瑞銀-中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)查：情緒低迷，分化顯著（一）

瑞銀研究實(shí)驗(yàn)室最新針對(duì)中國(guó)大陸 2500 名受訪(fǎng)者（2025年10月28日至11月18日）進(jìn)行的住房調(diào)查顯示，相較于之前的低迷水平，購(gòu)房意向和整體情緒有小幅改善，但相對(duì)于歷史平均水平仍然偏低。出售意向也有所上升，顯示出房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展路徑仍然脆弱且不確定。

購(gòu)房意向略有改善，但仍然疲弱。

計(jì)劃在未來(lái)兩年內(nèi)購(gòu)房的受訪(fǎng)者比例為30%，計(jì)劃在3到5年內(nèi)購(gòu)房的比例為27%，均較去年同期（2024年9月調(diào)查分別為27%和24%）以及2025年4月調(diào)查（分別為20%和15%）有所上升。沒(méi)有購(gòu)房計(jì)劃的受訪(fǎng)者比例從2025年4月的歷史高點(diǎn)28%（4月為40%）下降，回到與2022年大致相當(dāng)?shù)乃健?/p>

在當(dāng)前租房者中，35%的人更傾向于買(mǎi)房而非租房，較2025年4月的27%有所上升。與此同時(shí)，賣(mài)房意向也有所增強(qiáng)，目前有17%的房主計(jì)劃在未來(lái)1-2年內(nèi)出售房產(chǎn)，較2025年4月的10%有所增加，這與近期中國(guó)二手房掛牌量的上升趨勢(shì)一致。

圖1：購(gòu)房意向略有改善，但仍然疲弱

分析：計(jì)劃在未來(lái)2年和3-5年內(nèi)購(gòu)房的比例較去年四月大幅上升了10%和12%，而無(wú)購(gòu)房計(jì)劃的人群下降了12%，同時(shí)租房人群中傾向于買(mǎi)房的比例提高了8%。以上數(shù)據(jù)至少說(shuō)明了兩點(diǎn)，第一是目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入了很多潛在買(mǎi)家的射程內(nèi)，第二是進(jìn)入射程并不代表馬上出手，大多數(shù)人目前還只是有買(mǎi)房的想法和具備買(mǎi)房的能力，啥時(shí)候買(mǎi)取決于后續(xù)房?jī)r(jià)走勢(shì)。

另外要注意的是，計(jì)劃出售房屋的業(yè)主比例較去年四月也上升了7%，也就是說(shuō)潛在買(mǎi)家增多的同時(shí)拋盤(pán)也在加強(qiáng)，所以后續(xù)房?jī)r(jià)反轉(zhuǎn)還是需要較長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)博弈。本質(zhì)上這是 資產(chǎn)負(fù)債表受損嚴(yán)重的被動(dòng)賣(mài)盤(pán)和有負(fù)債能力的主動(dòng)買(mǎi)盤(pán)之間的資產(chǎn)交換，即 居民資產(chǎn)負(fù)債表之間結(jié)構(gòu)性再平衡的過(guò)程。

市場(chǎng)情緒保持低迷，盡管比之前的低點(diǎn)略有好轉(zhuǎn)。

與6個(gè)月前相比，9%的受訪(fǎng)者表示購(gòu)房信心增加，相比2025年4月的2%有所改善（回到2023年類(lèi)似的水平，但仍明顯低于2023年前的時(shí)期）。信心改善主要受到政策寬松的推動(dòng)，包括更容易獲得按揭貸款（26%的受訪(fǎng)者）、按揭利率下降（22%的受訪(fǎng)者）以及政府保證房屋交付（21%的受訪(fǎng)者）。現(xiàn)金或優(yōu)惠券（23%的受訪(fǎng)者），盡管去庫(kù)存進(jìn)展據(jù)報(bào)道仍然緩慢。

92%的受訪(fǎng)者認(rèn)為按揭審批容易（相比4月的85%），86%的按揭持有人報(bào)告過(guò)去六個(gè)月內(nèi)按揭利率有所下降（相比4月的75%），2025年第三季度的新按揭利率降至約3.06%的歷史低點(diǎn)，預(yù)計(jì)2026年政策利率將再下調(diào)10-20個(gè)基點(diǎn)，按揭利率將進(jìn)一步下降30-40個(gè)基點(diǎn)。

圖2：整體情緒保持低迷，但比之前的低點(diǎn)略有好轉(zhuǎn)

分析：購(gòu)房信心增加的比例相比去年四月大幅提升了7%（2%提升至9%），但從絕對(duì)值角度看依然處于低位，這說(shuō)明市場(chǎng)短期信心還是比較萎靡。對(duì)于想買(mǎi)房的群體來(lái)說(shuō)，目前的心態(tài)就是價(jià)格已經(jīng)可以負(fù)擔(dān)了，但大家都想買(mǎi)在最低價(jià)，特別是房?jī)r(jià)還在下跌的情況下，不是很著急的人是不會(huì)輕易下單的。這點(diǎn)從信心增加的原因中也可以得到印證，信心增加主要是按揭更容易、利率下降、保交房、地方優(yōu)惠券等，價(jià)格可負(fù)擔(dān)了以上這些因素才能擺上臺(tái)被買(mǎi)家考慮。

目前雖然說(shuō)5年期LPR很久沒(méi)動(dòng)了，但今年繼續(xù)下行幾乎是肯定的事，問(wèn)題只是下降的幅度有多大。這當(dāng)然很大程度上受美聯(lián)儲(chǔ)新主席人選的影響，對(duì)面降多了我們這里也會(huì)降多點(diǎn)，瑞銀的預(yù)測(cè)是基準(zhǔn)利率下降10-20bp，按揭利率下降30-40bp，這和我之前的想法差不多，我一直認(rèn)為按揭利率下降的幅度會(huì)比政策利率大，大概是2倍左右的關(guān)系。

低線(xiàn)城市支撐了邊際改善。

三線(xiàn)城市有11%的居民和二線(xiàn)城市有4%的居民表示信心比六個(gè)月前更強(qiáng)，超越了一線(xiàn)城市（0%）以及2025年四月的調(diào)查數(shù)據(jù)，32%的三線(xiàn)城市居民計(jì)劃在未來(lái)1-2年內(nèi)購(gòu)房（高于一年前的27%和四月的19%，與2022年相近），而一線(xiàn)城市的購(gòu)房意向有所減弱。這種差異可能反映出過(guò)去幾年三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)和銷(xiāo)量下降幅度遠(yuǎn)大于一線(xiàn)和二線(xiàn)城市。然而，鑒于過(guò)去兩個(gè)月房市數(shù)據(jù)疲軟，三線(xiàn)城市積極情緒的可持續(xù)性仍有待商榷。

圖 3：雖然可持續(xù)性仍有待商榷，但下層城市引領(lǐng)了情緒改善

分析：目前三線(xiàn)城市居民表示對(duì)房?jī)r(jià)有信心的比例是最高的（達(dá)11%），雖然比二線(xiàn)的4%和一線(xiàn)的0%肯定要好很多，但從絕對(duì)值角度看還是很低，一線(xiàn)的0%我真的沒(méi)忍住笑了，很真實(shí)的調(diào)研。

三線(xiàn)城市計(jì)劃2年內(nèi)買(mǎi)房的比例較去年大幅提高了13%，這體現(xiàn)了三線(xiàn)城市在基本面上雖然無(wú)法與高線(xiàn)城市比擬，但最近4年來(lái)累積的巨大跌幅使三線(xiàn)市場(chǎng)有很大的超跌反彈需求。然而隨著近幾個(gè)月一線(xiàn)城市的一波加速下跌，其影響最終會(huì)波及二線(xiàn)和三線(xiàn)，所以三線(xiàn)的超跌反彈需求能不能釋放出來(lái)仍是個(gè)問(wèn)題，而且從基本面和邏輯上講，房地產(chǎn)真正意義上的反轉(zhuǎn)大概率會(huì)從高線(xiàn)城市開(kāi)始（而并非三線(xiàn)）。