再率先邁進一步，聊聊重慶公租房改革！

2024年8月，重慶發布了最新的《重慶市公共租賃住房管理辦法》，由此開啟了重慶公租房以“租轉售”為重點的改革進程。

2025年，重慶公租房的改革探索仍在持續推進。

最近，重慶市公租房在全國再率先一步打破戶籍限制，讓農業轉移人口與本地城鎮戶籍人口享有同等申請資格。也就是說，最渴望得到城市住房保障的農民工群體也終于被納入了公租房的保障范圍，這無疑是一大進步。

據悉，2025年重慶計劃將分配2.5萬套公租房，為更多農業轉移人口提供居住保障。

重慶公租房一直以來都備受關注，既廣受贊譽，也飽受爭議。今天我們再聊聊重慶公租房此輪的深化改革。

PART.01

重慶是我國內地最早大規模建設公租房的城市，也是公租房建設得最多的城市。

根據官方數據，截至目前重慶一共建成58.3萬套公租房，保障了140余萬人的居住需求。重慶公租房規模和保障人數在全國均遙遙領先。

也正是得益于天量的公租房，重慶此番才有能力在全國率先打破戶籍限制，將農民工等農業轉移人口也納入公租房的住房保障范圍。

重慶公租房一直走在全國前面，由于很多時候超前于全國性政策，這也導致了重慶公租房出了一些問題。

2010年6月8日，重慶印發《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》。這是內地第一個政府公共租賃房的管理暫行辦法。該辦法規定，承租人在租賃5年期滿后，可選擇申請購買居住的公共租賃住房，但不允許公租房上市交易，只能由政府回購。

然而在兩年后，2012年國家正式發布的《公共租賃住房管理辦法》，卻是不允許公租房銷售的，這種情況頗讓人意外。

總之，重慶公租房最初設計的租轉售的方案，因此被徹底打亂了。這不僅影響了一些人的購房計劃，也深遠了重慶樓市，我們對此曾有過分析重慶公租房計劃轉配售型保障房出售！深度聊聊重慶天量公租房。

因為種種原因，在很長時間里，重慶公租房都并未再進行改革嘗試。直到2024年《重慶市公共租賃住房管理辦法》出臺，標志著重慶公租房開啟新一輪的改革試點。

PART.02

去年8月，重慶公租房新管理辦法出臺，改善了過去公租房存在的一些重點問題，我們簡單回顧梳理一下新辦法所調整的幾個關鍵點。

一是申請收入標準的改變。

以前申請收入標準由政府直接公布，新辦法明確以統計部門每年公布的城鎮居民人均可支配收入為設置基準，更精準地保障中低收入住房困難家庭住房需求。

2024年我市城鎮居民人均可支配收入由2023年的47435元提高到了49778元。根據新辦法，今年重慶公租房申請收入標準為：3人及以上家庭，人均收入不高于本市上年度的城鎮居民人均可支配收入，即4148元；2人家庭不高于1.1倍，即4563；單身人士不高于1.2倍，即4978。

二是公租房分配方式的調整。

以前針對騰退房源是采取搖號方式。過去，很多人反映自己苦等多年多次搖號都搖不中，而有人一次搖號即中，很不公平。

新辦法增加了按序輪候配租方式，申請人排序首先按申請年度先后來排，申請年度越早的排序就越靠前。同一年度申請的，國家和我市明確規定的優撫對象、見義勇為等優先對象，排在普通保障對象前面。這兩部分人的內部排序，分別通過公開搖號一次性確定。

小區的房源情況、輪候排序情況，都將在政府網站公布公示，申請人可根據需求選擇合適房源，更公開透明。

三是租金進行動態調整。

新辦法規定，公租房租金3年調一次，原則上不超過同地段、同品質房屋市場租金的60%。

事實上，重慶過去的暫行管理辦法曾規定公租房租金兩年調整一次。不過因為種種原因，實際上重慶各公租房項目租金至今都從未調整過。

目前重慶公租房租金在8-11元/㎡.月。熱點公租房小區比如民心佳園的月租金也僅為11元/㎡.月，遠遠低于當下市場租金標準。

目前，重慶公租房租金調整的前期各項工作正在穩步推進過程中。

2024年底，重慶公租房管理局已經公布了各公租房項目周邊市場租金評估標準，為重慶公租房租金調整做好了前期鋪墊工作。

如果按周邊市場租金60%來設定新租金標準，大部分小區租金會微漲，也會有個別小區租金微降。調整后的公租房租金更能反映出不同小區地段差異，有助于改善公租房申請冷熱不均的局面，也可以為后續公租房租轉售提供一定的定價參考和銷售支持。

預計2025年，重慶公租房將會有新的租金標準公布。

在重慶公租房此輪改革中，最受關注的，是公租房轉為配售型保障房出售的改革探索。

PART.03

隨著房地產市場供求關系的變化，我國開始著力探索構建房地產發展新模式。

2023年8月，《關于規劃建設保障性住房的指導意見》文件（以下簡稱“14號文”）發布，我國開始大力推行配售型保障房，著力構建住房雙軌制。

很多人認為配售型保障性住房就是當年的經濟適用房，其實不然。

我國早期推行的經濟適用房曾飽受詬病，業內普遍認為是不成功的。其關鍵點在于，我國過去的經濟適用房并未封閉管理，滿五年后通過補交土地金，就可以上市正常交易，因此成為了部分人牟利的工具，滋生了大量腐敗現象，違背了政策初衷。

配售型保障房是作為新屋種而登上歷史舞臺。根據文件，配售型保障房購買后實行封閉管理，不能上市交易，特殊情況由政府回購。這是政策設計的關鍵點，這也和當年重慶公租房最初的設計頗為相似。

值得一提的是，2022年12月，當時剛升任重慶副市長不久的董建國履新住建部副部長，分管住房保障司、住房公積金司、市場監管司。董建國曾在重慶先后擔任過重慶房地產管局房改處處長、重慶規劃和自然資源局局長、重慶農村土地交易所總裁等職，他在重慶33年的工作履歷中有28年和住房土地相關。

董建國履新住建部副部長，我認為不僅是高層對其個人工作的肯定，一定程度上也是高層對重慶過去在住房保障領域工作的肯定。

在全國著力探索配售型保障住房的新形勢下，重慶率先試點探索將部分公租房轉為配售型保障房出售，也就合情合理了。

PART.04

我們來回顧一下重慶公租房試點“租轉售”的推進情況。

重慶公租房首批次“租轉售”選擇了民心佳園和美麗陽光家園兩個項目試點，首次正式申購時間是去年9月2日，民心佳園平均售價為5820元/㎡，美麗陽光家園平均售價為4560元/㎡。

2024年9月29日，重慶第二批3個公租房試點項目正式申購，空港佳園均價4920元/㎡，碚都佳園均價5360元/㎡，幸福華庭均價4060元/㎡。

民心佳園等小區本來受外界的關注較高，但因為只有承租人才有資格購買，雖然外面有不少人對項目感興趣，但卻并無購買資格。而對于已經承租的人來說，因為外人沒有資格購房其租住的房子，而且公租房租金很低，所以承租人購買欲望并不強烈，或者也并不急于購買。

截至去年年底，重慶公租房5個項目8萬多套房源共迎來約800戶購房人，認購率約1%，這個認購率可能并不如外界預期。

2025年1月13日，重慶第三批3個項目正式申購，九龍西苑均價3660元/㎡，城西家園均價3490元/㎡，幸福華庭均價3810元/㎡。

第三批試點的三個項目和以往不同，前兩批次5個公租房項目都只針對承租人員申購自己承租的房源，而第三批次三個公租房項目都有部分未分配房源，這部分房源對已經租住在小區的承租人優先申購，之后對所有符合條件人員開放申購，根據申購時間先后順序確定房源。

將部分未分配房源直接轉售，這是重慶公租房“租轉售”改革深化的又一步。不過，因為這三個項目相對偏遠冷門，受關注度并不太高。目前重慶8個公租房項目共11萬套公租房共約1100多戶購房人，認購率仍在1%左右。

目前，還是有不少承租人在等待自己租住的小區納入試點。今年，重慶一定還會有更多的公租房小區加入到租轉售的試點之中。

重慶公租房改革試點探索，還將繼續，我們也將持續關注。