這座城市，房?jī)r(jià)率先反彈？

　　
現(xiàn)在全國(guó)只有一個(gè)城市的房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)了反彈，大家知道是哪個(gè)城市嗎？

　　對(duì)，是香港。

　　目前香港房子均價(jià)11.2萬(wàn)/平米，環(huán)比上漲了0.4%，超過(guò)了全國(guó)100%的房產(chǎn)，也是全國(guó)唯一一個(gè)房?jī)r(jià)觸底反彈的城市。

　　實(shí)際上，如果大家對(duì)全國(guó)各大城市的房?jī)r(jià)了解比較多的話，就知道香港房?jī)r(jià)在去年下半年就已經(jīng)回暖了，

　　目前房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了半年了，所以并不是曇花一現(xiàn)。

　　要知道，去年下半年可是全國(guó)一線城市房?jī)r(jià)的補(bǔ)跌期，北上深每個(gè)月的環(huán)比跌幅都能達(dá)到1%~1.5%，這個(gè)跌幅不要說(shuō)回暖了，就連當(dāng)時(shí)的全國(guó)平均水平都不如。

　　但是同為國(guó)內(nèi)超一線城市的香港，硬是走出來(lái)獨(dú)立行情，這是什么原因呢？

　　一、政策給力

　　香港的政策有多給力呢？

　　香港的房?jī)r(jià)跟內(nèi)地一線城市一樣，都是2023年開(kāi)始大幅下跌的。

　　但是剛開(kāi)始下跌不久，也就是在2024年初的時(shí)候，香港就一次性全面取消了針對(duì)樓市的所有限制性舉措。

　　這個(gè)動(dòng)作比我們快多了，我們直到2024年5月才有第一波救市政策，而且力度也明顯不及香港。

　　到了2025年，香港又進(jìn)一步取消了買家印花稅、新住宅印花稅以及額外印花稅。

　　如此一來(lái)，非永久居民在香港購(gòu)房的稅負(fù)，從原本的大約30%大幅降低至最高4.25%。

　　這件事直接點(diǎn)燃了大陸富豪去香港買房的熱情，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2025年內(nèi)地買家購(gòu)入香港住宅總金額達(dá)1380億港元，創(chuàng)歷史新高。

　　內(nèi)地賣家涌入有效推動(dòng)了香港的置業(yè)需求，帶動(dòng)成交量同比增14.1%至1.39萬(wàn)宗。

　　跟香港一比，我們的政策無(wú)論是速度，還是力度，都遠(yuǎn)不及香港，這可能也是為什么現(xiàn)在大陸房?jī)r(jià)走勢(shì)比不過(guò)香港的原因。

　　對(duì)于房地產(chǎn)泡沫破裂后的國(guó)家來(lái)說(shuō)，救市政策速度有多關(guān)鍵呢？

　　日本就是典型的反例，在1990年房地產(chǎn)泡沫破裂后，直到1991年7月才開(kāi)始第一次降息，而且也就把貼現(xiàn)率從6%下調(diào)到5.5%而已。

　　現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看，可以說(shuō)日本政府當(dāng)時(shí)是反應(yīng)比較慢的，也大大低估了這次房地產(chǎn)危機(jī)的嚴(yán)重性。

　　在發(fā)現(xiàn)小打小鬧根本解決不了問(wèn)題后，日本央行才開(kāi)始連續(xù)降息，但是每一次也就降低0.5%左右，一直拖到1995年9月才降低到0.5%。

　　但是從1990年到1995年，日本房?jī)r(jià)已經(jīng)腰斬，對(duì)經(jīng)濟(jì)也造成了重創(chuàng)，直接導(dǎo)致之后失去了30年，房?jī)r(jià)也進(jìn)入到了長(zhǎng)期的陰跌周期。

　　二、租金回報(bào)率提升

　　我們說(shuō)現(xiàn)在房?jī)r(jià)最大的一個(gè)問(wèn)題是啥？

　　就是還有泡沫，房?jī)r(jià)高于當(dāng)?shù)氐氖杖胨健?/p>

　　那么怎么評(píng)判一個(gè)城市的房?jī)r(jià)合理水平呢？

　　按照國(guó)際成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)國(guó)家的一線城市，租金回報(bào)率一定要過(guò)于本國(guó)的長(zhǎng)期國(guó)債利率，最好高于當(dāng)?shù)氐姆抠J利率。

　　對(duì)于大陸的一線城市來(lái)說(shuō)，租金回報(bào)率一定要高于國(guó)內(nèi)的10年期國(guó)債利率（1.9%），最好高于房貸利率（3%）。

　　當(dāng)然，考慮到目前大陸房子的持有成本比較低（沒(méi)有房地產(chǎn)稅），所以租金回報(bào)率能夠稍微降低0.5%~1%，但是有個(gè)2%出頭的租金回報(bào)率是比較必要的。

　　但是很可惜，大陸一線城市的租金回報(bào)率只有1.8%，這個(gè)數(shù)字還是偏低的，這也是我判斷目前房?jī)r(jià)泡沫還未完全清除的原因。

　　對(duì)于香港來(lái)說(shuō)，情況就完全不同了。

　　在25年下半年的時(shí)候，香港的租金回報(bào)率正式超過(guò)房貸利率。隨后，香港房?jī)r(jià)開(kāi)始回暖，出現(xiàn)觸底反彈。

　　為什么香港的租金回報(bào)率能夠超過(guò)房貸利率呢？

　　一方面，香港的金融體系受到美國(guó)影響很大（港幣和美元匯率掛鉤），所以美國(guó)降息之后，香港降息速度也很快。

　　另一方面，香港經(jīng)濟(jì)回暖。

　　如果說(shuō)2025年上半年之前租金回報(bào)率上漲還能解釋為房?jī)r(jià)下跌，但是在2025年下半年之后，香港租金回報(bào)率還能夠上漲，本質(zhì)就是香港經(jīng)濟(jì)回暖，帶動(dòng)了租金的上漲。

　　回到大陸市場(chǎng)，盡管最近幾年房?jī)r(jià)下跌很快，但是由于租金也在同步下跌，所以租金回報(bào)率上升的速度并不快。

　　以上海為例，根據(jù)上海市住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)的報(bào)告，2025年上海平均租金為102元/㎡月，同比下跌了2.5%。

　　上海房?jī)r(jià)在2025年大概下跌6%左右，租金下跌就直接抵消掉了接近一半的房?jī)r(jià)降幅，這個(gè)租金回報(bào)率上漲的速度不就慢下來(lái)了嗎？

　　三、人口流入

　　有句話叫做“短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”，一個(gè)城市人口是否是流入的，決定了后續(xù)是否有新生的購(gòu)買力。

　　一個(gè)城市如果人口是流出的，對(duì)于房?jī)r(jià)長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一定是看空的。

　　香港最近人口就在不斷流入，通過(guò)高才計(jì)劃和優(yōu)才計(jì)劃，有57萬(wàn)人從內(nèi)地提交申請(qǐng)，其中40萬(wàn)人的申請(qǐng)獲得批復(fù)。

　　在這些獲批人士里，超過(guò)一半是攜家?guī)Э谠谙愀鄱ň印＿@些來(lái)自內(nèi)地的群體購(gòu)買力強(qiáng)勁，為香港的租賃市場(chǎng)和購(gòu)房市場(chǎng)注入了持續(xù)不斷的資金活力。

　　有了不斷涌入的人口，香港不管是賣房還是租房，都才有需求。一方面，有人租房子，能夠維持住房租，并且推高租金回報(bào)率；

　　另一方面，有買房需求，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)才有流動(dòng)性，這也是對(duì)房?jī)r(jià)的支撐。

　　現(xiàn)在大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的一個(gè)非常重大的問(wèn)題，就在于人口出現(xiàn)了拐點(diǎn)。

　　從出生人口數(shù)據(jù)來(lái)看，2016年到達(dá)頂峰之后，隨后出現(xiàn)了一路下跌，不到十年就腰斬了。結(jié)婚率和出生人口的下降，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期來(lái)看，一直是一個(gè)打壓。

　　以上海為例，為什么說(shuō)2000~2010年是上海房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)代，2010~2020年是白銀時(shí)代，2020年之后買入的就是“虧本時(shí)代”？

　　從人口流入速度就可以看出來(lái)，2000年代的時(shí)候每年能夠流入接近100萬(wàn)人，2010年代的時(shí)候每年只能流入十幾萬(wàn)人了，到了2020年代人口直接幾乎不流入了。疫情之后，京滬人口不增反減，可能也是房?jī)r(jià)失去支撐的重要原因之一。

　　所以我一直對(duì)粉絲朋友們說(shuō)，考慮要不要買房，你首先要看你們城市人口變化情況。對(duì)于絕大多數(shù)人口流出的城市，未來(lái)房?jī)r(jià)都是沒(méi)有支撐位的，再便宜也不能買，買不如租。

　　我們還是看看我們的鄰居日本，日本已經(jīng)出現(xiàn)了很多地方的房子沒(méi)人要的情況，根本原因就在于很多地方的房子根本租不出去，每年還有持有成本，算下來(lái)凈現(xiàn)金流甚至是負(fù)的。

　　在中國(guó)人口下降的大背景下，未來(lái)很多城市的房子將會(huì)徹底失去流動(dòng)性，根本租不出去。如果房地產(chǎn)稅再一出臺(tái)，很多房子直接會(huì)變成負(fù)資產(chǎn)。

　　很多人問(wèn)我什么時(shí)候房?jī)r(jià)能夠觸底反彈，這里我正好說(shuō)一下，很多城市可能永遠(yuǎn)也不會(huì)有觸底反彈的一刻了，只有人口流入的核心城市，才有討論房?jī)r(jià)觸底反彈的必要。

　　四、香港房?jī)r(jià)企穩(wěn)對(duì)于大陸的啟示

　　到底什么時(shí)候我們的房?jī)r(jià)才能觸底反彈？香港其實(shí)就給出了答案。

　　最核心的一個(gè)點(diǎn)，其實(shí)就在于租金回報(bào)率。租金回報(bào)率=租金/房?jī)r(jià)，上文中提到的政策和人口流入其實(shí)都是租金回報(bào)率的一些影響因子。

　　有些朋友會(huì)問(wèn)了，之前中國(guó)房子的租金回報(bào)率也很低，不比現(xiàn)在高多少，也是低于國(guó)債利率和貸款利率的，為什么那個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)就能漲，現(xiàn)在就不行了？

　　因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候租金上漲是非常迅速的，所以即使租金回報(bào)率比較低，也能通過(guò)時(shí)間快速把租金回報(bào)率拉上去。

　　現(xiàn)在租金不說(shuō)上漲，就算不跌就不錯(cuò)了，所以不能再給溢價(jià)了。

　　這件事情就跟炒股一樣，對(duì)于業(yè)績(jī)快速上漲的成長(zhǎng)股來(lái)說(shuō)，自然可以給到高一點(diǎn)的市盈率。

　　但是對(duì)于業(yè)績(jī)穩(wěn)定的藍(lán)籌股來(lái)說(shuō)，市盈率就不能高于利潤(rùn)增速太多了。

　　對(duì)應(yīng)到房地產(chǎn)市場(chǎng)，之前房子屬于成長(zhǎng)股（房租快速上漲），所以能夠給更高的估值（租金回報(bào)率更低）。

　　但是現(xiàn)在房子已經(jīng)變成藍(lán)籌股了（房租穩(wěn)定），那么估值就不能過(guò)高了（租金回報(bào)率要朝著國(guó)際成熟市場(chǎng)靠攏）。

　　那么，在貿(mào)易保護(hù)主義的陰霾籠罩全球，地緣沖突此起彼伏，貨幣貶值壓力如影隨形，普通人如何在這場(chǎng)風(fēng)暴中守護(hù)錢袋子？