保不住的“情懷” 胡葆森30億出售河南文旅資產(chǎn)

觀點(diǎn)網(wǎng) 2021年6月，只有河南·戲劇幻城開城演講時(shí)，胡葆森說，這個(gè)項(xiàng)目可能不是一個(gè)成功的投資，沒有十年、二十年都無法做到財(cái)務(wù)平衡，但他相信天道酬勤，商道酬誠。

四年時(shí)間、超60億元的投資，胡葆森聯(lián)合導(dǎo)演王潮歌才打造出這座328米夯土城墻佇立麥田之上的“幻城”，號(hào)稱世界最大規(guī)模的單體演藝集群。

就在不遠(yuǎn)處，投資了45億元的建業(yè)電影小鎮(zhèn)亦完美復(fù)刻著民國德化街，夜游演藝持續(xù)刷屏社交平臺(tái)。

然而，5年時(shí)間，戲劇幻城的21劇場依舊在搭臺(tái)唱戲，電影小鎮(zhèn)亦天天上演著露天實(shí)景動(dòng)作大戲，可看似一切照常運(yùn)營的背后，卻上演著一場易主大戲。

7月23日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告，將兩大標(biāo)桿文旅資產(chǎn)打包作價(jià)30億元，出售給中信資本旗下信宸資本。其中，只有河南·戲劇幻城對(duì)應(yīng)對(duì)價(jià)25億元，建業(yè)電影小鎮(zhèn)作價(jià)5億元。

很可惜，如今的建業(yè)再也支撐不起胡葆森的文旅情懷。

精巧的資產(chǎn)切割

外人眼中，只有河南？戲劇幻城是不折不扣的流量標(biāo)桿。

在高德掃街榜中，該項(xiàng)目排名鄭州必去景點(diǎn)TOP2，全年熱度值98，綜合評(píng)分4.9。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年地，項(xiàng)目累計(jì)觀劇人次突破5800萬，省外游客占比超八成，85%到訪人群為年輕群體，重游率遠(yuǎn)超傳統(tǒng)主題樂園。

建業(yè)電影小鎮(zhèn)的游客吸引力同樣不容小覷，自開園以來，憑借沉浸式電影場景和豐富演藝體系，日均接待游客超過1萬人次，2026年春節(jié)期間，入園人次實(shí)現(xiàn)翻倍增長，王牌劇目《穿越德化街》場場售罄、一票難求。

然而，撕開項(xiàng)目光鮮客流的外衣下，財(cái)務(wù)現(xiàn)實(shí)卻十分骨感。

由于前期土建、劇場、舞臺(tái)設(shè)備等投入巨大，疊加劇場維護(hù)、劇目持續(xù)更新、上千名演藝人員薪酬、園區(qū)運(yùn)維等剛性持續(xù)支出，根據(jù)建業(yè)管理賬目數(shù)據(jù)，兩大項(xiàng)目合并后，2024年稅后虧損6282萬元，2025年稅后虧損5529萬元。

具體來看，建業(yè)地產(chǎn)是如何處理上述的文旅項(xiàng)目。

文旅項(xiàng)目誕生之初，就和地產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)捆綁在同一母公司體內(nèi)。河南建業(yè)實(shí)景演出文化發(fā)展有限公司（簡稱：河南中原）持有“只有河南·戲劇幻城”相關(guān)載體，而河南建業(yè)一路有戲文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱：一路有戲）則運(yùn)營“建業(yè)電影小鎮(zhèn)”。

簡單來說就是，兩家母體公司內(nèi)部同時(shí)裝有文旅經(jīng)營性資產(chǎn)以及配套未開發(fā)住宅土地兩類資產(chǎn)。

不過，早在2022年，建業(yè)現(xiàn)金流告急，將河南中原49%股權(quán)、一路有戲90%股權(quán)出售給了河南省老家文化發(fā)展有限公司，導(dǎo)致目前兩家公司存在外部合作方持股。

對(duì)于建業(yè)來說，一旦賣掉景區(qū)，留在母體公司內(nèi)的住宅土地未來產(chǎn)生利潤，外部合作方就有權(quán)參與分紅。因此，為實(shí)現(xiàn)“文旅對(duì)外出售、土地自留獨(dú)享”，建業(yè)設(shè)計(jì)出市場所稱附帶股權(quán)回售的復(fù)雜交割結(jié)構(gòu)。

整個(gè)交易分為兩條并行、互為前提的交割鏈條。

主線交易就是建業(yè)將兩大文旅資產(chǎn)裝入新設(shè)的河南麥田文化、河南一路有戲文化兩家殼公司，把殼公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給信宸資本。同時(shí)，配套同步安排回售，向合作方回購河南中原49%股權(quán)、一路有戲90%股權(quán)。

交割落地后，新設(shè)的兩家殼公司麥田文化、新一路有戲歸屬信宸資本，兩大景區(qū)徹底與建業(yè)切割；河南中原、一路有戲成為建業(yè)全資子公司，保留配套土地與地產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)。

但這場交易也并未能給建業(yè)帶來多大的實(shí)際到手利潤。據(jù)公告，標(biāo)的資產(chǎn)2025年末備考賬面凈值約40.25億元，30 億元成交價(jià)格，預(yù)計(jì)帶來約12.16億元的賬面虧損。

現(xiàn)實(shí)層面，交易總對(duì)價(jià)30億元，扣除各類成本、債務(wù)清償、交易費(fèi)用之后，建業(yè)最終可動(dòng)用的回款凈額僅7.05億元，而該筆資金用于支付交易費(fèi)用、履行物業(yè)交付責(zé)任及支持債務(wù)重組。

在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上行階段，建業(yè)可以依靠地產(chǎn)開發(fā)利潤持續(xù)輸血培育文旅IP，但行業(yè)一旦陷入調(diào)整期，情懷在算不過賬面前就成了沉重的包袱。

建業(yè)的傷

從1992年香港賣樓花賺到第一桶金回到大陸市場起，胡葆森在外界眼里，就是實(shí)打?qū)嵉娜迳蹋瑫?huì)在鄭大講國學(xué)、在項(xiàng)目留墨寶、在文化類公開場合穿中式男衫，妥妥的地產(chǎn)三君子之一。

而文旅項(xiàng)目的背后，也正是胡葆森作為傳統(tǒng)文人雅士對(duì)家國的情懷。

建業(yè)文旅的萌芽是從2012年開始，安陽下轄湯陰縣是岳飛故里，境內(nèi)擁有岳飛廟與羑里城，相傳這里正是商紂王囚禁周文王之地。彼時(shí)，地方政府謀劃文旅開發(fā)，建業(yè)變順勢組建專項(xiàng)團(tuán)隊(duì)，開始了文旅的研究與探索。

2021年，觀點(diǎn)新媒體采訪胡葆森時(shí)問道，為什么要做“只有河南·戲劇幻城”，他說，生在這個(gè)地方，長在這個(gè)地方，將來要死在這個(gè)地方。當(dāng)代河南人應(yīng)該有文化自信，也應(yīng)該有文化自覺，不能光拿著祖先留下的東西炫耀，今天也要拿出一些東西，讓祖先也為你自豪，這就是我們做這件事的動(dòng)力。

在這種情懷下，胡葆森確實(shí)斥巨資打造了不少文旅地產(chǎn)項(xiàng)目，除了建業(yè)電影小鎮(zhèn)與只有河南？戲劇幻城兩大標(biāo)桿景區(qū)外，還有開封東京夢華古城復(fù)興項(xiàng)目、鄭州櫻桃溝足球小鎮(zhèn)、禹州神垕鈞瓷小鎮(zhèn)、濮陽雜技小鎮(zhèn)。

甚至，當(dāng)時(shí)建業(yè)還懷揣一份雄心勃勃的規(guī)劃，即以鄭州為圓心，在中原地帶建一批深居當(dāng)?shù)靥厣奈幕℃?zhèn)。

過去，胡葆森把投資文旅、酒店、商業(yè)、農(nóng)業(yè)都放在建業(yè)地產(chǎn)，就是想讓建業(yè)地產(chǎn)去分享運(yùn)營收益的大部分，可如今該類資產(chǎn)卻成為了推進(jìn)“去杠桿”的代價(jià)。

事實(shí)上，國內(nèi)文旅地產(chǎn)的運(yùn)作模式大同小異，以主題小鎮(zhèn)的名義獲取成本較低的產(chǎn)業(yè)用地，以此撬動(dòng)配套商業(yè)與住宅開發(fā)，建業(yè)也不例外。

而眾多文旅地產(chǎn)暴雷的原因也同樣大同小異，項(xiàng)目規(guī)模龐大、前期重資產(chǎn)投入高，疊加持續(xù)高昂的運(yùn)營開支，長期大量占用企業(yè)現(xiàn)金流，建業(yè)也無法擺脫。

公司董事會(huì)在公告中指出：文旅屬于資本密集型非核心業(yè)務(wù)，持續(xù)需要資金投入；剝離資產(chǎn)可以同步甩掉相關(guān)債務(wù)與擔(dān)保，回籠資金用于債務(wù)重組，集中全部資源回歸房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)。

可即便出售了上述兩大文旅項(xiàng)目，建業(yè)地產(chǎn)的資金缺口依舊突出。

自2023年觸發(fā)美元債利息違約后，建業(yè)地產(chǎn)續(xù)推進(jìn)離岸債務(wù)重組談判持，盡管目前已經(jīng)完成離岸債務(wù)重組盡調(diào)、清盤分析初稿，向債權(quán)人財(cái)務(wù)顧問提交重組框架，但尚未達(dá)成全體債權(quán)人認(rèn)可的正式重組方案。

而境內(nèi)方面，公司僅完成9.25億元借款展期，大量到期債務(wù)仍在持續(xù)磋商。截至2025年末，集團(tuán)總資產(chǎn)949.01億元，總負(fù)債高達(dá)1034.66億元，股東權(quán)益為- 85.64億元，處于賬面資不抵債狀態(tài)。

銷售方面，截至2026年6月30日止6個(gè)月，建業(yè)地產(chǎn)累計(jì)銷售總額37.55億元，同比減少15.5%；總合同銷售建筑面積56.79萬平方米，同比減少19.8%，回血速度依舊存在挑戰(zhàn)。

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