開發(fā)商“借人”貸款，房子先抵再賣，?業(yè)主維權一審勝訴后被改判

記者/石愛華

編輯/宋建華

李響買房后，一直在這里經(jīng)營著維修店

在盤錦做汽修生意的李響一直都希望有一間屬于自己的店鋪，2016年，她向親戚借錢，湊夠143萬元，在盤錦市雙臺子區(qū)吉祥小區(qū)全款買下一套底商。10年過去，她非但沒有拿到房本，還被告知，這間鋪子早已經(jīng)被開發(fā)商抵押給了銀行。

在吉祥小區(qū)，有8位業(yè)主與李響遭遇相同，涉及房款達千萬以上。這些商鋪的所有權到底該屬于誰，隨著業(yè)主、銀行、開發(fā)商三方對簿公堂，關于這筆“壞賬”一步步形成的臺前幕后，也逐漸清晰起來。

買房六年后店鋪被查封

10年前，李響看到盤錦市雙臺子吉祥小區(qū)的底商正在出售，有了買房的打算。此前，她一直在吉祥小區(qū)附近租賃店鋪做汽修生意，每年的房租就要5萬元左右，“租房成本高，長遠看還是買房合適”，考慮到長期效益，李響下定決心買下一間底商。

李響記得，當時售樓處只允許全款購房，不能抵押貸款。她當時看中了一間195平米的店鋪，距離她原來租的門臉只有100多米，這樣可以避免失去附近的老客戶。這套房全款要143萬元，對于李響來說，這不是一個小數(shù)字。為了拿下這套房子，她不僅拿出全部積蓄，還向親戚借了一部分。

2016年3月，李響滿心期待地交了全款，并與開發(fā)商簽訂了合規(guī)的購房合同，拿到了收據(jù)、入戶通知，購房發(fā)票是后來在2021年開具的。那天付完款，工作人員沒有立刻辦理過戶手續(xù)，而是告訴她，最快會在2016年7月份給業(yè)主統(tǒng)一辦理房本。

李響所購底商屬于吉祥小區(qū)二期，2016年7月，到了約定的時間，開發(fā)商并未如約辦理房本。她到售樓處打聽，工作人員告訴她，吉祥小區(qū)的第三期工程正在建設，等三期房子建好，手續(xù)齊全后一起辦理房本。李響當時并未懷疑這個說法，也沒有再去房管部門進一步核實，“畢竟可以入住了”。

雖然房子的過戶手續(xù)沒辦完，但開發(fā)商已經(jīng)交付鑰匙，李響沒有多想，便開始裝修、入住、開業(yè)?！耙磺卸纪樌摹?。

令李響不安的是，吉祥小區(qū)三期久久沒有完工的跡象，這也意味著辦理房本遙遙無期。李響的修車店開業(yè)后，她經(jīng)常到售樓處咨詢房本的事情，得到的說法也和最初一樣。直到2022年底，她才從鄰居那里得知房產(chǎn)可能被抵押了。

此后，8位和她同期購房的業(yè)主也陸續(xù)發(fā)現(xiàn)，他們的房子均已經(jīng)被開發(fā)商抵押給了盤錦農(nóng)村商業(yè)銀行有限公司（現(xiàn)遼寧農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司盤錦中心支行，下文統(tǒng)一簡稱盤錦農(nóng)商銀行）。他們拿著購房合同和發(fā)票去房管部門咨詢辦理房本的事情，對方也告訴他們，因為房屋被抵押，無法辦理房本。此時李響才意識到，她所購買的房子開發(fā)商早已經(jīng)進行產(chǎn)權登記，并已經(jīng)有了房本，并非像他們說的一定要等待三期建設完成才能過戶。

吉祥小區(qū)三期項目目前處于停工狀態(tài)

開發(fā)商“借人”貸款，繞開規(guī)定

記者梳理在案資料發(fā)現(xiàn)，吉祥小區(qū)的開發(fā)商盤錦人合地產(chǎn)開發(fā)有限公司與盤錦農(nóng)商銀行之間其實并非直接借貸關系，那為什么吉祥小區(qū)的房子會被抵押出去呢？

記者聯(lián)系到人合地產(chǎn)開發(fā)有限公司的高管王瑞明，對方坦言，早在2014年，吉祥小區(qū)三期建設之時，他們就因資金問題曾找到盤錦農(nóng)商行咨詢貸款的事情，但被告知“無法貸款給房地產(chǎn)開發(fā)商”，只能找個人去借款。

王瑞明坦言，得知銀行不對開發(fā)商直接放貸后，他找了幾位相熟的朋友，讓他們向銀行辦理個人借款，而人合地產(chǎn)以“擔保人”的身份為實際借款人進行擔保，并將其名下的房屋抵押給銀行，其中就包括李響那間195平米的商鋪。王瑞明說，借款人拿到錢后，直接把錢給到公司，這些錢實際也都用于公司的地產(chǎn)項目，“錢根本沒過借款人的手，實際還款人也是公司”。

一位銀行機構的從業(yè)者向深一度記者解釋，銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)放貸屬于“房地產(chǎn)開發(fā)貸款”，根據(jù)相關管理規(guī)定，國家對此類開發(fā)性質的貸款有硬性約束和放貸總量的限制，此外，對貸款企業(yè)的資質也有嚴格的要求。以個人名義借款，開發(fā)商做擔保人，這種方法就繞開了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的管理規(guī)定，這讓一切看起來變得合規(guī)、簡單，但也存在隱性的風險。

王瑞明說，2014年貸款后，他認為只要完成吉祥小區(qū)三期的建設，等到商品房銷售出去，房款肯定足夠償還銀行貸款，也可以將抵押的房產(chǎn)解押，但后來因手續(xù)、資金等問題這個項目被叫停、罰款，成了“爛尾樓”，借款人欠銀行的錢也一直未能還完。

記者了解到，2016年、2018年，借款人、銀行和人合地產(chǎn)三方曾兩次重新辦理了借款、抵押手續(xù)，以便“借新還舊”。

李響說，對于銀行和開發(fā)商之間的抵押關系，她一無所知。從2016年3月入住房子以來，她的生活和生意一直也沒有受阻，也因此一直才被蒙蔽。

圖中商鋪均已經(jīng)被抵押給銀行，而購房者們此前并不知情

優(yōu)先受償權與第三人撤銷之訴

“我們有購房合同，有發(fā)票，房子也是我們實際住著，這幾年的水電費能證明我們才是房子的實際所有人?！睋?jù)李響了解，開發(fā)商與銀行最后的抵押關系發(fā)生在2018年，是在她們購房之后，她認為，業(yè)主們手上的證據(jù)，讓他們有足夠的底氣保住房子。但李響不知道的是，早在他們發(fā)現(xiàn)房子被抵押之前，銀行通過法院調(diào)解，已經(jīng)獲得了涉案房產(chǎn)的優(yōu)先受償權。

2021年5月，因為借款人一直未能償還借款，盤錦農(nóng)商銀行在雙臺子區(qū)人民法院起訴借款人及盤錦人合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,要求他們償還欠款并對其借款抵押房產(chǎn)確認享有優(yōu)先受償權。

經(jīng)過法院調(diào)解，雙方達成協(xié)議，協(xié)議提到，如果借款人無法按時償還借款，銀行擁有被抵押房屋的優(yōu)先受償權。李響認為，作為全款購房者，以及房屋的實際使用者，銀行和開發(fā)商在進行調(diào)解時他們并不知情，也沒有參與其中。幾位購房者認為，銀行和開發(fā)商之間的“調(diào)解協(xié)議”侵犯了他們的權益。

這種情況下，2023年，李響將盤錦農(nóng)商銀行和開發(fā)商盤錦人合地產(chǎn)開發(fā)有限公司一起告到了法院，向法院提起了“第三人撤銷之訴”。要求法院撤銷銀行與開發(fā)商的抵押合同，并在不動產(chǎn)登記部門撤銷商鋪的抵押。此外，他們還要求法院撤銷銀行與開發(fā)商2021年達成的調(diào)解協(xié)議，撤銷銀行對房子的優(yōu)先受償權。

該案一審開庭時，盤錦農(nóng)商銀行方認為李響不具備提起第三人撤銷之訴的訴訟主體資格，且李響提起訴訟時已經(jīng)超過了6個月的除斥期間。另外，銀行方認為，他們與借款人和開發(fā)商達成的民事調(diào)解書不存在錯誤，因此不應該被撤銷。至于銀行與借款人還有開發(fā)商簽訂的抵押合同，李響無權撤銷。

銀行方認為，李響等業(yè)主提供的購房收據(jù)、水電費收據(jù)，只能證明其對涉案房屋進行使用，但確認他們是否為房屋的所有權人，除了要看支付房款外，還要完成登記過戶手續(xù)才行。

改判的案子與再次上訴

2024年4月10日，盤錦市雙臺子區(qū)人民法院作出一審判決，法院認為，李響與人合地產(chǎn)之間的房屋買賣合同系雙方真實意思，且原告履行了全部的付款義務，并且已經(jīng)占有涉案房屋，應該認定雙方之間的房屋買賣合同合法、有效。雖然李響未辦理房屋產(chǎn)權登記變更，但并非其自身原因導致，沒有過錯。

法院一審認為，雖然人合地產(chǎn)與盤錦農(nóng)商銀行的抵押合同在先，但根據(jù)庭審查明，房屋抵押合同從2014年至2022年共分三次進行，每次借款和抵押合同具有獨立性，最后一次抵押時間為2018年，發(fā)生在房屋出售之后。人合地產(chǎn)在明知涉案房屋已經(jīng)出售的情況下，仍然與銀行簽訂抵押合同，其主觀惡意明顯，存在過錯。而盤錦農(nóng)商銀行作為專業(yè)的金融機構，在每一次簽訂抵押合同及辦理抵押登記時，均應該對抵押物是否能夠實現(xiàn)抵押權進行充分調(diào)查及定期排查，盤錦農(nóng)商行未盡到審慎審查的義務，具有過錯。法院認為，人合地產(chǎn)與銀行簽訂的抵押合同存在單方欺詐及損害第三人利益的情形，應該認定為無效合同。

對于“除斥期間”問題，法院在判決書中提到，雖然盤錦農(nóng)商銀行抗辯原告的主張已經(jīng)超過了除斥期間，但綜合全案來看，基于原告的實體權利，仍然可以通過再審、執(zhí)行異議等途徑再進行主張，為了防止程序空轉，浪費訴訟資源，故對盤錦農(nóng)商銀行的抗辯理由不予支持。

最終，法院一審判決銀行與開發(fā)商之間的抵押合同無效，并撤銷了銀行對抵押房產(chǎn)的優(yōu)先受償權。

一審判決后，盤錦農(nóng)商銀行上訴到盤錦市中級人民法院。

盤錦市中級人民法院認為，根據(jù)民法典規(guī)定，當事人行使撤銷權應當受到除斥期間約束，撤銷權存續(xù)期屆滿，權利隨之消滅。而一審判決未對是否超過除斥期間進行認定而直接作出判決，并不妥當。

盤錦市中級人民法院還提到，一審法院認定開發(fā)商與銀行之間的抵押合同無效，是因為開發(fā)商單方面欺詐了銀行，并損害了李響等第三人利益。但反觀開發(fā)商與李響在簽訂《商品房買賣合同》時，并未告知購房人房屋已經(jīng)抵押，這是否也存在單方欺詐了購房者的行為，那么房屋買賣合同是否有效？盤錦市中級人民法院認為一審判決未對這個問題予全面評價，有失公允，最終撤銷一審判決，將案件發(fā)回重審。

2026年4月3日，盤錦市雙臺子區(qū)人民法院作出重審判決，認為李響提起訴訟時，已經(jīng)過了6個月的除斥期間，最終駁回了李響的訴訟請求。

李響說，現(xiàn)在房產(chǎn)歸屬問題依舊“懸著”，被抵押的房子尚未被查封，修車生意暫時可以繼續(xù)做。

盤錦人合地產(chǎn)開發(fā)有限公司高管王瑞明承認，在處理貸款和銷售房屋中，公司確存在過錯，他們現(xiàn)在正在與主管部門積極溝通，希望能恢復吉祥小區(qū)三期的建設，這樣可以盡快還清錢，減少各方的損失。

目前，李響已提起上訴。

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