杭州二手房價格回到2016年？

2024年上半年，杭州二手房成交約4.2萬套。如果以半年度為單位比較，二手房的成交量首次超過了商品房（成交約3.3萬套）。

從成交量來看，二手房市場在各類“穩(wěn)樓市”政策下，呈現(xiàn)供需兩旺的局面。

但參與二手房市場買賣的人都深切感受到，2024年上半年杭州二手房市場價格下行的幅度。

從更大意義上來說，2024年上半年的二手房成交量是伴隨著二手房價格的下跌“以價換量”的結果。

有人甚至得出結論：杭州的二手房價格已經回到了8年前的2016年。

這一輪房價的大漲，始于2016年開啟的商品房“去庫存”運動，“四小龍”（合肥、南京、蘇州和廈門）迅速崛起，2016年下半年杭州后來居上。

疫情后2020年又掀起了新一輪房價上漲，直至2021年中二手房貸收緊，以及集中供地、嚴格執(zhí)行“三道紅線”和“兩道紅線”等，市場熱度逐漸消退，此后甚至跌落谷底。

更重要的是，近三年，經濟、就業(yè)和收入、外部環(huán)境等不確定因素的影響，徹底改變了人們的信心和預期。

中國的房地產市場經歷了過去20多年以來最猛烈的調整。

不妨做一番梳理和對比。

全國的房地產規(guī)模萎縮了多少？和哪一年水平接近？

杭州的二手房價格，又回到了哪一年水平？

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全國房地產成交規(guī)模回到10年前？

僅僅用了3年，全國商品房市場的成交規(guī)模幾乎回到10年前，甚至15年前。

無論是商品房銷售面積，還是銷售額，全國房地產市場在2021年達到高峰的“雙18”，即銷售面積成交約18億平方米，銷售額成交超18萬億元。

隨著人口結構變化、老齡化加劇、人口生育率下降等，住房需求逐步減少，房地產規(guī)模或不可避免地呈緩慢下降趨勢。

但2022年以來商品房成交規(guī)模斷崖式下降，或更多受到疫情傷疤效應、一系列房地產調控政策，以及經濟、就業(yè)和收入、外部環(huán)境等不確定因素影響。

根據國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據，我們來盤點幾大關鍵數(shù)據，全國房地產成交規(guī)模發(fā)生了哪些改變？

2024年1-5月全國商品房銷售面積約3.7億平方米，同比下降20.3%。若按此速度估算，全年銷售面積預計約8.9億平方米。

8.9億平方米的銷售面積幾乎是一夜回到了15年前。

2009年全國商品房銷售面積已經達到約9.4億平方米，此后十多年中商品房銷售面積一路扶搖直上，都在10億平方米以上。

如果用2023年的數(shù)據來比較，商品房銷售面積約11.2億平方米，也幾乎倒退了10多年，與2012年的11.1億平方米旗鼓相當。

另一個重要指標是銷售額，2024年1-5月全國商品房銷售額約3.6萬億元，同比下降27.9%。

同樣按此速度估算，全年銷售額預計約8.6萬億元，已經回到了9年前的水平，與2015年的8.7萬億元接近。

對比2023年的數(shù)據，商品房銷售額約11.7萬億元，與2016年的11.8萬億元非常接近，這意味著銷售額也幾乎回到了7年前。

商品房庫存量，也是反映消費者對住房的需求和供應情況的重要指標之一。

當前的商品房庫存量已經達到歷史高峰，截至2024年5月末，全國商品房待售面積約7.4億平方米，同比增長15.8%。

即使與當年庫存高企的2015年的7.2億平方米相比，還要高出0.2億平方米。

今年430政治局會議時隔9年再提“去庫存”，“5.17新政”提出支持收回土地、收購商品房用作保障性住房，也反映出“去庫存”任務的迫切和艱巨。

但今時不同往日，“去庫存”仍面臨諸多政策堵點。

02

杭州二手房價格回到2016年？

與全國一線及熱點二線城市走勢幾乎同步，杭州市場在2021年經歷從火山噴發(fā)到天寒地凍的轉折。

2022年，杭州市區(qū)商品房成交量斷崖式下降，由2021年的19.2萬套滑落至11.0萬套，2023年繼續(xù)降至10.8萬套。

2024年上半年，從“3.14新政”二手房解除限購、增值稅全面5改2等，到“5.9新政”全面解除限購、首套按區(qū)認定等，杭州出臺一系列利好政策，二手房市場呈現(xiàn)復蘇態(tài)勢，但商品房市場依舊波瀾不驚。

上半年，杭州市區(qū)商品房成交約3.3萬套，相比2023年同期成交量幾乎減少一半，這一成交量回到了10年前的規(guī)模（2014年上半年成交約2.9萬套）。

若樂觀估計，在新政利好助推下，下半年成交加快，2024年全年杭州商品房成交或可達到8萬-9萬套，也不過是與2013-2014年的水平相當。

由于絕大多數(shù)商品房的價格仍受限價影響，且近年房企拿地成本較高，降價空間有限，商品房成交價不太具有市場參考意義。

作為市場終端的二手房，上半年杭州市場成交約4.2萬套，首次超越商品房，二手房的成交價也更能反映真實的市場情況。

2024年上半年，杭州市中心的“老破小”再次成為熱門話題。這既有受到老舊小區(qū)改造甚至原拆原建等政策影響，也有消費降維的無奈。

翠苑三區(qū)、朝暉七區(qū)、閘弄口新村等老舊小區(qū)，輪番登上二手住宅月度成交榜前十，這些老舊小區(qū)成交價格基本在2.2萬-2.7萬元/平方米左右，基本重回2016年的價格水平。

部分郊區(qū)板塊次新二手房，房源充足，加上較完善的配套和地鐵優(yōu)勢，仍是剛需購房者的重點關注對象，近期的價格也在不斷回調，幾乎回到六七年前的價格水平。

例如，臨平山北的金都夏宮2024年上半年二手房成交均價約1.7萬元/平方米，與2017-2018年的成交價不相上下。

學區(qū)房隨著價格回調，性價比凸顯，也再次受到關注。

被稱為學區(qū)房“神盤”的耀江文鼎苑，二手房價從最初約1.2萬元/平方米一路上漲，2020年成交價在約7萬元/平方米以上，2021年上半年曾達約11萬元/平方米，此后持續(xù)回落。

2023年耀江文鼎苑價格已經回落至約5.3萬元/平方米，這一價格接近2017-2018年的價格水平，與2021年高峰相比價格幾乎攔腰折斷。

通過梳理和對比不難看出，杭州二手房價格幾乎呈現(xiàn)全線回落的態(tài)勢，大多數(shù)二手房的價格大致回到了2018年左右的水平。

換句話說，疫情之后大漲的泡沫基本已經去除，甚至部分“老破小”房源的價格已經回到了2016年的水平。

2024年下半年二手房市場的價格走勢，仍將受到諸多因素影響。

其中，重要指標之一是二手房的成交量。

2024年3-6月，杭州二手房已經連續(xù)四個月成交突破8000套。

我們認為，杭州二手房的月度成交量大致可以分為，6000套是及格線，8000套是良好線，1萬套是優(yōu)秀線。

如果二手房市場再有2-3個月保持住8000套以上的成交量（也就是保持住一條良好線），那么對穩(wěn)住整個市場的信心將起到重要作用。

二手房作為整個市場的終端，如果二手房市場穩(wěn)定，信心也將向上游的商品房市場和土地市場傳導。

2024年下半年杭州二手房市場，需要密切關注。