凈利潤下滑，貝殼“一體三翼”正在扛起增長大旗？

面對凈利潤的接連下滑，貝殼找房還能繼續堅持嗎？

貝殼找房財報數據顯示，2025年第二季度，凈利潤13.07億元，同比下降31.2%；經調整凈利潤18.21億元；2025年第三季度，凈利潤（GAGP）同比下降36.1％，數據金額為7.47億元；經調整利潤同比下滑27.8％，數據金額為12.86億元。

什么原因導致貝殼找房凈利潤下滑？

財報數據的兩面性

貝殼找房2025年第三季度的財務報告，不乏亮點。

財報數據顯示，非房產交易業務收入占比提升至45%，創下歷史新高。其中租賃業務表現最為突出，凈收入大幅增長45.3%至57億元，“省心租”模式推動下的房源擴張讓該業務單季度利潤超1億元，且在管總房源規模超66萬套；家裝家居業務也實現穩步發展，凈收入達43億元與去年同期持平。

AI技術賦能成效初顯，研發投入支撐效率提升。公司持續加大技術投入，三季度研發費用同比增長13.2%至約6.5億元。AI應用在業務場景中落地成果顯著，經紀人AI助手“來客”已覆蓋41.4萬經紀人；AI智能助手“好客”雖僅識別個位數比例的平臺總商機，卻貢獻了超50%的成交量。

有亮點亦有不足。2025年第三季度貝殼找房凈利潤大幅度下滑，原因在于核心業務疲軟、業務結構影響及固定成本高企等。

一來，作為曾經的利潤豐厚業務，新房業務失速直接影響盈利，新房業務交易額同比降13.7%，凈收入同步降14.1%，二來，高利潤率的新房、存量房業務占比下降，低利潤率的租賃業務占比提升，這種結構調整直接拉低了整體毛利率，三季度毛利率從22.7%降至21.4%。

三來，固定成本難優化侵蝕利潤，平臺擁有54.5萬名經紀人，鏈家經紀人的固定人工成本在市場調整期難以靈活削減。在核心交易業務凈收入減少的情況下，這類龐大的固定成本無法同步縮減，大幅侵蝕了利潤空間。

總之，貝殼找房2025年三季報有亮點也有隱憂。亮點是非房產交易業務收入占比創新高，AI賦能有成果。隱憂是受新房業務、業務結構及固定成本影響，凈利潤下滑。

一體三翼“動能不足”？

說到貝殼找房，不得不提其近年以來發展的重要戰略：“一體三翼”戰略。

那么什么是“一體三翼”戰略呢？貝殼于2023年啟動的“一體三翼”戰略，是以核心經紀業務為“一體”，以租賃、家裝家居、貝好家三大業務為“三翼”，以此構建居住服務新生態，擺脫對單一房產交易業務的依賴的戰略。

對于貝殼找房來說，“一體三翼”戰略的實施，有利于業務結構的優化，有效降低了貝殼對傳統房產交易業務的依賴，但“一體三翼”在帶來收獲的同時也面臨挑戰。

“三翼”新業務各有發展瓶頸。租賃業務上，核心的“省心租”存在獲客成本高的問題，且業務擴張帶來了新的成本壓力，其房屋租賃服務成本同比激增38.8%；家裝業務上，2025年第三季度其凈收入僅與去年同期持平，雖在城市層面實現扣除總部費用前的盈利，但整個家裝行業天花板較低、行業集中度低，且需求低頻非剛性；貝好家業務上，CM2還處于探索期，2025年第三季度收入僅四億元。

外部市場競爭白熱化。先是傳統及跨界對手夾擊，安居客等老牌平臺憑借龐大用戶基礎，以低傭金策略分流客源，字節跳動等互聯網巨頭則憑借技術和流量優勢切入房產服務賽道；后是行業內卷加劇盈利惡化，中介門店數量激增導致行業競爭“內卷”，部分地區為爭奪房源紛紛壓低傭金，不僅拉低了整個行業的盈利水平，也讓貝殼在維持服務質量和降低傭金吸引客戶之間難以平衡，進一步擠壓其利潤空間。

合規監管與平臺治理雙重挑戰。合規成本顯著增加與平臺內部治理難度加大，2025年9月實施的房地產反洗錢新規，要求中介履行客戶盡職調查、保存交易資料、報告可疑行為等義務，這不僅增加了貝殼的運營流程復雜度，還提升了人力和管理等合規成本。

同時，平臺還存在隱私泄露風險，其“隱私咨詢”功能設計有缺陷，中介可單方面獲取用戶真實手機號，此類問題若不整改，可能面臨相關監管處罰。流量分配機制導致資源和客源向頭部品牌、門店及經紀人傾斜，在市場下行、整體流量減少時，內部競爭從“共同做大蛋糕”轉為“爭奪存量”，加劇零和博弈。

綜上所述，“一體三翼”對貝殼找房具有改革性的重要意義，但對凈利潤下滑也有著較大影響，其在為貝殼找房提供發展方向的同時也帶來了新的挑戰，如何解決當前挑戰才是重中之重。

應與時俱進，而非靜為觀止

貝殼找房需要根據當今狀況來對已有戰略做出調整，而非靜為觀止。

一來，要穩固“一體”基本盤，提升房產業務盈利質量。優化平臺商業化模式，深化AI全鏈路提效降本，擴大高效運營模式覆蓋。

二來，要發展“三翼”新業務，破解增長與盈利失衡難題。在房屋租賃業務可以規模化復用維修標準和管家體系等，減少單個前期項目投入，并根據品質租客推出增值服務。家裝業務上可以深化與房產交易業務的協同。貝好家業務上可以依托大數據向更多合作方輸出C2M定制方案。

三來，要強化業務協同與市場拓展，開辟增量空間。可以打通業務間的資源壁壘，借助人、店資源復用的優勢，讓房產交易門店同時承擔租賃咨詢、家裝引流的功能。還可以推進低線城市與外部市場下沉，推出輕量化的“B＋”產品下沉低線城市。

四來，要優化整體運營體系，降低綜合成本消耗。可以持續精簡運營費用，通過AI優化廣告投放策略，減少低效的線下推廣支出，并用AI系統替代部分人工審核、數據統計工作，減少行政成本，同時優化人員結構，根據業務淡旺季靈活調整用工。還可以完善風險管控機制，借鑒其AI攔截風險房源的經驗，將風險管控延伸至家裝、租賃領域。

綜上所述，貝殼找房應持續大力發展“一體三翼”戰略，結合已有優勢根據時代要求和社會需要對“一體三翼”戰略做出調整，堅持與時俱進，不斷適應當下貝殼找房發展需要，解決其對凈利潤下滑問題所帶來的負面影響，從而引領貝殼找房新發