廣東
我是紫沐，這是我第415篇日記。
保利在6月份拍下的鶴洞汽修廠地塊，即將開盤，命名保利雅郡。
110%使用率、全南向、270°飄窗、2.4低容積率...
被很多媒體宣傳，即將要血洗廣鋼。
其實保利雅郡現(xiàn)在的打法，和我6月份做的預(yù)判非常像。（醒醒吧，時代變了）
就是做剛需，發(fā)揮近地鐵+高使用率優(yōu)勢，玩性價比。
2T5戶，28-31層，2.4低容積，這種偏剛需-剛改的條件，拿來做剛需產(chǎn)品，這種反差殺傷力很大。
會給剛需買家一種高質(zhì)低價，占了大便宜的感覺。
戶型定位很純粹，69-87-109㎡，就三個面積段，四個戶型。
其中69㎡有兩個戶型，一個是單邊，使用率沒啥問題，美中不足是沒有做1.5衛(wèi)，作為新規(guī)產(chǎn)品有點遺憾。
87㎡布局很經(jīng)典，迭代的地方是主臥270°的u型飄窗，尺度更大，更有改善質(zhì)感。
109㎡其實也是經(jīng)典款，把剛改面積段做出改善的質(zhì)感，大方廳加長陽臺，沒什么吐槽的地方。
所以保利雅郡是不愁賣的。
就憑地鐵上蓋+新規(guī)戶型，疊加低容積和性價比，200多套貨，清盤不難。
很多人猜測，保利雅郡會不會賣5萬+。
因為在很多文章，都反復(fù)強(qiáng)調(diào)保利雅郡地價不便宜，有高開可能。
但說實話我覺得都是噱頭。
前期這么造勢，只是為了低價開盤的時候，落差感更強(qiáng)，到時候又有噱頭可以宣傳罷了。
因為很簡單，你看看保利珠江天悅，一線臨江高端改善定位，也就5萬+而已。
保利雅郡這種兩棟樓的類單體小盤，沒有高開的底氣。
預(yù)計等真正開盤，均價會在4萬左右。
至于很多人把保利雅郡跟廣鋼比，覺得會血洗廣鋼，我覺得有些過了。
因為保利雅郡和廣鋼的客群，完全是兩類人。
買雅郡的不會考慮廣鋼，買廣鋼的也不會考慮雅郡。
雅郡的客群，更多是中西部上班、沒小孩的年輕剛需。
雅郡的交通便利性和性價比，就很匹配他們的需求。
但買廣鋼的，普遍是家長群體，對學(xué)位要求很高。
而雅郡的學(xué)位，有很強(qiáng)的不確定性。
從拿地到現(xiàn)在，雖然一直說對口省實二小，但從開發(fā)商到媒體軟文，都只是擦邊，沒有官宣。
對家長來說，很難接受拿小孩做賭注。
另外就是噪音問題，雅郡西側(cè)和北側(cè)都是大馬路，車流量極大。
這也是家長群體很抗拒的負(fù)面因素，他們得為孩子的睡眠質(zhì)量考慮。
所以把廣鋼和保利雅郡混為一談，只知道強(qiáng)調(diào)兩者的使用率差異，有點過于偏頗了。
廣鋼房價，我覺得已經(jīng)回調(diào)得差不多了，性價比挺高，成交數(shù)據(jù)也能看出這一點。
特別對在中西部工作，有學(xué)位需求的買家來說，廣鋼很合適。
因為學(xué)位房這東西，需要沉淀。
新盤引進(jìn)名校，只能說是配套了教育資源，需要時間夯實，才能叫學(xué)位。
而廣鋼的教育資源，就是經(jīng)過夯實，有成績可以驗證的。
靠兩棟樓血洗廣鋼，當(dāng)笑話聽聽就好。
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