廣州樓市，本性難移

我是紫沐，這是我第450篇日記。

近期的很多預測，都開始應驗。

比如上篇文章說的住宅新規收緊，已經執行了。

但也如預料中那樣，沒有把得房率完全收緊。

陽臺率，依然放寬到20%。

飄窗，依然能做80公分。

10%共享平臺（空中露臺），也依然可以做。

只要這三項不收緊，得房率就能繼續做到100%出頭。

結合廣州后續天量供地，二手房價想徹底止跌，還是很難。

那新規具體收緊了什么？

1.飄窗只能外凸，不能內凹，也不能砸了。

2.對飄窗的位置，做了規范，不能哪個空間都設置飄窗。

3.花池，40米以上（大概13層以上），花池半計容。

4.承重墻、剪力墻、裝飾柱，嚴格報建。

5.對臥室和起居室的最小面積，做了規范。

這5條執行下來，對后續新規房最直接的影響，就是實用性降低。

最新一代產品之所以被市場認可，最重要的原因，是糅合了得房率和實用性。

80公分的飄窗全砸，做零飄窗或者窄飄窗，贈送的面積很實用。

但現在不能砸了，等于回歸到第一代新規產品，睡覺睡在飄窗上。

由儉入奢易，由奢入儉難。

市場能否接受新產品開倒車，有待驗證。

說到底，廣州這波操作，出發點還是和上篇文章說的一樣。

并不是操盤手良心發現了，要拯救二手樓市。

也不是廣州不缺錢了，要嚴控供應。

單純是最新規產品，對樓市沖擊太大，二手房價跌得太快，容易引發系統性的金融風險。

所以稍微限制一下產品尺度，讓房價跌得沒這么快。

溫水煮青蛙，實現“房地產軟著陸”。

和救樓市，沒多少關系。

因為明眼人都能看出來，要真想救市，最重要是控制供應。

但廣州有控制供應嗎？

剛過去的周末，廣州又悄咪咪掛了一塊地。

地塊位置，就在琶洲南TOD旁邊。

用地面積5萬㎡，建面17.2萬㎡，容積率3.43，限高100米。

能提供的住房套數，保守在1000戶以上。

你說，這對剛收樓的琶洲南TOD，是不是一波明目張膽的背刺。

別說什么地塊素質沒琶洲南TOD好。

至少人家的戶型，能壓TOD一頭，配套也基本共享。

只要開盤價賣8-9萬，你說TOD的二手怎么賣？

更讓人心寒的是什么？

這塊地，原本屬性是商業用地。

我們阿廣，再一次展現了商用地變住宅地的騷操作。

就問以后的板塊規劃，你們還敢不敢信。

而且后續的新增供應，不止停留在土拍，還有舊改。

廣州今年預計會砸1000億，推進城中村改造。

這里面的新增供應，同樣天量。

而且全是得房率100%以上，能對二手有壓制作用的新產品。

以前新增供應少，舊改能盤活市場流動性。

但現在都明顯供過于求了，土拍都無限續杯了，還在瘋狂舊改。

廣州到底想不想救二手，不用多說了吧。

為什么前幾天，廣州發的利好，被買家群嘲。

說來說去，就是沒誠意啊，全都是早就有的政策。

口號是你喊的，要真有誠意，起碼讓渡點利潤吧。

比如說降稅費。

個稅能不能免？契稅能不能打個折？

5.3%的增值稅，能不能按差額征收？

你想大家跟你過苦日子，又不肯起帶頭作用。

自己的利潤，一分不肯讓，該收的稅不少，該賣的地不減。

卻要讓被你搞得資產縮水的業主，給你唱贊歌。

是不是，有點強人所難了。

還有開發商。

開發商這兩年，也沒少遭背刺。

比如這次新規收緊，又急又快。

很多開發商拿地的時候，產品尺度還是最高級別。

結果短短幾天時間，就說要按工規證獲取時間為界限。

對很多支持廣州的開發商來說，何嘗不是一場背刺。

為什么一個頭部城市，會出現這么多騷操作。

說到底，是產業的原因。

一個產業掉隊的城市，樓市也很難起來。

因為當產業沒法給財政足夠支撐，就會開始缺錢。

一個缺錢的人，會做出什么事情，你是沒法預料的。

這也是為什么說，樓市沒法脫離經濟獨立上漲的原因。

很多原本稀缺的屬性，會因為人為干預，變得不再稀缺。

現在買房，多看性價比，反而會有更穩妥的安全墊。