萬科：積極應(yīng)對債務(wù)！

1月9日，針對市場關(guān)注的2025年到期債務(wù)問題，萬科表態(tài)了：公司會全力以赴，繼續(xù)從經(jīng)營端和融資端等多方面籌集資金。同時將通過積極銷售回款、持續(xù)推進大宗交易、加快非主營業(yè)務(wù)退出和持續(xù)爭取融資資源等方式，應(yīng)對相關(guān)債務(wù)兌付。

據(jù)不完全統(tǒng)計， 2025年一季度，萬科境內(nèi)有4筆債券到期，合計未償金額約90億元；二季度境外將有2筆債券到期，未償余額約人民幣36億元。

市場有疑問，所以萬科不得不第一時間站出來發(fā)聲，平息市場輿論。

No.1

萬科壓力有多大？

客觀地說，萬科壓力還是非常大，市場擔憂也是有一定依據(jù)的。

據(jù)公開數(shù)據(jù)，目前萬科于一年以內(nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)約326.45億元。公開市場方面，2025年萬科境內(nèi)外累計債券到期債券共9只，總規(guī)模高達215.9億元。

先看萬科近兩年的經(jīng)營情況：

2024年3月28日，萬科A（SZ000002，股價9.24元，市值1102.4億元）發(fā)布2023年度業(yè)績報告。

報告期內(nèi)，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4,657.4億元，同比下降7.6%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤121.6億元，同比下降46.4%；每股基本盈利1.03元，同比下降47.3%；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為4.8%，較2022年下降4.5個百分點。

與此同時， 2024年前12個月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積1810.7萬平方米，同比下降約26.6%；合同銷售金額為2460.2億元。2023年萬科的銷售金額則為3761.2億元，同比下降約34.6%。

營業(yè)收入、利潤方面：2024年前三季度，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入約為2198.95億元，同比下降24.25%；歸母凈虧損179.4億元，同比下降231.73%；期內(nèi)公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流出48.48億元，2023年同期為流入2.35億元。（數(shù)據(jù)來源：21世紀經(jīng)濟報道）

由此可見，萬科的銷售面積和銷售金額都在大幅下降，而且凈利潤方面出現(xiàn)了大幅虧損！

也從側(cè)面證實了一點：僅依靠銷售回款來夠覆蓋萬科償債資金，非常難！

所以，我們看到萬科從去年開始，也加大了資產(chǎn)處置的力度。陸續(xù)處置了上海七寶萬科廣場50%股權(quán)，深圳灣超級總部基地地塊、上海南翔印象城MEGA 48%股權(quán)等。僅2024年上半年，萬科通過出售商業(yè)地產(chǎn)項目就回籠資金93.4億元。（數(shù)據(jù)來源：21世紀經(jīng)濟報道）

No.2

萬科的“瘦身計劃”

?其實，萬科也在積極行動。為了應(yīng)對自身和市場問題，2024年4月末，萬科董事會主席郁亮提出萬科“瘦身”計劃。

（圖源網(wǎng)絡(luò)）

這一計劃主要包括退出非主業(yè)業(yè)務(wù)、聚焦三大優(yōu)勢主業(yè)，并通過一系列措施降解風險、提升業(yè)務(wù)競爭力?。

瘦身計劃

具體來說，萬科地產(chǎn)的瘦身計劃分為幾個關(guān)鍵階段：

1、堅定“瘦身”，調(diào)整融資模式?：萬科首先明確了要退出的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，即除綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三項主業(yè)外，將清理和轉(zhuǎn)讓其他非主業(yè)的財務(wù)投資。同時，公司計劃每年完成200億元的大宗資產(chǎn)交易，以降解風險。此外，萬科還主動完成了融資模式的轉(zhuǎn)型，以更好地適應(yīng)市場變化?。

2、聚焦主業(yè)，做精業(yè)務(wù)?：在瘦身的同時，萬科更加聚焦主業(yè)，致力于成為行業(yè)產(chǎn)品標桿和服務(wù)標桿。公司全面聚焦綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃住宅三大主業(yè)，產(chǎn)品線建設(shè)更加成熟，管理更精細化，產(chǎn)品服務(wù)競爭力進一步提高?。

?3、土儲結(jié)構(gòu)優(yōu)化與調(diào)整?：作為瘦身計劃的一部分，萬科還進行了土儲結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與調(diào)整。公司出手了部分非核心資產(chǎn)，如深圳超級總部基地綜合用地和上海部分非宅項目，同時加大了對一線城市及核心二線城市的土地儲備力度。這種策略不僅有助于提升公司的資產(chǎn)質(zhì)量，還能更好地滿足市場需求?。

盡管如此，萬科當前確實遭遇了一些挑戰(zhàn)，并已提出應(yīng)對措施。

然而，市場反饋才是驗證這些措施有效性的關(guān)鍵標準。

我們也將會繼續(xù)跟進萬科一季度的市場表現(xiàn)，關(guān)注我們！

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