如何拆解包租風(fēng)險(xiǎn)？這場(chǎng)活動(dòng)干貨滿滿！

1月23日下午，包租模式城市更新避坑經(jīng)驗(yàn)分享沙龍?jiān)诮瓕巺^(qū)銀城INC中心成功舉辦。

本次活動(dòng)由南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)指導(dǎo)、南京亞創(chuàng)商業(yè)管理有限公司主辦、南京覓向設(shè)計(jì)有限公司協(xié)辦，本次活動(dòng)吸引項(xiàng)目開發(fā)、資產(chǎn)管理、園區(qū)運(yùn)營、設(shè)計(jì)服務(wù)等領(lǐng)域四十余人參加。活動(dòng)由南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)副秘書長王雪主持，秘書長顧蔚蔚出席本次活動(dòng)。

YC商管創(chuàng)始人譚寧以《包租模式 城市更新避坑經(jīng)驗(yàn)》為題進(jìn)行分享，他首先拋出城市更新中存在的美好幻想與殘酷真相，希望城市更新從業(yè)者打破認(rèn)知局限性，在項(xiàng)目立項(xiàng)前先建立冷靜預(yù)期。

譚寧隨后結(jié)合其20年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，從體檢、定位、合作模式、經(jīng)濟(jì)測(cè)算、工程策劃、主理人招商六大模塊，拆解包租模式中的風(fēng)險(xiǎn)與談判策略。

項(xiàng)目體檢是為了更好的防控風(fēng)險(xiǎn)，譚寧強(qiáng)調(diào)，接手項(xiàng)目前必須核查產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、土地年限及產(chǎn)權(quán)人關(guān)系，摸清完整的政策審批路徑，尤其要警惕諸如加固與電力增容等隱蔽工程的成本。譚寧直言，做城市更新定位要“少抄襲標(biāo)桿、多務(wù)實(shí)本地、少一點(diǎn)情懷、多一些數(shù)據(jù)”，做好在地消費(fèi)者和商戶的數(shù)據(jù)調(diào)研，為項(xiàng)目決策提供詳實(shí)依據(jù)。合作模式的選擇直接決定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，譚寧將其分為整體租賃、保底分成、投資分成和合資運(yùn)營四類，并強(qiáng)調(diào)要控制冷區(qū)的底租，作為項(xiàng)目獲取底價(jià)的初始談判參照。招商方面，譚寧認(rèn)為優(yōu)秀的主理人應(yīng)該是線上和線下雙重的KOL領(lǐng)袖，能夠通過自己的號(hào)召力不斷賦能一店、二店和三店，并通過運(yùn)營管理和審美培養(yǎng)出更多的優(yōu)秀人才。

覓向設(shè)計(jì)創(chuàng)始人張創(chuàng)業(yè)以《消失的辦公——辦公空間的產(chǎn)品化研究》為題，從產(chǎn)品化視角，探討辦公空間氛圍重塑的價(jià)值。張創(chuàng)業(yè)結(jié)合自身客戶反饋發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前辦公市場(chǎng)大客戶縮減、小客戶需求升級(jí)，不僅追求性價(jià)比，更看重情緒價(jià)值與空間質(zhì)感，倒逼辦公產(chǎn)品進(jìn)行場(chǎng)景化革命。張創(chuàng)業(yè)指出，辦公空間應(yīng)體現(xiàn) “標(biāo)準(zhǔn)化兼顧定制化”，通過 “創(chuàng)意化工區(qū) + 標(biāo)準(zhǔn)化戶內(nèi)” 的組合破局——公區(qū)承擔(dān)審美體驗(yàn)，以酒店、商業(yè)空間的設(shè)計(jì)邏輯營造氛圍；戶內(nèi)聚焦高效工作，嚴(yán)控成本并保障私密性。他強(qiáng)調(diào)，辦公用戶有審美權(quán)，創(chuàng)新并非堆砌高端材料，而是通過合理搭配與場(chǎng)景重構(gòu)，在同等成本下提升空間質(zhì)感。

活動(dòng)結(jié)束后，參會(huì)嘉賓還共同參觀了天元匯谷項(xiàng)目，項(xiàng)目位于天元西路沿線，緊鄰江寧區(qū)最繁華的百家湖商圈。總體量約3萬方，規(guī)劃花園辦公“那山OFFICE”和商務(wù)配套“光合PARK”，打造低密度森系辦公空間和主理人商業(yè)，目前正在對(duì)外招商中。

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法