廣東
文/言叔
今天下午，一則消息在地產圈傳開。
據多家房企人士透露，現在他們公司已經不用每月向監管部門上報"三條紅線"指標了。
這個消息一出，港股和A股的房地產股立馬迎來了明顯反彈，港股地產板塊直接漲了2.2%。
懂樓市的人都清楚，這一輪房地產行業深度調整，主要就和兩個因素有關：一個是"三條紅線"政策，另一個就是行業調整。
01
關于三條紅線的政策，可以追溯到2020年。
2020年8月，監管部門為了控制房企的有息債務規模，試點推出了"三條紅線"融資新規。
到了2021年，這個政策擴大到了幾十家房企，監管要求這些企業每月都要上報相關指標。
所謂"三條紅線"，簡單說就是：
一是剔除預收款后的資產負債率不能超70%；二是凈負債率不能超100%；三是現金短債比不能低于1。
監管會根據房企踩線數量分四檔，決定其有息債務年增速上限：
全不踩線（綠檔）可漲15%，踩1條（黃檔）可漲10%，踩2條（橙檔）可漲5%，全踩線（紅檔）不能新增有息債務。
這個政策一出臺，立馬在地產圈掀起了滔天巨浪。
要知道，在過去二十年的房地產黃金時代，房企們早就習慣了"高杠桿、高周轉、高負債"的三高模式。
現在突然要給這三高踩剎車，那不是要了老命嗎？
政策實施后，各大房企開始了艱難的去杠桿之路。
以碧桂園為例，截至2022年年底，其總借貸余額下降至2713.1億元，同比下降14.7%；剔除預收賬款的資產負債率從2020年中期的81%持續下降至69.4%；凈負債率進一步降至40%。
但降杠桿的過程是痛苦的。2022年，房地產行業經歷了斷崖式的調整，商品房銷售面積累計同比下跌22.3%，這是歷史上從沒有過的跌幅。
更有意思的是，根據抖音上的數據，房地產三道紅線4年來，全口徑千億房企數從43個降至11個，權益千億房企數從26個降為7個。
這陣勢，簡直就是在給房地產行業"大清洗"！
02
那么，為什么現在監管部門突然松綁了呢？
據21世紀經濟報道記者調查發現，"三道紅線"早在2023年6月以后已經不再強制要求報送。
一位房企財務部門人士表示，"三道紅線"自從2020年年中開始實施至2023年年中之后，就不再上報了。
這其實也符合監管部門要求房企在既定時間內降負債的目標。
事實上，在2020年之后，雖然房企仍然在土地市場上保持擴張，但是由于金融機構的態度轉向，許多房企也自覺降杠桿，提前達成了"三道紅線"的要求。
當然，也不是所有房企都能享受這個待遇。
一些已經出險的房企，還是要定期給總部所在城市的專班組匯報資產負債率這類財務數據。
這就好比你雖然不用再交作業了，但如果你表現太差，老師還是會特別關注你的。
更有意思的是，政策風向似乎正在發生微妙變化。
2024年，房地產融資模式出現了重大轉折，政府決定將"三道紅線"轉變為"房地產白名單"。這個新的政策將通過評估企業的信用等級，確定哪些企業可以得到優先的融資支持。
這就像是從"一刀切"的嚴格管控，變成了"因材施教"的精準扶持。畢竟，"三道紅線"過于嚴格，可能導致一些優質的企業無法獲得足夠的融資；同時，這些政策也沒有考慮到不同地區和不同企業的實際情況。
03
"三條紅線"的松綁對房地產市場意味著什么？
從短期來看，這無疑是一個重大利好。
房企們終于可以從繁重的月報工作中解脫出來，把更多精力放在業務發展上。股市的反應也說明了這一點，地產股的上漲反映了市場對政策松綁的期待。
但從長期來看，房地產行業的黃金時代可能真的已經過去了。正如有人說的，"房地產注定要告別過去高增長時代的，但沒想到來得有點太快了"。
現在的房地產市場，正在經歷一場深刻的變革。
從"三道紅線"到"白名單"，從高杠桿到穩健經營，從規模擴張到質量提升，這個行業正在尋找新的平衡點。
說得夸張一點，"三條紅線"的松綁，標志著中國房地產市場進入了一個新的階段。
這個曾經支撐了中國經濟二十多年的行業，正在經歷一場前所未有的轉型。
就像有人說的，"房地產從'三道紅線'到'白名單'的轉變，體現了政府對于房地產市場監管的不斷深化和優化。
這不僅是對中國房地產市場的重大變革，也是對全球房地產市場的一次重要啟示。"
作者：言叔，資深財經評論員，堅信 “認知才是最大的不動產”。關注我，用不一樣的視角看世界。
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