浦開恒瑞里首開，樊鴻偉把價格拉回9字頭

文/上海進深 嚴明會

浦東北蔡楔形綠地又迎來一個重要節點。

7月17日，開云·恒瑞里正式開啟認籌，首批推出2#、3#、6#三棟住宅，共162套房源，占總可售房源數量的一半。

目前認購已結束，項目暫未公示認購數據，網傳認購30 組，計劃于7月28日開盤。

項目此次推出建面約93㎡、115㎡、138㎡三類戶型，備案均價約90018元/㎡。

其中，93㎡戶型均價約8.76萬元/㎡，總價約746萬-881萬元；

115㎡戶型均價約9.06萬元/㎡，總價約932萬-1122萬元；

138㎡戶型均價約9.47萬元/㎡，總價約1239萬-1361萬元。

作為北蔡楔形綠地繼西派海上、綠城逸廬之后的第三個商品房項目，恒瑞里的入市，本應承擔起繼續抬升區域價值的任務。

但從目前釋放的信息來看，它選擇了一條更穩妥的道路：用價格換確定性。

保守定價

回看北蔡楔形綠地的新房發展路徑，西派海上和綠城逸廬完成了板塊價值重塑。

西派海上最初以約9.2萬元/㎡的聯動價入市，市場初期關注度有限，依靠后期實景呈現、產品兌現和口碑積累，項目逐漸打開市場，最終實現四開四罄，并將價格提升至約9.6萬元/㎡。

而綠城逸廬則進一步向上突破，通過小高層 疊墅的產品組合，將項目整體備案均價推至10.5萬元/㎡左右，重新定義了北蔡改善市場的價格天花板。

開云·恒瑞里入市時，實際上已經站在了前兩個項目完成市場培育之后。

從價格來看，項目備案均價約9萬元/㎡，并沒有進一步挑戰板塊上限，而是選擇了相對穩妥的位置。

不過，從樓面價來看，開云恒瑞里比先入市的兩個項目都低。

開云恒瑞里地塊是浦開集團在2024年的四批次土拍中以19.63億元的底價拿下，樓面價51009元/㎡，去年3月公示設計方案。

其樓面價比西派海上（55674元/㎡）低約5000元/㎡，相比綠城逸廬（71412元/㎡）更是低約2萬元/㎡。

項目的開發公司為上海開蓮置業有限公司，法人和董事為樊鴻偉，由上海浦東開發（集團）有限公司100%持股。樊鴻偉同時是浦開集團副總經理。

好牌沒打滿

開云·恒瑞里的優勢，首先來自地塊本身。

項目位于浦東內中環北蔡楔形綠地核心位置，地塊較為方正，南側擁有河道資源，部分樓棟具備較好的景觀視野，同時也是三個新盤中距離18號線北中路站相對最近的一個。

但如果放到10萬級改善市場競爭中，它的產品沒有形成明顯領先。

項目整體規劃為14層一梯兩戶的小高層產品，相比目前市場上越來越多的兩梯兩戶設計，一梯兩戶在得房率方面具備一定優勢。

另一方面，項目產品并沒有完全釋放近年來住宅新規帶來的空間紅利。

例如大尺度南向陽臺、靈活改造空間、設備平臺優化強化等，目前市場上大多數新規項目已經開始應用，而開云·恒瑞里的產品設計仍偏傳統。

此外，社區內部主要配置架空層，并未設置獨立會所空間。在改善項目競爭越來越關注社區共享空間和生活方式營造的背景下，這一點略顯保守。

對于購房者而言，項目的優勢更多來自區位和總價控制，而在產品創新和豪宅感營造方面，與市場頭部改善項目相比還有提升空間。

站在西派海上和綠城逸廬的肩膀上，浦開本可以跳得更高。

今年4月，浦開趕在入市前做了一輪調整，涉及景觀、品質、圖紙勘誤等8項內容。但這些調整更多是邊角打磨，沒有觸及社區結構和居住體驗的實質層面。

戶型各有取舍

開云·恒瑞里的三類戶型，對應了三類不同購房需求。

93㎡戶型，是項目最具競爭力的產品之一。

在目前上海改善市場中，90㎡級別產品普遍受到面積限制，很多項目只能做到兩房或者三房一衛。而開云·恒瑞里在這個面積內實現了三房兩衛，對于首次改善家庭而言具有一定吸引力。

尤其是在浦東內中環這樣的區域，總價控制在700萬-800萬元區間，同時滿足三房功能，確實具備一定稀缺性。

但它的問題也比較明顯，面積畢竟有限，各空間尺度需要做出取舍，尤其是北側書房，開間只有2.35米，進深2.9米，作為房間尺度不太夠。

115㎡戶型是三房兩衛設計，南向采光和客餐廳表現不錯。但部分空間尺度仍存在提升空間，尤其北側房間偏緊。作為長期改善居住，需要一定取舍。

相比之下，138㎡戶型更接近項目真正的改善擔當。

四開間朝南設計，總面寬接近15米，整體采光和空間展開度更好，邊套產品還擁有轉角飄窗等額外優勢。

項目背靠北蔡楔形綠地成熟規劃，也享受內中環稀缺土地資源帶來的價值支撐。

但項目周邊仍存在一些現實因素需要面對。

例如，旁邊就是好安息堂；距離18號線北中路站步行距離超過1公里，軌交便捷性并不算突出；周邊部分待開發地塊較多，區域完全成熟仍需要時間。