山東
7月29日，青島土地市場迎來下半年的“第一把火”。
嶗山區張村河板塊一宗容積率僅1.3的低密商住地塊，經過118輪激烈競價，最終由綠城旗下青島合創綠投投資有限責任公司以10.87億元總價斬獲，成交樓面地價21172元/㎡，溢價率12.55%。
值得一提的是，地塊21172元/㎡的成交樓面價，一舉超越此前越秀青鐵和樾府地塊21045元/㎡的紀錄，成為張村河片區新晉“地王”。
118輪競價
綠城10.87億元斬獲嶗山低密地塊
這場土拍的激烈程度，從競價過程便可見一斑。
此次拍賣，有三家企業參與這塊地的角逐，分別為海信、綠城、青特，最終經過激烈競價，綠城在118輪報價中以21172元/㎡一錘定音。
先看此次競拍地塊的價值，足以解釋為何引起三家如此激烈的競爭，本次出讓地塊為住宅用地（含零售商業），位于嶗山區遼陽東路北、蜀山路西，占地面積39499.4㎡，容積率≤1.3，建筑密度≤30%，綠地率≥30%。總建面約51349.22㎡（含住宅建面約48349.22㎡，商業建面約3000㎡），樓面起拍樓面地價18812元/㎡，總價9.66億元。
其中真正讓市場青睞的是，該地塊容積率僅1.3的超低密指標，這是張村河南岸目前容積率最低的地塊，也是片區更新以來新增的唯一低密洋房項目。同時，18812元/㎡的起拍樓面價，同樣創下張村河自更新以來成交地塊的起拍價天花板。
此外，該地塊位置十分不錯，南側是遼陽東路，東側是松嶺路，北側是合肥路，交通主干道環繞。周邊有張村河小學、青島科技大學，北向是張村河生態公園，西向有嶗山區社區衛生服務中心，跟嶗山壹號院一路之隔。
區位條件這樣優質的地塊，合情合理地吸引了三家房企的目光。
如今，海信地產已在張村河布局海信君璽、海信璟悅等四個在售項目，2026年上半年再度登頂青島房企銷售排行榜榜首。青特近兩年在青島土拍市場持續發力，年內已先后斬獲城陽國城路、李滄鄭莊等多宗地塊，土地儲備穩步擴容。而綠城則是時隔多年重回青島，在寸土寸金的主城核心區摘下了這樣一塊容積率僅1.3的稀缺低密宅地，足以匹配在產品端的需求。
值得關注的是，嶗山住宅項目的低密競品已經有金家嶺片區的金茂璞逸嶗山等項目，后者規劃已發布，容積率1.2，規劃洋房+疊拼產品，是目前金茂高端產品系璞系產品，預計總價650萬元起。
在當下青島樓市整體承壓的背景下，前有海信、金茂等項目貼身競爭，后有21172元/㎡的溢價拿地成本，這塊地該怎樣規劃，對綠城來說都將是一個不小的挑戰。
綠城首進嶗山
綠城此番拿下這塊地，既是一次戰略補位，更是一場產品力與土地價值的雙向奔赴。
從綠城在青島的布局來看，這家房企與這座城市淵源頗深。早在2006年，綠城便以李滄理想之城開啟青島征程，這座總占地約4100畝、總建面約280萬㎡的超級大盤，曾是青島中央居住區的開篇之作。此后，綠城在青島相繼落子曉風湖畔、深藍中心等項目。
然而，綠城在嶗山市場一直缺席，此番拿下張村河地塊，補上了其在青島核心城區布局的最后一塊拼圖，其中1.3的容積率，恰恰是綠城最擅長的產品賽道。
更值得關注的是，地塊所處的張村河片區是嶗山區城市更新的主陣地，涉及12個社區的改造。歷時四年，片區2萬多名居民已告別低矮村居，如今片區規劃的“四橫八縱”路網骨架已基本成形，61條市政道路、4座跨河橋梁實現貫通提升。未來5年，張村河將打造新型產城融合示范區，從“拆改”到“建設”再到“品質兌現”，張村河正經歷從城市邊緣到主城核心的身份躍遷。
在此背景下，綠城的到來恰逢其時。
此前，張村河板塊已有海信君璽、海信璟悅、海信臻悅、越秀青鐵和樾府、魯信有鄰花園等項目，是當下青島樓市最熱門的片區之一，但這些項目多以高層、小高層為主，真正意義上的低密洋房產品始終缺位，而綠城1.3容積率地塊的入市，將填補這一空白，為片區高端改善客群提供差異化的產品選擇。
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