重慶
過去的2025年，可以說是國內住宅小區的物業費改革元年。 全國多個小區的物業費迎來大跳水，據說調查顯示物業費最高降幅達到 56% ，直接腰斬。而物業費的這次大范圍調整，在樓市下行，不動產資產估值下跌，市場情緒低迷的大環境下，一定程度上緩和了物業公司和業主的產生的對立情緒。
我自己有一套房是樓盤，下半年物業費從3.5降低到了2.6，差不多砍了1/3。
降價的原因，對于我所在的城市重慶來說，主要還是因為政策的出臺。
根據最近出臺的《重慶市政府定價的經營服務性收費目錄清單（2024年版）》，物業費的收費標準的登記劃分是根據《重慶市住宅物業服務等級標準》來劃分的。
也就是說按照官方的收費標準，物業費的最高定價是1.9元/㎡，如果要突破這個限價，就得提供超過四級服務標準的服務，并且不能擅自提價，必須通過政府相關部門的審核后，才能實施收費。
這個標準出臺后，重慶眾多小區的業主就展開了轟轟烈烈和物業“斗爭”的運動，其目的還是想把物業費打下來。
當然，本著一分錢一分貨的原則，多少物業費，物業也就提供多少的服務，前面提到的4個收費標準，自然也對應了不同程度的服務。
以我在09年購買的一套某央企商品房為例，其物業費是1.8元/㎡，這個收費標準從接房到現在，經過了15年也沒有變過。雖然物業費沒有變化，但物業提供的服務也是逐年下降的，接房入住的前幾年，物業的保安和保潔人員的都是年富力壯的年輕人，漸漸這些人變成了中老年人，甚至輕微殘障人士……
所以物業公司也是兵來將擋，水來土掩，既然降低物業費，那么咱們先立字據，服務降檔了就不要埋怨物業。所以，重慶的一些小區，召開業主大會，重新簽訂物業服務合同，并引入“彈性定價”模式，將物業服務選擇和定價權交給業主，也算是一種責任的規避。
除了物業費打折，部分城市對于尚未裝修入住的空置房的物業費，也進行了打折處理。畢竟按照常識，尚未入住的業主，也確實沒有享受到物業提供的大部分服務。
比如，從2025年2月1日起，鎮江市區住宅連續空置6個月以上的，物業費最多交70%。2024年6月，甘肅省蘭州新區推出12條房地產新政，其中提到，對連續未入住6個月以上的空置住宅，由業主或使用人書面申請，其物業費按收費標準的50%收取。
說實話站在企業的角度，目前大的房地產集團旗下還能夠提供一點正向的現金流的子公司就是物業公司了。當年，房地產企業為了在資本市場上市融資，不少是把物業公司剝離出來單獨上市的，尤其是在A股對地產公司上市嚴控后，不少地產把旗下的物業剝離到H股上市。其原因就是物業公司的財務報表好看。甚至物業費也做成ABS進行融資。后來，當房地產下行，資不抵債，房企開始償還貸款的時候，變賣旗下的優質資產就有物業公司。
最后，回到我所在的自己公司的小區，物業費由3.5降低到了2.6，至少在公司層面，首先得策略就是降本增效，人員優化，比如降低門崗的數量，一些有人值守的次要入口，變成無人值守刷卡進出。
但是說實話，以我自己的經驗看，一旦小區陷入了這種螺旋向下的模式——降低的物業費-更少的服務-業主不滿意-矛盾再次激化-再次降低物業費-物業撤場，不管結局是更換物業，還是小區業委會自治，其居住體驗大多數情況下，是不如原交付初期的體驗的。而目前能夠解決這個螺旋向下的方法，也只有有財力的居民，選擇出售離開，置換到更新或者物業費更高的小區居住。
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