抽絲剝繭！一文讀懂服務式公寓的前世今生

關于服務式公寓起源的說法眾多，但目前多數說法仍停留在流傳層面，并未得到深度挖掘和歷史考證。一部分人認為服務式公寓的概念是由美國創造，而另一部分人認為服務式公寓的概念是在歐洲誕生。今日，澎潤將為大家深度解讀熱度最高、得到市場公認的服務式公寓世界史。

01服務式公寓的世界史

起：服務式公寓（Serviced Apartment）最早是作為景區游客的臨時停歇場所，融合了酒店與住宅的設施、服務特色，以時權酒店的運營模式（指消費者買斷了該酒店在每年某一特定時間里的若干年使用權）出現在歐洲市場。1976年，以Superdevoluy滑雪度假村為代表的一批較為成熟的時權酒店涌現在法國阿爾卑斯山脈地區，并迅速在歐洲各個區域盛行，自此服務式公寓的篇章拉開了序幕。

展：上世紀八十年代，以紐約為首的國際大都市憑借其優越的商業環境吸引了大量高端人才，一方面高端中長期租賃需求激增，而從供給層面，酒店市場在滿足中長期需求存在明顯劣勢。市場供需矛盾的不平衡為服務式公寓的蓬勃發展提供了優渥的土壤。就產品本身而言，相比于酒店，服務式公寓在設施方面更加自由、靈活，而灶臺、洗衣機等配套設施在一定程度能滿足住客對“家外之家”的訴求。同時，服務式公寓在面積、戶型、價格等方面較酒店而言也優勢明顯，因而兼具高端酒店的便捷與住宅的溫馨的服務式公寓，成為當時租賃市場的一種潮流，是不少高端商務人士中長期居住的首選。

同一時期，以新加坡為首的國家在各種政策利好的環境下吸引大量跨國企業布局，迎來了大批注重生活品質的新興中產家庭，而高消費能力的崛起為服務式公寓市場帶來明顯增量，這一發展趨勢引起了大量投資者的密切關注，服務式公寓也隨之成為大量地產商青睞的熱門投資項目。服務式公寓引領者，隸屬于新加坡地產巨頭凱德置業的雅詩閣集團也于此期間誕生。1984年，雅詩閣在新加坡Scotts路上開出了第一家服務式公寓The Ascott Singapore。同年期間，第一家馨樂庭Citadines La Défense Paris問世落戶巴黎。雅詩閣集團的故事也從這兩個品牌兩家店開始。

第一家馨樂庭，位于法國巴黎

02服務式公寓的中國史

起：中國服務式公寓演進發展過程最早可追溯至二十世紀初，澎潤認為彼時的一系列公寓或酒店產品正是如今中國服務式公寓產品的雛形。二十世紀初，作為最早開埠的口岸城市之一的上海以其優越的地理環境及商業環境吸引了國內外大批巨商豪富，這一現象為上海發展成為國際化大都市奠定基礎，但也致使上海不得不面對人口劇增、房價高企等嚴峻問題。逢山開路，遇水搭橋，問題總有解決的方法，而公寓正是當時上海選擇的解決方案。一座座與傳統江南住宅截然不同的高層公寓逐步落滬，到1949年解放前夕，上海高層公寓（樓高八層以上）共計42幢，建筑面積41.3萬平方米，占上海住宅總面積的1.75%。而這些公寓基本上是提供給當時外籍駐華高管的。為滿足外籍住客的需求，多數公寓除高標準的設施外還提供與當時高端酒店相同檔次的服務。這一座座充滿異國風情的高層建筑可以被認為是最早中國服務式公寓的雛形，雖與我們熟知的服務式公寓在產品和服務方面存在較大差異，但我們不得不承認，現如今這些有明顯歲月打磨痕跡的建筑確實是當之無愧的歷史見證者和敘述者。

中國服務式公寓產品雛形案例 ——武康大樓（諾曼底公寓）

1924年，一塊位于淮海中路的土地被中國建業地產公司購入，并通過克里洋行的匈牙利籍設計師鄔達克和法商華法公司分別進行打樣設計以及承建，最終打造了一棟具有法國文藝復興風格的建筑，即諾曼底公寓。諾曼底公寓（I.S.S Normandy Apartments）一名取自法國西北部的半島諾曼底，當時建業地產通常會用法國地名對其資產命名。

諾曼底公寓樓高八層，一、二層多為商鋪，而三樓以上一般作為居民住房。住房總計64套套間，傭人住房30余間，戶型分為四種，即一室戶、二室戶、三室戶和四室戶，朝向基本為南。諾曼底公寓是上海第一座外廊式公寓大樓，同時也是上海最早一批現代化高端公寓。1953年，諾曼底公寓被上海市人民政府接管并重新命名為武康大樓，隨后武康大樓憑借其優越的地理位置及設計風格吸引了不少演藝界名流入住打卡，其中包括趙丹、王人美、秦怡、孫道臨等人。現如今的武康大樓更是作為“常客”頻繁登錄小紅書等各大平臺，在網紅效應的加持下，武康大樓不再只是當年那座提供住宿的公寓。

展：服務式公寓在中國真正起步是在上世紀九十年代。一方面，迎著改革開放的春風，外資企業在中國發展迅速，外資企業和外籍駐華高管數量直線上升，為高端公寓市場帶來增量需求。而部分外籍租客已經不滿足于“雛形”級別的高端公寓，他們對硬件、服務都有更深層次的需求，服務式公寓市場迎來重大發展機遇。

歷史上，與中國服務式公寓市場發展相關的大事件：

1979年，《中華人民共和國中外合資經營企業法》正式施行，允許中外企業進行經濟合作和技術支持；

1983年，外商投資政策逐漸放寬，擴大三資企業內銷比例、減少稅收、下放審批權等政策頒布吸引了一大批跨國公司；

1986年，中央電視臺播放了一則可口可樂廣告，這也標志著中國對外資企業的支持再上一階梯；

1989年，當時最大的中日合資企業北京松下彩色顯像管有限公司正式投產，投產后不到一年時間實現盈利，這也讓更多外資企業看到了在華投資發展機遇，各國企業紛紛來華投資建廠步伐加快；

1992年，摩托羅拉在天津注冊成立摩托羅拉(中國)電子有限公司，中國首家獨資外企成立，同年IBM在北京正式宣布成立國際商業機器中國有限公司，外資企業搶占中國市場局面打開；

2001年，中國正式加入世界貿易組織（WTO），經濟全球化意味著未來將有更多實力雄厚的外資企業進入中國。

另一方面，中國政府對土地政策進一步開放，雅詩閣等一大批具有國際品牌背景的服務式公寓乘機而入，正式進入中國市場，自此服務式公寓在中國開啟了新的篇章。伴隨著中國經濟的蓬勃發展，服務式公寓隨后在國內開始快速擴張，主要布局于經濟實力雄厚的國際化大都市，如上海、深圳、北京等，而主力客群支撐仍是在華長期居住的外籍高層人員。因此，不少投資方將西方文化注入服務式公寓中，注重國際社區的打造且在配套設施方面更加貼合外籍客群的喜好，如配備開放式西廚、烘干機等。

轉：近年來中國經濟“換擋”進行，內資企業潛力逐漸“顯現”出來，內資總量崛起而在華外資相對減弱。在人才方面，國產替代效應明顯，本土高端人才逐漸成為在華外資企業的主力支撐。國民人均收入的提高與消費觀念的升級致使服務式公寓吸引了大批具備支付能力及支付意愿的客群，服務式公寓客群不再僅局限于駐華外籍高管，客群范圍逐漸擴大，客群種類日趨多元化、細分化。中國新勢力的崛起催生貼合國人喜好及習慣的服務式公寓產品需求，但目前中國市場上多數產品仍具備濃厚的“外國基因”，這也意味著中國服務式公寓又迎來了新的發展機遇。

經歷了漫長的發展，如今的服務式公寓市場競爭愈加激烈，市場“僧多粥少”的趨勢不斷加劇，老玩家與新勢力孰能突圍破局、打破常規成為未來中國服務式公寓市場的頭號玩家仍是一個謎。