17家物企角逐南京這一超百萬平方米小區(qū) 碧桂園服務“帶資進場”勝出，能否破解超級大盤治理困局？

每經(jīng)記者：包晶晶 每經(jīng)編輯：魏文藝

7月20日，南京市江寧區(qū)的超級大盤博恩花園歷經(jīng)兩輪物業(yè)更替，終于預選出了新的物業(yè)公司。

在博恩花園這場公開選聘物業(yè)服務公司的過程中，17家參選企業(yè)歷經(jīng)多輪激烈角逐，最終5家成功入圍；再經(jīng)過5進2、2選1的層層遴選，最終碧桂園生活服務集團股份有限公司（以下簡稱“碧桂園服務”）以高票勝出。

《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱“每經(jīng)記者”）注意到，“帶資進場”成為博恩花園本次選聘物業(yè)服務公司過程中的關鍵詞。如此次勝出的碧桂園服務在競聘方案中承諾：投資款300萬元打入監(jiān)管賬戶，自行采購價值53萬元設備物資，墊資600萬元用于小區(qū)整改提升，物業(yè)費收繳超過92%的收入繼續(xù)投入小區(qū)??

圖片來源：碧桂園服務競聘方案

“新物業(yè)公司壓力肯定不小。”中物智庫高級研究員宋子謙接受每經(jīng)記者書面采訪時分析稱，“當前博恩花園業(yè)主對新物業(yè)的期待值被抬高了。碧桂園服務承諾的整改清單一旦公開，后續(xù)將會逐項接受業(yè)主檢驗。不過，在‘帶資+高管駐場’的情況下，帶資能迅速啟動設施修復，高管駐場，可以縮短決策鏈，對跨部門協(xié)調也有幫助。”

7198戶大盤兩度更換物業(yè)，17家物企開啟多輪激烈角逐

每經(jīng)記者注意到，在過去三年多時間里，有著7198戶業(yè)主、建筑面積超百萬平方米的博恩花園已辭退了兩家物業(yè)公司：2023年5月，萬園物業(yè)退場；2026年1月，保利物業(yè)退場。

2026年3月，博恩花園啟動物業(yè)公司選聘，業(yè)委會設置了“高門檻”：具有別墅、高層住宅類物業(yè)服務管理經(jīng)驗，在南京市具有兩個及以上住宅物業(yè)管理項目；近1年內未有相關行政處罰記錄；項目負責人須具備大專及以上學歷并持有資質證書、3年及以上從業(yè)經(jīng)驗，并全程參與選聘各環(huán)節(jié)，合同期限內不得擅自更換項目負責人等等。

盡管如此，這個超級大盤還是吸引了17家物業(yè)公司報名。歷經(jīng)多輪篩選，5家物業(yè)企業(yè)入圍現(xiàn)場答辯會。在答辯會現(xiàn)場，金百豐物業(yè)總裁承諾“所有員工都是自己公司聘請”，碧桂園服務南京公司總經(jīng)理解安國則帶隊承諾“駐扎項目至少6個月，確保前期承諾和后期的服務能夠銜接上”。5月18日公示期結束后，碧桂園服務和金百豐物業(yè)進入“2選1”環(huán)節(jié)。最終，碧桂園服務以占參與表決人數(shù)79.44%的高票勝出。

圖片來源：博恩花園業(yè)主委員會微信公眾號

“當時強敵環(huán)伺，5家實力企業(yè)入圍競標，其中包含南京本土頭部物業(yè)企業(yè)，競爭十分激烈，團隊確實感受到不小壓力。”7月23日，解安國接受每經(jīng)記者書面采訪時透露，“各家企業(yè)分批次進場答辯，相互看不到對手現(xiàn)場展示。我們的所有服務承諾均可正式寫入合同，同時提前將帶資資金落實到位，充分展現(xiàn)深耕項目、服務業(yè)主的誠意”。

解安國坦言，現(xiàn)場答辯中最難的問題莫過于業(yè)主提出的房屋滲漏水、外立面真石漆大面積脫落等歷史遺留維修問題，依靠物業(yè)單方很難根治。“對于物業(yè)力所能及的小型維修，我們提供免費處理；重大維修事項，由物業(yè)牽頭聯(lián)動業(yè)委會，推動啟用公共維修資金。其難點在于公共維修資金征集業(yè)主簽字難以統(tǒng)一，后續(xù)我們會憑借物業(yè)服務獲取業(yè)主信任，做好溝通勸導，換位思考、互相理解。”

據(jù)每經(jīng)記者了解，為了在競聘中勝出，碧桂園服務在博恩花園現(xiàn)場踏勘64次，走訪了148位業(yè)主，記錄了647條問題。

解安國向每經(jīng)記者詳細描述了當時的工作安排：“由我?guī)ьI工程、環(huán)境、客服等多條線組成團隊分批錯峰開展實地踏勘，覆蓋工作日、周末節(jié)假日，白天、夜間，晴天、雨天等不同場景。雨天排查管網(wǎng)、滲漏問題，夜間查驗照明、園區(qū)安防，全方位摸排隱患，最終匯總形成647條問題清單，落地形成服務提升方案。”

碧桂園服務經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，后續(xù)工作將直面兩大棘手問題——西區(qū)河道治理與高層片區(qū)電動車停放充電。

西區(qū)河道因長期未清淤，水質較差，存在排污隱患；若要根治問題，需改造小區(qū)排污管網(wǎng)，不僅資金投入巨大，施工影響范圍也廣。而小區(qū)綠化率高，空閑場地本就稀缺，高層片區(qū)大量電動車堆積在單元門口，既堵塞消防通道，又缺少標準化的充電停放場地。針對現(xiàn)存問題，后續(xù)計劃協(xié)同業(yè)委會盤活閑置車位、合規(guī)改造架空層，增設充電點位，緩解當前矛盾。

存量市場分化加劇，物企審慎權衡“帶資進場”長期價值

事實上，博恩花園設施老化、綠化損毀、地下管網(wǎng)返涌，多重歷史遺留問題交織，為何還能吸引多家頭部物業(yè)企業(yè)爭搶，甚至愿意帶資入駐？

博恩花園鳥瞰圖 圖片來源：碧桂園服務競聘方案

對此，解安國透露，“當下物業(yè)行業(yè)存量項目競爭日趨白熱化。我們篩選項目有清晰底線與評估標準：一是紅線底線，即存在消防系統(tǒng)全面癱瘓等重大風險隱患的項目不予承接；二是考察可持續(xù)運營能力，除基礎物業(yè)費收入外，考量社區(qū)增值服務的發(fā)展空間，依靠增值業(yè)務反哺基礎物業(yè)服務。很多業(yè)主并非不愿繳納物業(yè)費，核心訴求是匹配對等的服務品質。只要不存在致命底線問題，存量小區(qū)普遍擁有較大的運營改善空間”。

對于“帶資進場”，宋子謙表示，“我傾向于把帶資進場看作頭部物企爭奪特殊大盤的競標工具。博恩花園進入前十名的競聘企業(yè)中，九家提出帶資，說明優(yōu)質大盤的競爭已經(jīng)帶有明顯的資本投入特征。物企判斷項目是否值得帶資，首先還是看基礎物業(yè)費能否覆蓋日常成本”。

“短期內，這種做法會更常見，但很難覆蓋普通存量項目。大體量項目有助于攤薄管理費用，停車及公共空間的合規(guī)經(jīng)營還能增加現(xiàn)金流。項目若有品牌示范價值，也能帶動周邊拓展。帶資金額可以視為獲客成本，真正重要的是未來3至5年的現(xiàn)金流。”宋子謙稱。

在解安國看來：“‘帶資’的推進節(jié)奏順應市場行情動態(tài)調整，以市場實際需求為導向靈活運用。博恩花園并非一塊硬骨頭，雖然項目不少歷史遺留難題很難一次性全部根除，但依托持續(xù)優(yōu)化的物業(yè)服務、積極的多方溝通，大部分痛點問題能夠有效緩解、持續(xù)改善，具備長期穩(wěn)定運營的價值。”

據(jù)每經(jīng)記者觀察，近兩年，物業(yè)企業(yè)“退盤潮”和“搶盤大戰(zhàn)”幾乎同時在各地上演。同時，各地業(yè)主追討小區(qū)公共收益也反映出業(yè)主的權利意識正在覺醒。在這樣的背景下，近年來物業(yè)企業(yè)在存量市場的進與退，業(yè)主的篩選與物業(yè)公司的充分競爭會讓物業(yè)行業(yè)走向何方？

“這一輪存量競爭會推動行業(yè)進入‘項目質量定價’的階段。”宋子謙認為，過去靠面積增長講故事，今后更看重收繳率、續(xù)約率和真實現(xiàn)金流。企業(yè)主動退盤持續(xù)清理長期虧損項目，“搶盤大戰(zhàn)”則會把服務承諾寫得更細，業(yè)委會的議價能力也會增強。行業(yè)最終會形成更清楚的合同邊界，物業(yè)費調整、公共收益使用和歷史問題移交都將成為進場前的關鍵談判。

免責聲明：本文內容與數(shù)據(jù)僅供參考，不構成投資建議，使用前請核實。據(jù)此操作，風險自擔。