，聚焦數字經濟、金融科技等前沿賽道；東吳蘇園底層資產所在的蘇州工業園區則自2016年至2024年連續九年蟬聯國家級經開區綜合考評排名第一。

行業專家表示，產業園區REITs當前的配置價值一部分源于區位優勢與市場定價之間的錯配。隨著產業集聚深化和未來成長潛力兌現，具備堅實產業基礎和稀缺區位資源的園區將有更明確的價格修復空間。

業績穩健向好，出租率回暖體現主動運營韌性

客觀而言，短期內產業園區市場確實面臨一定壓力，而滬市產業園區REITs作為行業中優質資產的代表，展現出穿越周期的穩健運營表現。2025年全年，滬市多數產業園區REITs的可供分配金額完成率超過100%；進入2026年，部分項目出租率呈現回升態勢，主動運營管理的成效正在持續釋放。

工業廠房類項目得益于高端制造的強勁需求，成為板塊內穩健運營的“壓艙石”。東久REIT 2026年二季度期末出租率達96.9%，同期中金聯東出租率也達到96.0%，兩者已完成或正在推進擴募工作，通過注入優質新資產進一步提升REITs運營表現和收益回報。

北京研辦園區的表現也讓人眼前一亮。首農REIT 2026年二季度末出租率保持在96.9%，同處海淀區的金隅智造工場出租率同比提升7.3%至92.1%；中關村REIT更是實現出租率連續超過一年回暖，截至2026年二季度末已同比提升7.6%至80.2%。

還有更多項目得益于基金管理人、運管機構“多管齊下”的主動措施，業績呈現觸底反彈趨勢。如湖北科投的互聯網+項目出租率自2026年一季度末的54.5%大幅回升至二季度末的79.8%，整體出租率修復至80.5%，某大型金融企業更于2026年7月擴租3557平方米，鞏固了經營穩定性。

資深市場人士指出，在產業園區行業整體進入存量競爭的背景下，能夠維持高出租率并實現業績回暖的項目，體現了主動運營管理和產業集聚的協同效應，有望在行業分化中率先重回增長周期。

總體來看，產業園區REITs作為新質生產力發展的重要物理載體，正基于優越的區位屬性和深度的產業集聚，孕育未來成長空間。隨著底層資產經營業績的逐步復蘇與主動管理成效的持續釋放，其配置價值愈發凸顯，有望為投資者創造穩健、可持續的長期回報。