海口房東，快賣不動(dòng)手里的二手房了！

海口房東，你有沒有發(fā)現(xiàn)，今年你手中的二手房，也不太能賣動(dòng)了。

剛剛過(guò)去的7月，從貝殼平臺(tái)的數(shù)據(jù)來(lái)看，海口二手房幾項(xiàng)數(shù)據(jù)都跌了。

圖源：貝殼找房

成交均價(jià)1.21萬(wàn)元/平米，比上月又跌了1.1%；成交量548套，比6月還少了6.5%；看房人數(shù)跌的更多，9364組，環(huán)比跌了10.3%。

[當(dāng)然，行業(yè)的普遍認(rèn)知是，貝殼平臺(tái)在整個(gè)海口二手房市場(chǎng)的占比大概在1/3左右，這個(gè)認(rèn)知的靠譜性在于，海口官方發(fā)布的存量房轉(zhuǎn)移登記量，每月也大致都是貝殼的3倍。所以貝殼的成交數(shù)據(jù)，可以看做一種走勢(shì)的重要參考。]

關(guān)鍵指數(shù)的三項(xiàng)在跌，但是，有一項(xiàng)在漲，掛牌量4092套，環(huán)比增長(zhǎng)了1.3%，從今年3月開始，連續(xù)4個(gè)月（貝殼平臺(tái)）新增掛牌量超過(guò)4000套；

四項(xiàng)數(shù)據(jù)，組合來(lái)看，不難發(fā)現(xiàn)：

掛牌量在趨高，但是看房量，成交量和價(jià)格都在跌。也就是，賣房子越來(lái)越多了，買房子的越來(lái)越少！

今年5月，海口二手房（僅貝殼平臺(tái)）的掛牌量，是3.1萬(wàn)套；6月，該數(shù)字為3.2萬(wàn)套。到了8月，這個(gè)數(shù)據(jù)猛增至：34728套！（截至8月4日）

圖源：貝殼找房

意味著，每月凈新增的在售二手房源，超過(guò)1000套！接近貝殼平臺(tái)單月成交量的2倍！

加上安居客平臺(tái)的獨(dú)家房源和其它平臺(tái)沒法統(tǒng)計(jì)的掛牌量，海口在售二手房源預(yù)估在4萬(wàn)套以上！

什么概念，海口每個(gè)月存量房源（二手房）的轉(zhuǎn)移登記量為2000套左右，僅預(yù)估的4萬(wàn)套二手房源，去化周期都在20個(gè)月左右了！（數(shù)據(jù)為綜合預(yù)估，無(wú)官方口徑可查）

今年前7個(gè)月，貝殼平臺(tái)海口二手房的總成交套數(shù)是4804套，這個(gè)數(shù)字，與前7月中的一個(gè)月的新增掛牌量差不多。

兩個(gè)數(shù)字中間，隔著的是數(shù)倍的賣房難度。

但最扎心的還是二手房?jī)r(jià)！

把周期拉長(zhǎng)來(lái)看，2022年，海口二手房均價(jià)還在17,800元/㎡的位置。到了今年7月，貝殼平臺(tái)成交均價(jià)12,100元/㎡。

兩年時(shí)間，每平米跌了5,700元，一套100平的房子，賬面蒸發(fā)了57萬(wàn)。

58同城的二手房房?jī)r(jià)曲線也在佐證：

去年8月13,241元/㎡，今年7月12,115元/㎡，一年又掉了1,100元/㎡。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)口徑也在呼應(yīng)，6月份海口二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比跌了0.5，但同比去年跌了6.6%。

二手房?jī)r(jià)格持續(xù)走低，背后最直接的推力，是新房在拼命往下砸。

今年海口新房的促銷力度，只能用"殺瘋了"來(lái)形容。我們6月統(tǒng)計(jì)過(guò)一次海口最新房?jī)r(jià)，全市58個(gè)樓盤推出特價(jià)房源，西海岸板塊最兇猛——安居房桂府佳苑，7800元/㎡起；永桂花園B區(qū)，8400元/㎡；

千畝大盤寶龍城，特價(jià)9570元/㎡，還是現(xiàn)房。大華錦繡四季特價(jià)10686元/㎡起，濱海新天地起價(jià)1.25萬(wàn)/㎡……1.6萬(wàn)/㎡以內(nèi)的項(xiàng)目超過(guò)一半，已經(jīng)成了競(jìng)爭(zhēng)最慘烈的價(jià)格帶。

7800元/㎡是什么概念？

海口二手房均價(jià)12100元/㎡，新房比二手房均價(jià)還便宜4300元/㎡。

而且新房是現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，即買即住，戶型設(shè)計(jì)更新——價(jià)格更低的情況下，必然搶走大量的存量客群。

更關(guān)鍵的是，新房還在持續(xù)放量。

以前，我們都說(shuō)二手房市場(chǎng)會(huì)沖擊新房市場(chǎng)，但是當(dāng)新房徹底殺瘋的時(shí)候，可能還真沒你二手房什么事。

這還沒算上法拍房這一路。

中指法拍數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，2026年1-6月，海口法拍住宅平均成交清倉(cāng)率32.49%，成交均價(jià)10,285元/㎡，同比又跌了7.94%。

法拍房的價(jià)格，比二手房還低一截。

最典型的案例是萬(wàn)綠園壹號(hào)。這個(gè)海口灣270度海景大平層、曾經(jīng)只收現(xiàn)金的頂豪，小區(qū)二手掛牌均價(jià)2.2萬(wàn)/㎡——阿里拍賣上，6折變賣。370㎡海景大平層530萬(wàn)就能拿下，單價(jià)1.43萬(wàn)/㎡；154㎡入門戶型186萬(wàn)，單價(jià)1.21萬(wàn)/㎡，跟同小區(qū)二手掛牌差了將近1萬(wàn)/㎡。

三層夾擊，圖景很清楚了：

新房降價(jià)截流，法拍房低價(jià)補(bǔ)刀，二手房被夾在中間，價(jià)格跌、成交縮、掛牌漲、看房少。

想要快速以一個(gè)理想的價(jià)格出手，恐怕越來(lái)越難了！