長(zhǎng)租公寓行業(yè)的變化與機(jī)會(huì)——麥偉基

此次上海全域靜態(tài)管理，對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)未來(lái)的走向和投資機(jī)會(huì)產(chǎn)生了哪些影響？基于一系列調(diào)研結(jié)果，包括：對(duì)長(zhǎng)租公寓賽道內(nèi)持份者的訪談、調(diào)研實(shí)際租客（向上海市外環(huán)內(nèi)整租客群投放了800份問(wèn)卷，訪談在租租客）、并且搜集了后1周內(nèi)市場(chǎng)租房成交量和咨詢量數(shù)據(jù)，本期嘉賓——麥偉基先生，將與大家分享在此次研究中探得的行業(yè)前景與市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

麥偉基先生現(xiàn)任龍地長(zhǎng)租公寓部門負(fù)責(zé)人，主管公司長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。麥偉基先生擁有澳門圣約瑟大學(xué)高級(jí)文憑及康奈爾-南洋理工酒店管理學(xué)院高級(jí)證書，在酒店、酒店式公寓及長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域有超過(guò)20年的管理經(jīng)驗(yàn)。曾就職于中駿集團(tuán)，擔(dān)任副總裁，分管營(yíng)運(yùn)、品牌及營(yíng)銷、信息管理、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)管理，管理房間數(shù)量規(guī)模達(dá)23,000套。今天他為大家分享的議題是——長(zhǎng)租公寓行業(yè)的變化與機(jī)會(huì)。

#長(zhǎng)租公寓行業(yè)持份者的看法

2022年5月份，仲量聯(lián)行發(fā)布了全域靜態(tài)管理中對(duì)投資者的調(diào)研報(bào)告（地產(chǎn)行業(yè)），龍地也對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)持份者進(jìn)行了訪談。綜合結(jié)果表明：

●40%的投資者對(duì)于資本化率的預(yù)期有所上升。

●對(duì)于資產(chǎn)持有方，口罩危機(jī)影響經(jīng)營(yíng)狀況，73%投資人預(yù)期資產(chǎn)價(jià)格下降。

●增值型投資策略變主流。

●未來(lái)，長(zhǎng)租公寓和物流仍是受投資者關(guān)注度最高的資產(chǎn)類別。

●在全域靜態(tài)管理中，投資者普遍比較悲觀的，租賃市場(chǎng)看得也比較保守，僅有極少部分受訪者持有正面態(tài)度。

此外，基于訪談結(jié)果，麥偉基先生及團(tuán)隊(duì)從投資、租賃市場(chǎng)、大宗交易方面總結(jié)以下主要觀點(diǎn)：

投資：

●GP和LP對(duì)投資轉(zhuǎn)保守態(tài)度，市場(chǎng)關(guān)鍵詞為“不確定”，2022年內(nèi)很難有成交。

●大部分外資投資人短期內(nèi)都將處于觀望狀態(tài)；雖不會(huì)停止投資，但投資門檻會(huì)變高；內(nèi)資則非常活躍。

●全域靜態(tài)管理中仍有交易存在，資產(chǎn)價(jià)格未發(fā)生明顯波動(dòng)。

●口罩危機(jī)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響尚不可知，可能會(huì)影響租賃市場(chǎng)，進(jìn)而將影響資產(chǎn)價(jià)值預(yù)期。

租賃市場(chǎng)：

●運(yùn)營(yíng)商普遍認(rèn)為出租率和租金在口罩危機(jī)后將會(huì)下跌，有少部分看法相對(duì)穩(wěn)健，認(rèn)為市場(chǎng)將迎來(lái)復(fù)蘇。

●行業(yè)研究機(jī)構(gòu)看法不一。克而瑞看跌口罩危機(jī)后市場(chǎng)租金和出租率，認(rèn)為將有一波價(jià)格戰(zhàn)和退租；但市場(chǎng)上也存在一部分顧問(wèn)公司對(duì)公寓版塊疫情后的發(fā)展抱有積極樂(lè)觀的態(tài)度。

●有少部分品牌方在口罩危機(jī)后將對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行主動(dòng)迭代，未來(lái)要避免暗房、戶內(nèi)無(wú)廚房、戶型過(guò)小的問(wèn)題；但也有運(yùn)營(yíng)商表示沒(méi)有產(chǎn)品迭代計(jì)劃。

大宗交易：

●政府出臺(tái)經(jīng)濟(jì)刺激政策，減稅負(fù)，緩交金，緩交利息，賣家現(xiàn)金流得以補(bǔ)充，會(huì)暫緩出售資產(chǎn)。

●政府增發(fā)貨幣，資產(chǎn)可能發(fā)生通脹，一線城市業(yè)主實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)，普遍持觀望心態(tài)，且希望繼續(xù)持有一線核心資產(chǎn)，不會(huì)輕易出售。

●上海口罩危機(jī)對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)狀況的影響遠(yuǎn)高于長(zhǎng)租公寓，酒店業(yè)主可能迫于經(jīng)營(yíng)壓力調(diào)低資產(chǎn)價(jià)格。

#對(duì)長(zhǎng)租公寓賽道的影響

中高端租賃客群收入穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，預(yù)判其受疫情影響不會(huì)太大。因此，為進(jìn)一步了解此類人群口罩危機(jī)后的變化，2022年5月，針對(duì)中高端租客，龍地向上海市場(chǎng)投放了800份問(wèn)卷，并訪談8位租戶。

●被訪者畫像：26-35歲為主，占比73%；未從婚姻狀況中觀察到特征；職業(yè)以金融，TMT為主；通勤方式多為自駕及地鐵。

“復(fù)工復(fù)產(chǎn)后上海房租一個(gè)最大的變化是漲”

●上海解封后，供需不平衡導(dǎo)致中高端長(zhǎng)租公寓的租金上漲。據(jù)調(diào)查顯示，上海中高端租客（25-35歲）租房需求預(yù)計(jì)7.56萬(wàn)套，遠(yuǎn)高于0.71萬(wàn)套中高端集中式公寓供應(yīng)。解封后目標(biāo)客戶搬家需求預(yù)計(jì)0.92萬(wàn)，高于市場(chǎng)中高品質(zhì)房源庫(kù)存0.55萬(wàn)套。

“人們需求半徑增加，居住升級(jí)勢(shì)頭明顯市場(chǎng)情緒回穩(wěn)，市場(chǎng)信心重建”

●線上租賃平臺(tái)的數(shù)據(jù)表明，復(fù)工后，上海市長(zhǎng)租市場(chǎng)的確迎來(lái)了一波成交熱潮。安居客、貝殼、自如訪問(wèn)量大幅增加，恢復(fù)至全域靜態(tài)管理前水平；個(gè)人房源租金上漲9%；集中式公寓租金增長(zhǎng)1%；貝殼租金上漲3-5%，戶均面積從口罩危機(jī)前30平提至50平。

#對(duì)目標(biāo)客戶和產(chǎn)品的影響

2022年口罩危機(jī)不會(huì)導(dǎo)致常住人口的大量流失，但部分租戶的房租預(yù)算將隨收入下降而有所削減。

●僅7%的租客會(huì)因全域靜態(tài)管理而永久離開(kāi)上海。

●疫情封控導(dǎo)致70%租戶的收入不同程度下滑。

●24%的租戶會(huì)減少未來(lái)租金預(yù)算。

口罩危機(jī)導(dǎo)致客戶的選房需求產(chǎn)生了一些變化。

●2022年口罩危機(jī)前，租戶更關(guān)心周邊商業(yè)、生活配套和交通便捷程度，對(duì)租房類型、品牌的關(guān)注度并非最高。

●經(jīng)歷了本次口罩危機(jī)后，租房類型成為租客未來(lái)租房時(shí)最重要的考慮因素，租金和品牌的重要程度也顯著提升。

●房?jī)?nèi)設(shè)施方面，對(duì)戶內(nèi)功能設(shè)施、采光、獨(dú)立廚房、隔音、租房類型、品牌方面有了更多關(guān)注。

●戶內(nèi)除基本功能外，凈水器、儲(chǔ)藏空間、衣帽間和智能馬桶最為重要。居家隔離期間使租客意識(shí)到生活設(shè)施配置的重要性。