廣州樓市反轉(zhuǎn)了嗎？

我是紫沐，這是我第424篇日記。

聊聊最近的市場(chǎng)。

豪宅稅

豪宅稅對(duì)優(yōu)質(zhì)超豪產(chǎn)品，利好挺大的。

比如珠城，最近這周截至周六，累計(jì)成交14套，有7套都是超豪。

按1500萬(wàn)的套均價(jià)去算，如果是二套，原豪宅稅5.3%+契稅3%+個(gè)稅1%，摩擦成本要140萬(wàn)。

但優(yōu)惠后只要45萬(wàn)，省了足足95萬(wàn)的成本。

對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，這6.3%的稅費(fèi)優(yōu)惠，可以當(dāng)做讓利促銷，相當(dāng)于房?jī)r(jià)打了個(gè)94折。

對(duì)買家來(lái)說(shuō)，如果現(xiàn)金流充足，這省下來(lái)的錢可以通過(guò)杠桿，多撬出來(lái)600萬(wàn)，買更好的標(biāo)的。

想穩(wěn)，拿來(lái)升級(jí)下裝修預(yù)算，也同樣很香。

所以像降稅這種實(shí)打?qū)嵉慕党杀荆仁裁唇凳赘秾?shí)用多了。

對(duì)買賣雙方都有好處，能進(jìn)一步提高市場(chǎng)流動(dòng)性。

但說(shuō)實(shí)話，如果樓盤本身品質(zhì)不夠硬，豪宅稅減免也幫不了什么忙。

就好像能買萬(wàn)博和樾府或者萬(wàn)博悅府的買家，不會(huì)因?yàn)檠啪訕?lè)花園的大面積少了筆稅費(fèi)，就跑到對(duì)面去。

市中心的老破大，也是一個(gè)道理。

這種上個(gè)世紀(jì)的產(chǎn)品，哪怕是大面積，在居住舒適度和戶型設(shè)計(jì)上，可能還比不過(guò)不超豪的新式戶型。

沒(méi)有金融屬性，又沒(méi)有居住屬性，在巨大的品質(zhì)差異面前，稅費(fèi)減免救不了老破大。

所以真正能吃到稅費(fèi)減免紅利的，還是那些本身就屬于板塊標(biāo)桿的樓盤。

比如牛奶廠，以前四大金剛的超豪戶型，流通性一直比不過(guò)不超豪四房，豪宅稅功不可沒(méi)。

但現(xiàn)在去四大金剛買一套165㎡，不用交豪宅稅，總價(jià)可能比去觀樾買一套140㎡還便宜。

那牛奶廠內(nèi)部置換的買家，確實(shí)會(huì)有一部分，從觀樾跑回四大金剛?cè)ァ?/p>

所以取消豪宅稅，固然利好超豪宅產(chǎn)品。

但前提是，你手上的超豪宅，本身品質(zhì)得過(guò)硬。

這么一看，珠城頂豪確實(shí)是最大贏家。

買房時(shí)機(jī)

從現(xiàn)在到春節(jié)前，我覺(jué)得都是很好的淘筍時(shí)機(jī)。

目前的利好力度，包括利率、稅費(fèi)和各種大禮包，放在樓市的黃金時(shí)代，也是史無(wú)前例的。

加上房?jī)r(jià)回調(diào)這么久，核心區(qū)只要不是垃圾盤，房?jī)r(jià)基本都穩(wěn)定了。

在對(duì)房地產(chǎn)態(tài)度徹底扭轉(zhuǎn)的背景下，很難有大幅下跌的空間。

加上過(guò)去兩年，徹底拋棄房地產(chǎn)的后果，操盤手也有了切身體會(huì)。

在房?jī)r(jià)真正止跌回穩(wěn)之前，對(duì)房地產(chǎn)的幫扶只會(huì)持續(xù)，不會(huì)輕易就撤掉。

而且這波提振內(nèi)需，大概率還是要靠房地產(chǎn)這個(gè)支柱。

畢竟能占GDP比重15%，關(guān)聯(lián)1000多萬(wàn)直接從業(yè)人員和8000多萬(wàn)上下游崗位的房地產(chǎn)，目前還沒(méi)有很好的替代品。

在新的替代品出來(lái)之前，不管是操盤手還是地方，就算嫌棄，也還是得用。

有實(shí)際住房換房需求，現(xiàn)在買，安全墊算比較充足了。

具體來(lái)看，600萬(wàn)以下，還是優(yōu)先新盤比較好。

新規(guī)產(chǎn)品的高使用率，能在同面積下對(duì)比老房子對(duì)一間房，對(duì)剛需剛改來(lái)說(shuō)，功能性優(yōu)勢(shì)還是很大的。

而且說(shuō)實(shí)話，未來(lái)即將入市的大量新盤，很多也是這個(gè)價(jià)位段。

新一點(diǎn)的產(chǎn)品，面對(duì)后續(xù)沖擊，也更有競(jìng)爭(zhēng)力一點(diǎn)。

至于投資，我依然覺(jué)得沒(méi)到時(shí)候。

別看網(wǎng)上很多人說(shuō)，反價(jià)潮即將到來(lái)。

真實(shí)的市場(chǎng)，大部分房源還是趁著利好熱度出貨為主。

哪怕是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，多空博弈其實(shí)也還在持續(xù)。

在心態(tài)層面，就沒(méi)有徹底扭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)。

更別說(shuō)穩(wěn)房?jī)r(jià)和漲房?jī)r(jià)，是完全不同的兩個(gè)維度。

復(fù)盤過(guò)往的行情，行政的手，最多只能對(duì)穩(wěn)房?jī)r(jià)有幫助。

真正的漲房?jī)r(jià)，還是靠基本面燃起來(lái)的。

在經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、預(yù)期真正回暖之前，很多看起來(lái)火熱的情緒，其實(shí)都是虛火。