青島出臺康養地產“11條政策”，助力“中國康灣”建設

7月23日上午，青島召開新聞發布會，解讀青島市支持康養地產高質量發展若干政策措施。

作為全國首個城市級康養地產系統性支持政策，其出臺旨在加快推進“中國康灣”建設，促進房地產轉型發展。核心看點在于：

新出讓土地的康養地產項目配建的健康服務中心“計容不計價”；土地價款可分期繳納，繳足50%并承諾6個月內開工即可提前進場建設；施工達“正負零”即可預售……

此外，還通過居民價格、醫保定點、包聯服務等措施，保障項目長期可持續運營，杜絕“重建設、輕運營”。

眼下，青島正全力打造“中國康灣”。這套覆蓋“規劃—拿地—建設—融資—運營”的系列政策出臺，無疑為全市康養地產高質量發展提供全鏈條支持。

“11條政策”干貨滿滿

“11條政策”從強化規劃配套、降低開發成本、拓寬融資渠道、提升項目品質四個維度入手，系統性制定支持康養地產高質量發展的政策措施，為康養地產高質量發展提供全鏈條支持，引導企業從“單一開發銷售”向“開發+運營+服務”轉型發展，推動項目從“硬件建造”向“健康服務供給”延伸，全力打造“中國康灣”品質化康養社區樣板典范，滿足市民日益增長的健康生活居住需求。

提升配套標準，滿足康養功能空間需求。康養地產項目應當按650平方米/千人標準配套建設健康服務中心。鼓勵相鄰大型項目聯動開發、共建共享，最小面積要求為3500平方米；其他項目最小面積為1000平方米。

明確配套內涵，滿足居住人群健康需求。健康服務中心需集中建設，由開發企業自持運營。科學合理布局醫療服務、助餐服務、文體娛樂、便民商業等設施，滿足康養群體在就餐配餐、學習交流、健康監測及基本生活方面的多樣化需求。同時鼓勵設置連續貫通的風雨連廊，提升社區宜居性和便利性。

創新供地機制，鼓勵企業積極拿地。新出讓土地的康養地產項目配建的健康服務中心計容不計價，大幅降低土地取得成本。同時，允許項目分期繳納土地出讓價款，最遲付款時間可達1年。在支付50%出讓價款后并承諾6個月內開工的可提前獲得土地開工建設。

優化“商改住”路徑，支持存量用地轉型。支持利用2024年3月31日前出讓的存量商住用地轉型建設康養社區。經規劃調整后，可簽訂出讓合同變更協議或重新簽訂出讓合同，將原商住用地的商業部分調整為居住用地。調整增加的住宅建筑需自持不低于10年，期滿后上市交易無需繳納土地收益。

放寬開發限制，助力項目降本增效。康養地產項目施工進度達到“正負零”即可上市預售。同時，在裝配式建筑方面給予支持，預制外墻面積不超過規劃總建筑面積3%的部分不計入容積率，并可結合項目實際差異化降低裝配式建筑面積占比要求。

用好金融工具，精準滴灌企業融資。落實國家《關于金融支持中國式養老事業服務銀發經濟高質量發展的指導意見》，運用服務消費與養老再貸款等工具，支持金融機構向符合標準的康養企業投放再貸款，再貸款期限最長3年、年利率1.25%。

擴寬信貸渠道，多元引入險資活水。鼓勵金融機構創新專屬信貸產品，優先配置信貸額度并延長還款期限，以降低企業融資成本。同時，支持保險資金通過股權、債權、產業基金、REITs等形式，投資康養地產領域；鼓勵保險機構發展養老機構綜合保險，并穩健投資養老、康復、專科醫療機構等，深度參與養老服務體系建設。

科學確定價格，降低社區生活成本。在優先保障區域既有居民供熱需求的基礎上，支持康養地產項目規范接入市政集中供熱管網，其生活用水、電、氣、暖符合規定的可執行居民生活類價格標準。

優化資源配置，保障醫療服務接入。在“中國康灣”布局的高品質健康社區設立的門診定點醫療機構和引進的高端康復醫療機構，可根據定點醫藥機構受理計劃，由醫保部門組建評估小組，評估合格的納入醫保定點管理。

強化醫養結合，延伸社區居家服務。支持養老服務機構與醫療衛生機構簽約合作，依托醫聯體提供醫養結合嵌入式服務，將服務延伸至社區和居家，增加上門護理服務供給，并鼓勵與房地產開發企業合作提供康養及長期護理服務。

夯實服務基礎，保障項目高效推進。對于認定的康養地產項目，將納入“企事有解”包聯服務體系，加強在融資貸款、規劃許可、工程建設、竣工驗收及產權登記等環節的全流程服務保障。

五類項目“精準畫像”

配合此次推出的政策，青島還配套出臺國內首個康養項目建設標準。其中明確康養地產項目指通過規劃新建、按需改建打造，集居住載體與專業康養功能于一體的房地產項目，突出全齡覆蓋、住醫康養融合、青島地域特色賦能三大核心內涵。結合我市山海、溫泉、道家養生等資源稟賦，將項目劃分為五類：

一是旅居康養地產項目，依托山、海、濕地、溫泉等生態資源，主打候鳥式、度假式短期康養；

二是養老護理型康養地產項目，聚焦失能、半失能、高齡群體，提供24小時專業照護與醫療值守；

三是理療康復型康養地產項目，面向術后、慢病、功能障礙人群，主打專業復健、個性化康復診療；

四是健康養生型康養地產項目，深度融合嶗山道家、中醫藥文化，聚焦全周期健康預防與身心調養；

五是復合型康養地產項目，整合醫療、康復、照護、文旅多元業態，打造覆蓋全年齡、全健康狀態的一站式康養綜合體。

這些項目均需滿足用地選址、房屋建設、配套設施、綜合服務、運營管理等5方面基本要求（改建項目可結合建筑現狀適度彈性評估）：

1.用地選址方面，要求用地合規、交通醫療配套完善，構建5-10分鐘康養生活圈；

2.房屋建設方面，要求參照高品質住宅標準建設，嚴控室內聲、光、空氣、水質健康指標，預留適老化改造空間；

3.配套設施方面，要求配齊無障礙、適老化、智能化硬件，按規定配建自持健康服務中心，同步規劃、建設、交付；

4.綜合服務方面，要求配齊生活照料、慢病診療、雙向轉診、精神文化等服務；

5.運營管理方面，要求由具備對應資質專業機構運營，配齊醫師、護士、康復師等持證人員，承諾持續運營不少于10年。

在滿足基礎標準前提下，五類項目分別設置專屬特色硬性指標，作為差異化認定依據：旅居康養重點考核周邊生態資源與旅居接待體系；養老護理型要求內設醫療機構、24小時醫護值守、高標準護理人員配比；理療康復型需配齊專業康復設備、康復治療師占醫療團隊50%以上；健康養生型突出中醫藥、道家養生場景與專業養生人才隊伍；復合型項目需具備梯度化康養產品矩陣、多機構資源聯動能力。

據青島市住房和城鄉建設局黨組成員、副局長周誠介紹，《青島市支持康養地產高質量發展若干政策措施》的出臺，是深入落實市委、市政府推進“中國康灣”建設重要戰略、著力滿足市民居住新需求、培育經濟增長新動能的重要舉措，也是推動房地產業轉型發展的破局之策，將通過一攬子精準、務實的政策“組合拳”，吸引優質資本和專業力量共同參與，推動我市康養地產高質量發展邁上新臺階。