南京模式，就是學(xué)區(qū)房的結(jié)局

今天起了個(gè)大早，三點(diǎn)多，準(zhǔn)備拍世紀(jì)早霞的，沒(méi)想到最后驚艷我的卻是雨后的彩虹。

人生很多時(shí)候也是這樣，期待一種風(fēng)景，卻收獲另一種驚喜。

這篇原計(jì)劃是寫(xiě)二手房的，但老友早晨突然給我消息，說(shuō)中介連續(xù)一周每天打電話給他，讓把學(xué)區(qū)房再降10%，他心態(tài)有點(diǎn)繃不住了，到底賣還是不賣。

最近很多家長(zhǎng)糾結(jié)于“買還是不買”，“賣還是不賣”，結(jié)合大家的問(wèn)題，索性再寫(xiě)一篇。

長(zhǎng)期關(guān)注我們賬號(hào)的朋友應(yīng)該知道，過(guò)去幾年，我一直都在拉警報(bào)。

2023年寫(xiě)過(guò)一篇《2025年是學(xué)區(qū)房的大限》、《進(jìn)入3.0時(shí)代，學(xué)區(qū)房即將不復(fù)存在》。去年寫(xiě)過(guò)《2025，有些學(xué)區(qū)房不能碰了》。

我的觀點(diǎn)從來(lái)沒(méi)有變過(guò)，學(xué)區(qū)房的主要功能是篩選家庭，功能還在。

要么就買老破小，最后一年買，用完立刻賣，減少投入，控制虧損。

要么就買居住屬性好的，住的舒服，但做好一直住下去的打算，有可能以后賣不掉。

所有判斷，大邏輯是基于人口，新生兒數(shù)量不斷減少。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)2025年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2025年學(xué)前教育在園幼兒3225.5萬(wàn)人，相比于2020年，人數(shù)已減少33.1%。幼兒園關(guān)停的報(bào)道，大家這兩年看了不少。小學(xué)也開(kāi)始了。

關(guān)于學(xué)區(qū)房，教育資源只是表象，底層邏輯依然是供需關(guān)系。

為什么我強(qiáng)調(diào)“南京模式”是全國(guó)學(xué)區(qū)房的結(jié)局？因?yàn)樗蠂?guó)家教育改革的核心方向——反內(nèi)卷，通過(guò)讓大部分房子失去原有的學(xué)區(qū)溢價(jià)，來(lái)加速教育資源均衡化，的確有效果。

所以我判斷是，南京這一槍打響了之后，不少城市會(huì)直接效仿。

南京究竟對(duì)學(xué)區(qū)房干了什么？

不存在學(xué)籍占用一說(shuō)，不需要提前一年落戶。

什么意思？

上六年級(jí)的孩子，可以在四月份，小學(xué)畢業(yè)前買學(xué)區(qū)房。等到八月份，去初中報(bào)到之后，就能賣了。在極端情況下，同一套學(xué)區(qū)房被連續(xù)周轉(zhuǎn)，能同時(shí)占用一年級(jí)、二年級(jí)、三年級(jí)、四年級(jí)、五年級(jí)、六年級(jí)、初一、初二、初三，九個(gè)學(xué)位。

市場(chǎng)流動(dòng)性被最大釋放。

新政落地之后，市場(chǎng)有哪些變化？

1. 老破小書(shū)包房，在極短的時(shí)間開(kāi)始探底，跌幅最大達(dá)到30%，因?yàn)闆](méi)有實(shí)際居住需求，所以短時(shí)間被大量拋售。有些已經(jīng)跌到和周邊沒(méi)有學(xué)區(qū)房子差不多的價(jià)格，只不過(guò)，有學(xué)區(qū)的能成交，沒(méi)學(xué)區(qū)的連帶看都沒(méi)有。
2. 居住屬性不好的老破大，基本沒(méi)人看了，不少房主大幅降價(jià)，效果也不好。明眼人都知道，買到手，爛在手。
3. 雙學(xué)區(qū)概念被弱化。居住屬性好的三房，雖然也跌價(jià)，但幅度不大，依然受到二胎家庭青睞。居住屬性不好的，房齡老的，只能當(dāng)成單學(xué)區(qū)賤賣，降幅很離譜。
4. 小學(xué)學(xué)區(qū)完成分化，只有個(gè)別頂級(jí)名校還有人翻牌子，但價(jià)格已經(jīng)白菜，畢竟房齡老是硬傷。
5. 二線學(xué)區(qū)徹底去學(xué)區(qū)化，房子好不好賣，全看居住屬性，學(xué)區(qū)就當(dāng)白送。
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新政落地之后，買家又有哪些變化？

1. 更多家庭觀望政策變化，擔(dān)心政策后期存在不確定性。
2. 準(zhǔn)備買初中書(shū)包房的家庭變多，關(guān)注總價(jià)，嚴(yán)控虧損。畢竟教育部在開(kāi)展陽(yáng)光招生之后，花錢上好學(xué)校的難度加大。
3. 一些之前換不起學(xué)區(qū)房的二胎家庭，動(dòng)手了，因?yàn)榫幼傩赃€不錯(cuò)的房子，價(jià)格真下來(lái)了，他們也做好長(zhǎng)期居住的準(zhǔn)備，接受正常的貶值。
4. 不少一胎家庭開(kāi)始放下對(duì)教育的執(zhí)念，在換房的時(shí)候，更多關(guān)注居住改善，順帶給孩子上個(gè)好一點(diǎn)的學(xué)校，尤其是小學(xué)。
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新政落地之后，賣家又有哪些變化？

中介正在成為降價(jià)的加速器，不少房主心態(tài)一旦崩塌之后，一切價(jià)格皆有可能。

至少?gòu)淖罱矗刻於荚诔霈F(xiàn)新低價(jià)。

政策調(diào)整對(duì)學(xué)校會(huì)有影響嗎？

一直以來(lái)，民辦學(xué)校通過(guò)優(yōu)錄篩選孩子，一線公辦學(xué)校通過(guò)房?jī)r(jià)篩選家庭。

房?jī)r(jià)下來(lái)了，交易周期縮短，篩選作用會(huì)削弱。畢竟交易快進(jìn)快出的話，操作成本也就二十多萬(wàn)，普通家庭也有機(jī)會(huì)參與，門檻自然會(huì)下降。以前不僅要花幾百萬(wàn)，而且資金占用至少三年，家長(zhǎng)是冒著風(fēng)險(xiǎn)搞教育，決心是不一樣的。

但這并不意味著一線學(xué)校會(huì)失去優(yōu)勢(shì)。相反，隨著一部分學(xué)區(qū)失去溢價(jià)，真正有口碑、有成績(jī)的頭部學(xué)校會(huì)變得更加稀缺，優(yōu)質(zhì)生源和家長(zhǎng)資源可能進(jìn)一步向少數(shù)學(xué)校集中。

很多人關(guān)心一個(gè)問(wèn)題，學(xué)區(qū)房到最后會(huì)不會(huì)徹底消失？

至少短期內(nèi)，優(yōu)質(zhì)教育資源是稀缺的。

現(xiàn)在還有一個(gè)新的說(shuō)法，小學(xué)看家長(zhǎng)，初中看同學(xué)，高中看老師。

最后給大家?guī)c(diǎn)建議，畢竟我研究這個(gè)市場(chǎng)七八年了。

1. 買學(xué)區(qū)房，不要加太高杠桿，一定要量力而行，這就是一筆消費(fèi)，而且后面還要追加補(bǔ)課的消費(fèi)。學(xué)區(qū)房只是買了一個(gè)入學(xué)的確定性，買不到結(jié)果的確定性。
2. 要買就買最好的學(xué)校。
3. 如果糾結(jié)了大半年，還拿不定主意，買還是不買，我就勸你放棄。
4. 二胎家庭買學(xué)區(qū)房，不能單純考慮金錢成本，還要考慮居住長(zhǎng)期的穩(wěn)定性和隱性的精力成本。
5. 書(shū)包房用完立刻賣，不要猶豫，虧多少都要賣，不要對(duì)學(xué)區(qū)房抱有什么幻想。
6. 一定要相信高層反內(nèi)卷，搞教育資源均衡化的決心，因?yàn)橐呀?jīng)到了不搞不行的地步，雖然短期效果不明顯，但依靠一套房子鎖定教育優(yōu)勢(shì)的邏輯，會(huì)越來(lái)越弱。
7. 任何房子最終都要回到居住屬性，所以未來(lái)抗跌的也是居住屬性好的，配套完善的，房齡更新的，如果有學(xué)區(qū)，可以加分。
8. 下一步就是租售同權(quán)，殺傷力更大，會(huì)從小城市開(kāi)始。孩子少，沒(méi)辦法，學(xué)校比房子更需要爭(zhēng)奪學(xué)生。
9. 在下行期，一定要相信中介對(duì)房?jī)r(jià)的打擊是摧毀性的，他們只想成交。

后續(xù)還會(huì)繼續(xù)跟蹤市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，分享我在學(xué)區(qū)房和教育上的研究成果。

有時(shí)候想想，80后真的挺苦，什么都輪上了。