廣東
作者 | 醉酒大鯊魚
文章來源 | 格隆匯樓市
過去的財富安排，正重新開始。
財富流動打補丁
最近有兩件事，炸開了鍋。
一件是境外保單收益要征個人所得稅。
據財新8月5日消息，北京、杭州等地稅務機關已經開始對香港保單的收益征收20%的個人所得稅，覆蓋分紅派息和預繳保費利息兩類收益。
消息一出，8月6日香港保險股集體下挫，友邦保險當日盤中一度跌近10%。
由于市場的關注，香港保監局不得不趕緊出來安撫市場，說“中國居民就境外投資收益必須依法申報及繳稅的要求一直存在，市場不用過度解讀”。
但市場顯然不這么認為。
20%的稅率意味著什么？
舉個簡單的例子——
一個內地居民買了100萬元人民幣的香港分紅儲蓄險，多年后退保拿回130萬，那多出來的30萬就要按20%繳稅，也就是6萬。
那么原本3個點的稅后收益，算上時間成本，最后扣完稅后，收益可能會大大縮水。
第二件，是離岸信托的個稅征收也落地。
7月24日，財政部和稅務總局聯合發布公告，明確個人將財產把資產裝入信托、信托存續期間產生收益、把資金從信托轉出，三個環節都要按20%征收個稅，而且存續期間的收益每年都要申報納稅繳納個稅。
說白了就是“穿透式”征稅——不管信托設在哪，錢從哪來、產生多少收益，稅務局都能看到，都得交稅。
只是說，這兩道“補丁”的影響，到底有多大，大多數人可能沒什么概念。
過去這些年，境內有錢人的錢，大多流向了這兩個渠道。
一個是離岸信托，另一個就是香港的保險。
內地赴港購置保險的規模已經到了千億的規模。
根據香港保險業監管局的數據，除了疫情三年跨境人流受限，內地旅客給香港保險業貢獻的新單保費，近十幾年都保持數百億港元級別，其中2016年、2024年兩個年份都突破了600億港元，2023年疫情放開后迅速反彈至589.72億港元。
2025年起香港保險業監管局不再單獨公布內地客保費數據，但全港長期業務新單保費已經沖到3309.41億港元，2026年一季度更是同比暴漲51.1%，再創同期歷史新高。
按過往貢獻比例推算，內地客戶的貢獻相信只增不減。
這些年，赴港購置保險熱潮，持續升溫，最大的驅動力就是港險的投資收益。
根據香港保險業監管局公布的數據，可以看到2025年1—9月，香港保險長期業務新造業務中的分紅業務為2262.75億港元，同比增長60.1%；相連業務126.56億港元，同比增長75.7%。
（來源：保險業監管局）
這就意味著，香港保險業新增保單業務，更多是有投資收益屬性的保單。
而大家前赴后繼去香港買保險，核心驅動力就是投資收益+免稅預期。
分紅險、投資相連險的長期收益比內地產品有明顯優勢，再加上此前沒有實際征稅，相當于躺著拿香港保險穩定收益。
現在統一征收20%個稅，相當于到手收益直接打了八折，港險的吸引力接下來自然也得跟著打上折扣。
內地赴港的規模這么大了，內地對港的離岸信托的盤子，比港險還要大得多。
根據香港金融管理局（SFC）《2025年資產及財富管理活動調查》報告顯示，截至2025年12月31日，香港的信托持有資產總規模達到6.214萬億港元，其中包含香港管理的離岸信托部分。
（來源：香港金融管理局）
而其中來自中國內地的資產部分，從2024年的5560億港元直接漲到8400億港元，一年增幅高達51%。
（來源：香港金融管理局）
另一項數據也顯示，香港家族辦公室（FO）離岸資產主要來源于亞太地區，其中內地占比最高。
香港立法會秘書處資料研究部《Family offices in Hong Kong》顯示，香港的離岸FO資產（家族辦公室領域）主要來源于亞太地區，其中內地貢獻占比最大。
截至2023年，香港管理的內地家族離岸資產就有5550億美元，折合4.33萬億港元，規模比新加坡從內地獲取的離岸FO資產總額還要大。
（來源：香港立法會秘書處資料研究部《Family offices in Hong Kong》）
而根據德勤2026年2月10日《香港家族辦公室市場研究》報告顯示，去香港做信托、設家辦的高凈值人群，90%的受訪者看中的就是香港的低稅率和簡單稅制，認為香港的稅務效率和優惠是作為家族辦公室據點的競爭優勢，相比認為香港成熟的資本市場吸引力比例也更高。
（來源：《香港家族辦公室市場研究》）
這兩樣東西，既能做資產隔離、財富傳承，又能實現稅務籌劃，現在征稅落地，最核心的稅務優勢直接被抹平，境內再把資金轉去境外做配置的動力，自然就降下來了。
其實這兩項政策都不是突然出臺的新規。
從1980年個稅立法到2018年第七次修正，再到2020年境外所得個稅公告，“利息、股息、紅利所得應當繳納個稅”的規定一直都在。
2018年我們個人所得稅法第七次修正，都非常明確“利息、股息、紅利所得”都應當繳納個人所得稅，適用比例稅率，稅率為百分之二十。
只是對居民以及非居民的認定“在境內居住的時間”從過去的一年為期限修正為一百八十三天。
（來源：國家稅務總局）
而2020年的《關于境外所得有關個人所得稅政策的公告》明確，從中國境外企業、其他組織以及非居民個人取得的利息、股息、紅利所得；
轉讓中國境外的不動產、轉讓對中國境外企業以及其他組織投資形成的股票、股權以及其他權益性資產（以下稱權益性資產）或者在中國境外轉讓其他財產取得的所得，同樣需要繳納個人所得稅。
（來源：國家稅務總局）
現在的動作，是從紙上的法規更多轉向嚴格落地執行，給境內資金通往境外的兩條核心渠道，扎扎實實打上補丁。
繞了一圈，還是回到豪宅
外流口子收窄了，那么問題就來了——原本要出去的千萬億資金，接下來會往哪去？
股票市場？
可以，但風險大。
境內信托？
也在監管范圍之內。
算來算去，能容納這么多資金需求，又能給人足夠安全感的渠道真不多。
其實，答案已經寫在這兩年的豪宅市場里。
這不是憑空猜測。
看看今年上半年的豪宅成交數據，就明白了。
從整體看，總價1000萬—3000萬的豪宅成交確實有所降溫，35個重點城市成交了17910套。
但有意思的是，越貴的房子，反而賣得越好，總價5000萬以上的，成交660套，同比增長11%。
具體到項目上，信號更明顯。
今年上半年上海浦東的陸家嘴太古源·源邸推盤累計188套，備案單價約18萬—23萬/㎡，今年累計簽約109套。
（來源：網上房地產）
（來源：網上房地產）
上海徐匯中海·云錦華庭，6月推售30套，單價約17萬—24萬/平，當月簽約23套，7月加推44套，單價最高超過32萬/平，又簽約26套。
（來源：網上房地產）
（來源：網上房地產）
（來源：網上房地產）
（來源：網上房地產）
位于深圳南山區紅樹灣板塊的中海安緹雅苑，6月推出72套，均價約18.58萬/㎡，總價4034萬～1億666萬房源，截至8月7日，官方備案顯示只剩兩套低樓層房源未售，而最貴的一套1億666萬房源已經備案；
位于深圳南山區后海板塊的深圳灣澐璽（2棟1單元），5月推出88套均價約18.23萬/㎡，總價約3475萬～4801萬房源，截至8月7日官方備案只剩2套房源未售；
同樣位于深圳南山區后海板塊的中信信悅灣（4單元），79套房源，備案均價約20.83萬/㎡，總價區間約5149萬～2億683萬，截至8月7日，官方備案平臺顯示只剩1套未售。
再比如杭州濱江金帝奧映世紀今年4月首開86套單日銷售額達20.6億元，5月二次加推74套基本售罄，累計簽約198套，網簽金額超45億。
很多人想不通，宏觀經濟沒有明顯反轉，普通住宅去化承壓，怎么北上廣深的豪宅反而越貴越好賣？
這些買豪宅的都是誰？
今年以來，市場上最常聽到的解釋，是“科技新貴買爆豪宅”。
一方面，今年上半年上市公司扎堆減持，累計超過千億元。其中AI、半導體板塊是主要板塊。
另一方面，市場關于AI、芯片、半導體、智能制造，科技造富的盡頭是房地產的論調，熱議不斷。
中國房地產報報道顯示，杭州奧映世紀軒的客戶主要是董事長、創始人、新三板企業主，集中在金融、科創、半導體、AI、新能源新材料等領域；
深圳中信城開信悅灣的客戶，來自金融和科技行業的占40%，60%左右是企業主；
深圳灣澐璽的購房者，職業高度集中在芯片、人工智能等前沿產業。
有網友說得直白——AI的盡頭不是豪宅，但這群碼農、科學家、投資人瞬間暴富了，能讓自己的錢不貶值的方法就只有購買豪宅。就好比普通人中了1000萬的彩票，第一件事肯定是買房，想都不用想。
（來源：網絡平臺）
這話糙理不糙。
對于突然擁有巨額財富的人來說，房產是最簡單、最直觀的“存錢罐”。
尤其是一線城市的核心豪宅，既有居住屬性，又有資產屬性。
似乎，今年半導體等科技行業集中減持，上千億現金變現，給豪宅市場注入了一波“新錢”。
財富輪動，最終的落腳點，似乎還是房子。
而千億級的減持規模以及站到財富風口的科技投資人的短期財富流動，對比萬億級的離岸資金輪動，只是冰山一角。
過去把錢轉去香港，買保單、做信托，圖的是三件事，穩定收益、資產隔離、財富傳承。
現在境外配置的稅務優勢消失、合規成本變高，自然而然也會間接性降低資金到境外的欲望。
而境外保單征稅的消息8月初才發酵，離岸信托的公告7月底才發布。真正的大規模資金重新安排，可能還在后面。
更關鍵的是，這兩項政策的情緒才剛剛開始，財富輪動風向未可知。
每年幾千億的保險保費、萬億的離岸信托資產，哪怕只有一小部分轉向境內豪宅市場，都足以把行情再推一把。
所以，按照這樣的背景趨勢，或許豪宅的市場還遠未見頂，豪宅市場，可能還會更熱。
而且越貴的越搶手——畢竟對于真正有財富群體來說，幾千萬和幾個億，區別并沒有那么大。
要的是“安全”，核心城市的頂級豪宅恰好能提供這種安全感。
所以，也可以看到今年市場上關于豪宅的討論，還有一個重點，那就是選擇豪宅的群體，更傾向于“全款”了。
當然，這不意味著所有豪宅都會漲。
就像今年上半年的數據所顯示的，1000萬—3000萬的剛需型豪宅在降溫，而5000萬以上的頂豪在升溫。
大概，只有最貴的那一批，才能真正享受到這波財富重新分配的紅利。
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