高盛最新研報(bào)：10%跌幅斬殺線，決定樓市的最終走向

如果以平均值計(jì)算，樓價(jià)距離2023年的價(jià)格高點(diǎn)下跌了20%左右

如果以城市能級(jí)計(jì)算，二三線城市的樓價(jià)回潮至2016年前后，平均跌幅超過(guò)30%

如果以城市區(qū)域劃分，絕大多數(shù)三線以上城市的跌幅超過(guò)40%

然而，內(nèi)地樓市為什么沒(méi)出現(xiàn)大規(guī)模斷供潮？

2026年2月12日，Goldman Sachs Asia Economics Research高盛亞洲經(jīng)濟(jì)研究部門(mén)發(fā)布了最新的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

報(bào)告核心觀點(diǎn)——

如果再下跌10%，樓市很可能遭遇殘酷的斬殺線

這份報(bào)告給出的結(jié)論，比很多唱空派想象得冷靜，也比很多樂(lè)觀派以為的危險(xiǎn)得多。

如果以30%的平均首付比例，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌超過(guò)三成的時(shí)候，已經(jīng)事實(shí)上的0資產(chǎn)；而超過(guò)40%，業(yè)主持有的房地產(chǎn)將資不抵債；

然而，這里的樓市并沒(méi)有出現(xiàn)像西方那樣大規(guī)模的斷供潮，且即便銀行的凈息差已經(jīng)低于1.8的警戒線，國(guó)內(nèi)銀行的表現(xiàn)依舊穩(wěn)健；

高盛報(bào)告指出，真正能夠引爆房地產(chǎn)系統(tǒng)性危機(jī)的，從來(lái)不是房?jī)r(jià)下跌本身，而是負(fù)資產(chǎn)。

高盛選取了北上廣深和天津成都六個(gè)城市作為樣本；數(shù)據(jù)顯示，從各自高點(diǎn)到2025年，六城平均房?jī)r(jià)跌幅已經(jīng)接近30%，其中天津接近腰斬，北京、上海、廣州、深圳普遍在25%到35%之間，成都相對(duì)穩(wěn)定但也出現(xiàn)兩位數(shù)回調(diào)。這已經(jīng)不是“技術(shù)性調(diào)整”，而是一輪典型的大周期下行。

既然價(jià)格跌幅深度超過(guò)了平均首付，為什么斷供潮沒(méi)有出現(xiàn)呢？

核心原因在于2021年之前的高首付比例。

高盛樣本數(shù)據(jù)顯示，2021年之前買(mǎi)入的，雖然房?jī)r(jià)已經(jīng)大幅回調(diào)，但平均仍保有至少20%左右的凈資產(chǎn)緩沖空間，遠(yuǎn)未進(jìn)入系統(tǒng)性負(fù)資產(chǎn)區(qū)間；

真正壓力最大的，是2021年至2023年高位入場(chǎng)者，這一群體已經(jīng)被價(jià)格回落吞噬了大約三分之二的首付價(jià)值，但在多數(shù)城市仍處于“接近歸零而尚未普遍為負(fù)”的狀態(tài)。

這不是解釋過(guò)去，而是對(duì)未來(lái)樓市走向的直接推演。

高盛構(gòu)建了不同情景下的價(jià)格變化對(duì)樓市的影響——

如果2026年房?jī)r(jià)再下跌5%，負(fù)資產(chǎn)比例變化極為有限，對(duì)系統(tǒng)幾乎不構(gòu)成沖擊；

如果跌幅擴(kuò)大至10%，多個(gè)城市的負(fù)資產(chǎn)家庭比例將開(kāi)始明顯躍升；

一旦下跌15%到20%，負(fù)資產(chǎn)群體將出現(xiàn)陡峭式增長(zhǎng)，不再是緩慢爬坡，而是跳躍放大。

10%，成為樓市極大可能存在的風(fēng)險(xiǎn)線。

在過(guò)去樓市深度調(diào)整的五年間，房地產(chǎn)的估值泡沫已經(jīng)被擠凈，下跌的三成是資產(chǎn)的重新定價(jià)和價(jià)格向價(jià)值的回歸；

而接下來(lái)的10%，才是決定是否進(jìn)入負(fù)資產(chǎn)區(qū)域空間。

如果樓市價(jià)格能穩(wěn)住，房地產(chǎn)將進(jìn)入漫長(zhǎng)的調(diào)整空間，資產(chǎn)價(jià)格重新被定義，錨定物和長(zhǎng)期國(guó)債收益率的平衡；

如果失守10%，樓市的修復(fù)之路可能更久一些；

資產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期承壓、財(cái)富效應(yīng)消退、年輕人購(gòu)房預(yù)期改變、地方財(cái)政與銀行體系修復(fù)周期可能更長(zhǎng)。

2026，決定了樓市向上，還是向下。

跌幅收窄，可能是今年最好的結(jié)果。